Convertir elementos comunes en elementos privativos

En las Comunidades de propietarios para poder convertir elementos comunes en elementos privativos se requerirá la unanimidad de todos los propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal permite convertir elementos comunes en elementos privativos, denominando técnicamente a esta operación con el nombre de «desafectación«.

EJEMPLO: Una Comunidad de propietarios dispone de un inmueble como elemento común, que en su dia había constituido la vivienda del portero (ya suprimido dicho servicio) y decide convertirlo en elemento privativo con el objeto de venderlo y con el dinero que se reciba emprender unas obras de conservación del edificio.

Al convertir elementos comunes en elementos privativos, el Título constitutivo se verá afectado, pues habrá que asignarle a ese nuevo elemento privativo una cuota de participación y evidentemente los demas pisos o locales tambien verán reducida su cuota de participación en dichos elementos comunes, al haber despararecido parte de ellos,  procediendo a redistribuir entre todos los propietarios dicha disminución por lo que sus primitivas cuotas de participación se verán modificadas.

OBSERVACIÓN: Los elementos comunes que pueden ser desafectados sólo serán los elementos comunes «por destino«, pero no así los elementos comunes por «naturaleza«.

Esto que parece un poco complicado, lo vamos a tratar de explicar mediante el EJEMPLO que antes hemos puesto:

En un bloque de pisos constituido en Comunidad de propietarios hay 60 propietarios donde cada uno tiene su coeficiente de participación (dependiendo de la superficie útil de piso, localización, etc.), teniendo el propietario del piso 5ª, A, un coeficiente asignado en el Título constitutivo del 2,3000%.  La Comunidad decide convertir elementos comunes en elementos privativos, en este caso, mediante la venta del piso de la antigua porteria.  A este piso que se quiere vender se le asigna un coeficiente de participación del 1,300. En la nueva redistribución de todos los coeficientes del bloque, el del piso 5ª A disminuye su cuota de participación y pasa a ser de 2,125%.Convertir elementos comunes en elementos privativos

La unanimidad para convertir elementos comunes en elementos privativos:

Esta conversión de elementos comunes en elementos privativos van a afectar de lleno al Título constitutivo, pues como hemos dicho este cambio supone:

  • la desaparición de un elemento común.
  • la aparición de un nuevo elemento privativo.
  • la designación a este último de su cuota de participación.
  • Y una nueva redistribución de las cuotas en los demás.

Esta modificación del Título constitutivo requiere en virtud de lo dispuesto en el artículo 17.6 LPH la UNANIMIDAD de todos los propietarios del edificio, que habrán de aprobar la desafectación en Junta de propietarios:

Artículo 17.6 LPH: » Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»

Diferencias entre desafectación y supresión de servicios comunes:

La desafectación hemos dicho que consiste en convertir elementos comunes en elementos privativos y requiere de la UNANIMIDAD.

La supresión de servicios comunes supone eliminar un servicio, que aunque viniese en el Título como común, deja de prestarse a la Comunidad.

EJEMPLO: Una cosa es «suprimir el servicio común de portería o conserjería«, y otra distinta es que el piso destinado a dicho servicio de portería deje de ser un elemento común y pase a ser un elemento privativo.

La supresión de servicios comunes (supongan o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos) sólo requiere para su aprobación el acuerdo de las TRES QUINTAS PARTES DE LOS PROPIETARIOS, que a su vez REPRESENTEN LAS TRES QUINTAS PARTES DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN.

El artículo 17.3 LPH, establece: » El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

Por último, decir que para convertir elementos comunes en elementos privativos, se recomiendan una serie de pasos previos por parte de la Junta de propietarios.

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6 Responses to Convertir elementos comunes en elementos privativos

  1. antonio en 25 de enero, 2015 de 12:35

    la puerta de la calle de mi casa da a un porche abierto. con la consecuencia que en invierno ,cuando se abre la puerta entra frio y se va parte de la calefaccion. pueden los vecinos negarme el cierre con una cristalera

  2. antonio en 25 de enero, 2015 de 12:41

    la puerta de la calle de mi casa da a un porche abierto. con la consecuencia que cuando en invierno abro la puerta, entra el frio y parte de la calefaccion se va .pueden los vecinos negarme el cierre con una cristalera

  3. Juan José en 2 de julio, 2018 de 12:15

    En mi bloque quieren poner un ascensor por el exterior del mismo. Yo vivo en una planta baja y no voy a utilizar para nada el ascensor.

    No me niego a que lo pongan, aún cuando la puerta quedará junto a mi ventana, pero, ¿puedo negarme a participar en los gastos que conlleve su instalación y mantenimiento?

    La Comunidad no tiene Estatutos y se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

    Gracias.

    • Inmaculada Castillo en 11 de julio, 2018 de 13:53

      Hola Juan Jose,

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  4. Mariola en 15 de junio, 2019 de 9:10

    Entonce en un cerramiento fijo de terraza comunitaria de uso privativo para ampliar una vivienda privativa, al aumentar su propiedad, ¿cambia el coeficiente de participación?

    • Inmaculada Castillo en 17 de junio, 2019 de 10:16

      Hola Mariola,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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