Criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca

Después de las recientes sentencias del Tribunal Supremo explicamos el criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca seguido por las Audiencias.

El criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca a día de hoy es el marcado por las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018.

IMPORTANTE: Con fecha 16 de julio de 2020 el TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA (TJUE) ha dictado sentencia sobre la devolución íntegra de los gastos de hipoteca que abonaron los clientes cuando se formalizó dicho préstamo. Para leer más sobre este asunto PINCHA AQUÍ.

Posiblemente el texto del presente artículo se verá modificado por la Sentencia del TJUE de 16.07.2020.

Y decimos que éste es el criterio actual porque como estáis viendo la jurisprudencia anda bastante oscilante en materia de cláusulas abusivas en contratos bancarios, pues cuando no es el Tribunal Supremo quien modula su criterio, es algún Magistrado quien emite votos discrepantes o es el Tribunal de Justicia de la Unión Europea quien corrige aquellas decisiones.

Dicho lo anterior y mientras no cambie su opinión el Alto Tribunal, a fecha de la presente (Abril de 2018), el criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca viene siendo interpretado de la siguiente manera:

Para ello seguimos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria de 3 de abril de 2018, que dice:

1º.-  DECLARACIÓN DE NULIDAD DE LA CLÁUSULA GASTOS

Antes de que el Banco devuelva cantidad alguna al cliente por los gastos de constitución de la hipoteca, el Juzgado tiene que declarar nula por abusiva la cláusula del préstamo en la que se haya determinado que el consumidor es el obligado a pagar todos los gastos.

Las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 (ambas son de esa fecha) nº 148/18  y nº 147/18, dicen lo siguiente:

El carácter abusivo de la cláusula de imposición de gastos hipotecarios ha sido establecido por la Jurisprudencia:Criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca

«A falta de negociación individualizada (pacto), se consideró abusivo que se cargaran sobre el consumidor gastos e impuestos que, en aplicación de las disposiciones legales aplicables en ausencia de pacto, se distribuyen entre las partes según el tipo de actuación (documentación, inscripción, tributos) (…) Por lo que una cláusula que cargue indiscriminadamente el pago de todos los tributos al prestatario, sin distinción o salvedad alguna, puede ser abusiva, por aplicación analógica del artículo 89.3 c) TRLGCU, que en los contratos de compraventa de viviendas considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; dado que los préstamos sirven para financiar esa operación principal que es la adquisición de la vivienda».

 

2º.-  GASTOS NOTARIALES y GASTOS REGISTRALES

Dado que tanto la formalización de la escritura pública ante Notario como la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad se efectúan en el exclusivo interés del Banco prestamista, es éste quien debe correr con dichos gastos, por lo que deberá proceder a reintegrar al prestamista (cliente) los que éste haya acreditado haber abonado en aplicación de la cláusula de gastos declarada nula.

Respecto del pago de las copias emitidas por el Notario, no habiéndose acreditado en el procedimiento que fueran solicitadas expresamente por el Cliente y siendo evidente que al menos una tuvo que ser interesada por e el Banco para proceder a la inscripción de la hipoteca, deben reintegrarse igualmente.

Procede condenar al Banco a la devolución de la totalidad de la factura del Notario, con la excepción de la mitad del timbre.

 

3º.-  IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

«… en armonía con la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, debemos concluir que el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario, ( el CLIENTE)«.

Dicho lo anterior, las reglas que señaló el Tribunal Supremo en la sentencia de 15.03.2018 con respecto al pago del citado impuesto son las siguientes:

a)  Respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es el prestatario.

b)  En lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario (el CLIENTE).

c)  En cuanto al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas, habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas.

Respecto de la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario, salvo en aquellos casos en que exista un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales, en los que también se distribuirá el pago del impuesto por la matriz.

Mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.

 

4º.-  GASTOS DE GESTORÍA

La intervención de una gestoría supone la participación de otro profesional en la tramitación del contrato y su tarea facilita el negocio del Banco, especialmente en cuanto a la presentación de documentos en el Registro de la Propiedad.

No constando que el CLIENTE solicitase ese servicio complementario, ni tuviera la posibilidad de elegir a otro profesional procede la íntegra devolución al CLIENTE de esos importes.

 

5º.-  GASTOS TASACIÓN INMUEBLE

«El mismo razonamiento anterior es aplicable a los honorarios de la entidad que se ha encargado de realizar la necesaria tasación de la finca objeto de hipoteca. su intervención está estrictamente regulada por la normativa bancaria y es obligatoria para comprobar que la garantía cubre al menos una parte de los riesgos asumidos por el prestamista.

Es un gasto accesorio de la constitución del derecho de hipoteca, cuyo máximo interesado, es el Banco.

No habiéndose demostrado que fue el cliente quien eligió la empresa tasadora o aportó una tasación emitida anteriormente por su cliente, procede también la devolución de dichas cantidades al CLIENTE.

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One Response to Criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca

  1. Magdalena Mayor en 20 de abril, 2018 de 1:09

    Los gastos de comisión de apertura del préstamo también los están devolviendo en muchas provincias. ¿podría aclarar?

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