Criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca

El criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca viene marcado por distintas sentencias dictada por el Tribunal Supremo, entre las que destacamos las dictadas por la Sala Pleno en fechas 23 de enero de 2019 y la de 26.10.2020, aunque posteriormente hay otras más recientes que siguen manteniendo el mismo criterio.

La devolución de los gastos de hipoteca a favor de los consumidores viene siendo interpretado de la siguiente manera:

Lo primero es que se declare abusiva la cláusula relacionada con los gastos del préstamo hipotecario que atribuye el pago en exclusiva al prestatario/consumidor.

Sobre la abusividad de ese tipo de cláusulas, el Tribunal Supremo tiene declarado en las sentencias de Pleno 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019 lo siguiente:

“si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual”.

¿Qué plazo de prescripción tiene el consumidor para reclamar los gastos del préstamo hipotecario?

Ante la disparidad de criterios seguidos por los tribunales de justicia españoles, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 22/07/2021 y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 15ª) mediante Auto de fecha 9/12/2021 han planteado distintas cuestiones prejudiciales ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que a la luz de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores se pronuncie sobre la existencia o no de un plazo de prescripción para ejercitar la acción de restitución de las cantidades abonadas por gastos en los préstamos hipotecarios y en caso de existir cuál sería la fecha de comienzo de dicho plazo.

Esta petición de interpretación al Tribunal de Justicia Europeo puede provocar la suspensión de los procedimientos judiciales que actualmente están pendientes de resolución por los Tribunales españoles.

¿Qué gastos de la hipoteca tiene que devolver el Banco prestamista?

Las consecuencias prácticas de declarar abusiva la cláusula “gastos” de la hipoteca son las siguientes:

Gastos Notaría

Respecto de los gastos de notaría, en el caso del préstamo hipotecario, deberán ser abonados por mitad por ambas partes. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

Gastos Registro de la Propiedad

En lo que se refiere a los gastos del Registro de la Propiedad, el arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor prestamista, será al Banco al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.

Gastos Gestoría

Respecto de los gastos de gestoría, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente al Banco prestamista.

Gastos Tasación

Por último, en lo que respecta a los gastos de tasación , la legislación anterior a la Ley 5/2019 tampoco contenía previsión al respecto, por lo que, también en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, la sentencia de Pleno 35/2021, de 27 de enero, estableció que su pago correspondía al prestamista.

Conclusión

Una vez que se declare nula por abusiva la cláusula de los gastos de la hipoteca, le corresponderá a cada parte el pago de los siguientes conceptos:

GASTOS QUE SON A CARGO DEL CLIENTE CONSUMIDOR:

1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.

2.- El 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

GASTOS A CARGO DEL BANCO PRESTAMISTA:

1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.

2.- El 100% de los gastos de GESTORÍA.

3.- El 100% de los gastos del REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

4.- El 100% de los gastos de TASACIÓN.

Para leer más sobre estas cuestiones y sentencias recientes  PINCHAD en este enlace: ” Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca“.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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