Contribuir a los gastos de conservación de la cosa común

Los copropietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común con arreglo a su participación.

Antes de hablar sobre la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, recordamos algunas cuestiones:

Se habla de “cosa común” cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece a varias personas en proporción a una cuota abstracta.

A la cosa común también se le denomina comunidad de bienes o proindiviso.

Ejemplo:

Un piso pertenece en proindiviso a cuatro hermanos en un 25% de porcentaje a cada uno de ellos. En este caso la contribución a los gastos de la cosa común será en proporción a la cuota que cada copropietario tiene. En este ejemplo cada uno contribuirá en un 25% a los gastos de conservación del piso.

¿Dónde se regula la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común?

El artículo 393 del Código Civil establece:

“El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas”.

Obligar al copropietario a que contribuya a los gastos de la cosa común

Cualquiera de los copropietarios o comuneros puede obligar a que el resto contribuya al mantenimiento según su cuota. .

El artículo 395 Código civil dispone que, “todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), de 29.06.2015:

“… Es indudable que los comuneros deben contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, pero la efectividad y cumplimiento de dicha obligación sólo puede ser exigida por los copropietarios, no por terceros ajenos a dicha titularidad, como es el caso de la ahora apelante, tal como así claramente expresa el art. 395 Código Civil que en el recurso se cita e invoca como infringido.

Por lo tanto es manifiesto que la actora carece de acción para exigir de los demandados el cumplimiento de una obligación que derivaría de la propiedad de finca propiedad en común de los demandados y de D. Fidel y las herederas de D. Jose Miguel, pero no de la mercantil demandante. Y ello aún en el supuesto de que pudiera entenderse que los honorarios derivados de servicios y gestiones prestados por ésta en el expediente administrativo o en la vía judicial, son gastos necesarios, pues éstos sólo pueden ser reclamados al amparo en los preceptos reguladores de la comunidad de bienes por los partícipes. …”

¿Qué se consideran gastos de conservación de la cosa común?

De acuerdo con la doctrina se consideran gastos de conservación los que resulten imprescindibles para que no perezca o se destruya la cosa común, de manera tal que de no haberse efectuado habría dejado de existir o desmerecido. También se consideran gastos de conservación los destinados a mantener la productividad de la cosa común.

Gastos excluidos de la conservación de la cosa común:

Quedan excluidos los gastos útiles y los suntuarios.

Los gastos útiles y suntuarios que quieran llevarse a cabo en la cosa común se someten al régimen de acuerdos previsto en el artículo 398 del Código Civil:

“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.”

Sentencia sobre la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia 29.10.2017:

” Al margen de lo anterior, y si bien se desconoce cuándo comenzó el incumplimiento de pago del préstamo y, en consecuencia, qué periodo concreto tuvo en consideración la entidad prestamista para dar por vencido, anticipadamente, el contrato -si anterior a la fecha en que el apelante adquirió el dominio del 50% de la vivienda-, de lo que no hay duda es que estamos hablando de un desembolso llevado a cabo por uno de los comuneros en beneficio de la cosa común, para su conservación, conforme bien razona la apelada. Es por ello que corresponde a ambos condóminos, y en proporción a sus cuotas, el soportar los oportunos gastos ( art. 393 y 394 Código Civil).”

Conclusión:

Los copropietarios de un mismo bien tienen la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común con arreglo a su participación.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Almudena

    Buenas tardes soy heredera de un piso junto a tres hermanos mas osea somos cuatro hermanos,hace tres años aceptamos la herencia se ha hecho la división de condominio y mis tres hermanos no han pagado absolutamente nada de los gastos que conlleva un piso.Puedo reclamar los gastos ,este asunto esta judicializado.Un abrazo

  2. rocio

    Buenas! Tengo una duda, en los gastos de conservación está incluido la compra de una nevera porque la anterior se haya estropeado?

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