Será nula la convocatoria de la Junta de propietarios por el administrador de la Comunidad cuando se hace de motu propiosin seguir las instrucciones del Presidente o de los propietarios que alcancen el quorum suficiente para convocar a la Comunidad.
El artículo 16.2 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) establece quién puede convocar la Junta de propietarios, y a tal efecto dispone:
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9.»
Como podemos observar, la Ley sólo permite que las Juntas de propietarios se puedan convocar, por:
Un número de propietarios. En este caso, la ley dice que podrán pedirla «la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación«.
¿Qué ocurre si se realiza la convocatoria de la Junta de propietarios por el administrador?
Aunque la respuesta por los Tribunales no es del todo unánime, podríamos considerar nulos los acuerdos adoptados en dicha Junta, si el administrador de la comunidad que la promueve no ha contado con el consentimiento y/o conocimiento del Presidente, toda vez que según hemos visto del texto de la LPH, el administrador carece de competencia para convocarla. No obstante, si la convocatoria de la Junta se ha efectuado por el administrador siguiendo las instrucciones del Presidente de la comunidad o del número de propietarios requeridos por ley, será válida la misma y los acuerdos que se tomen.
Jurisprudencia sobre la facultad de convocatoria de la Junta de propietarios por el administrador:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), de 12.04.2016:
«La representación del Presidente respecto de la Comunidad no es una representación legal en sentido estricto, es una representación orgánica, porque el representante es nombrado y separado por los propios representados y se le otorga representación para una mejor coordinación de los intereses colectivos del grupo. Además, las facultades conferidas al representante no pueden ser ejercidas por ninguno de los representados.
En este sentido, se manifiesta la doctrina jurisprudencial mayoritaria, desde la sentencia del TS de 19 de junio de 1965, al establecer que la actuación representativa del Presidente de la Comunidad de Propietarios lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud, la voluntad del Presidente, frente al exterior, se muestra como voluntad de la comunidad.
La anterior doctrina proyectada sobre el supuesto analizado lleva a la conclusión de que la convocatoria de la Junta de propietarios adolece de vicio de nulidad, por infringir el art. 16 LPH, que atribuye, exclusivamente al presidente, la facultad de convocar Junta de propietarios, con la única excepción de que la soliciten los promotores de la reunión, siempre que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La Junta de la Mancomunidad integrada por las Comunidades de propietarios xxx, xxx y xxxx la convocó persona distinta del presidente, infringiendo lo dispuesto en el artículo 16 antes citado, norma que por su carácter imperativo no admite excepciones, ni por el hecho de que el convocante ostentara el cargo de vicepresidente de la comunidad de propietarios (que hubiera exigido acreditar imposibilidad del presidente, aunque no actuó en tal condición), ni amparada en un apoderamiento que puede calificarse de «alegal», pues no está contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal e implicaría sustraer funciones exclusivas del verdadero presidente, único que ostenta un poder de la junta de propietarios para representar a la Comunidad de propietarios en todos los ámbitos, como indica la reiterada doctrina jurisprudencial antes expuestas.»
– Sentencia de la AP Asturias, Gijón (Secciómn 7ª) de 13 abril de 2015:
» No se contempla en la Ley que el administrador tenga capacidad para convocar por sí mismo, sino que debe hacerlo siguiendo instrucciones de quien sí goza del derecho, es decir, del Presidente o de un número suficiente de propietarios; de hecho es lo que se hace en la práctica, sin que exista doctrina que vaya en contra de esta postura; pero también lo es, como sucede en este caso, que si el Presidente negase haber dado esa orden o si un copropietario impugnante alegase dicho motivo de nulidad, se ha considerado por la mayoría de Audiencias Provinciales que la mera asistencia del Presidente a la junta, supone la ratificación del contenido de la citación y su legitimidad, …»
– Sentencia de la AP Madrid (Sección 10ª) de 9 octubre de 2009:
» Pudiendo observarse que la convocatoria no fue llevada a cabo por el Presidente sino por el administrador, el cual carece de facultades para ello, correspondiéndole, tan solo, el desempeño de las actividades indicadas en el artículo 20 de la LPH,…procede la estimación del recurso de apelación interpuesto, declarando la procedencia de la nulidad de la totalidad de los acuerdos que fueron adoptados en la Junta«.
– Sentencia de la AP Madrid (Sección 20ª) de 19 de marzo de 2007:
» El hecho de que la convocatoria de la Junta venga firmada por el administrador de la Comunidad, cuando en la misma se refleja expresamente que se hace siguiendo instrucciones del Presidenteen nada vulnera lo establecido en el artículo 16 LPH, por cuanto es claro que quien ordena la convocatoria es el Presidente, acutando el administrador por dependencia o mandato suyo, dentro de las funciones específicas que a cada uno de ellos atribuye el artículo 13 de la LPH«.
– Sentencia de la AP Madrid (Sección 13ª) de 9 junio de 2006:
» No cabe desconocer que la convocatoria de la Junta, que ahora se impugna, fue efectivamente redactada por el administrador cuya contratación aún no había sido aprobada por la Comunidad de propietarios, como se recoge textualmente en el principio de dicha convocatoria, la misma se efectuaba de conformidad con lo establecido en el art. 16.2 LPH, y siguiendo las instrucciones del Presidente de la comunidad de propietarios. Ello implica que fue el Presidente de la Comunidad de propietarios quien, a tenor de lo dispuesto en el citado precepto, convocó aquella aunque al efecto se sirviese de quien iba a ser propuesto como nuevo administrador. Así, la actuación de este fue meramente instrumental ejecutando la decisión del Presidente».
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Se ha convocado una junta general extraordinaria por parte del administrador, a pesar de que tanto presidente como Vicepresidenta han indicado lo contrario y están en total desacuerdo con los puntos y la información a tratar….
Que se puede hacer…..?
llevamos tres años sin celebrar ninguna junta. Mas del 25% de la propiedad ha solicitado la convocatoria preceptiva. Queremos echar a la administradora, por negligencia y al presidente, por renovacion de cargos. Nos sorprenden con una convocatoria extraordinaria para dar cuenta de obras sin autorizacion comunitaria etc. ¿Se puede aprovechar esta convocatoria extraordinaria para que dentro del transcurso de la reunion, o antes de dar comienzo, se solicite que dicha junta se convierta en ordinaria con las propuestas que mas del 25% de la propiedad hemos solicitado y que el presidente ha hecho caso omiso?
Buenos dias, les solicito la siguiente aclaracion.
1 En que norma se dice que la convocatoria (Junta de vecionos Ordinaria) debe ir firmada por el presidente y7o secretario y/o administrador.
2 La certificacion de estar al corriente de pago de los gastos generales,
¿ Quien la debe emitir en una comunidad de vecinos con Presidente, Secretario y Administrador?
3 La mencionada solicitud es valida su peticion si se realiza al presidente, tiene algun coste.
GRACIAS
He leído tu consulta y mi recomendación es que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004. Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder. https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
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Se ha convocado una junta general extraordinaria por parte del administrador, a pesar de que tanto presidente como Vicepresidenta han indicado lo contrario y están en total desacuerdo con los puntos y la información a tratar….
Que se puede hacer…..?
llevamos tres años sin celebrar ninguna junta. Mas del 25% de la propiedad ha solicitado la convocatoria preceptiva. Queremos echar a la administradora, por negligencia y al presidente, por renovacion de cargos. Nos sorprenden con una convocatoria extraordinaria para dar cuenta de obras sin autorizacion comunitaria etc. ¿Se puede aprovechar esta convocatoria extraordinaria para que dentro del transcurso de la reunion, o antes de dar comienzo, se solicite que dicha junta se convierta en ordinaria con las propuestas que mas del 25% de la propiedad hemos solicitado y que el presidente ha hecho caso omiso?
Buenos dias, les solicito la siguiente aclaracion.
1 En que norma se dice que la convocatoria (Junta de vecionos Ordinaria) debe ir firmada por el presidente y7o secretario y/o administrador.
2 La certificacion de estar al corriente de pago de los gastos generales,
¿ Quien la debe emitir en una comunidad de vecinos con Presidente, Secretario y Administrador?
3 La mencionada solicitud es valida su peticion si se realiza al presidente, tiene algun coste.
GRACIAS
Hola Juan Carlos,
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