Cuota de participación asignada en el título constitutivo

A veces el pago del total de gastos comunes o de un gasto concreto que hace el propietario de un piso o local no se corresponde con la cuota de participación fijada para dicho inmueble en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

¿Puede exigir el propietario volver a contribuir a los gastos generales conforme a la cuota de participación que tiene asignada en el título constitutivo? 

La Sentencia del Tribunal Supremo que vamos a comentar trata sobre la nulidad del acuerdo de la Comunidad de propietarios que negaba la solicitud de un vecino de que se le aplicase la cuota de participación asignada en el título constitutivo a su propiedad para contribuir al sostenimiento de los gastos generales.

Antes de seguir conviene recordar algunos conceptos:

¿En qué consiste la cuota de participación?

En el régimen de propiedad horizontal, a cada piso o local le corresponde el derecho exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado (el piso o local) y además la copropiedad, junto con el resto de vecinos, de una serie de elementos comunes y servicios.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo donde se describen todos los elementos privativos y comunes del edificio, se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Asimismo se establece en la Ley que “cada propietario tiene la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1 e) LPH).

EJEMPLO:

Un edificio de 50 elementos privativos entre pisos y locales, al propietario del piso 3º letra E, le corresponde una cuota de participación del 2,750%, mientras que a su vecino del 5º A, cuyo piso es mas grande le corresponde una cuota de participación del 3,350%.

Esa cuota de participación distinta hace que cada uno de los propietarios pague una cantidad diferente todos los meses como contribución a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble.

En la sentencia que vamos a comentar, los vecinos de una Comunidad venían pagando los gastos comunes de forma distinta a lo establecido en el título constitutivo al acordarlo por unanimidad en una Junta celebrada 35 años antes, sin que a dicha Junta hubiese acudido el vecino que pretende que se vuelvan a aplicar las cuotas establecidas en el título constitutivo.

Sentencia sobre la cuota de participación asignada en el título constitutivo

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 11.03.2020:

El caso examinado por el Tribunal Supremo es el siguiente:

a) Doña Otilia formuló demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios interesando que se declarara la nulidad del acuerdo de la Junta General adoptado en fecha 11 de diciembre de 2013, por el que la Comunidad se niega a aplicar la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos generales, solicitando el reintegro de las cantidades que se llegaran a cobrar, y a girar el cobro de los gastos conforme a lo dispuesto en el título constitutivo.

b) El Juzgado dictó sentencia estimando la demanda dando la razón a Dª Otilia.

c) La Comunidad de propietarios recurrió en apelación y la Audiencia Provincial estimó el recurso de la Comunidad de propietarios, fundamentándose en que, en el año 1977, se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni tampoco los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación.

Afirma la sentencia que Dª Otilia (demandante) pretende que se vuelvan a aplicar las cuotas establecidas en el título constitutivo, siendo perfectamente válida la postura de la Comunidad en orden a que esta cuestión se decida por el voto de la mayoría simple, al constituir -la vuelta a la aplicación de los porcentajes previstos en el título constitutivo – una novación de la voluntad convencional manifestada en la Junta del año 1977, ya que la situación se mantiene de forma tácita a lo largo de más de 35 años.

Como quiera que la petición de la Sra. Otilia no es aprobada por la Junta de propietarios, se mantiene la validez del acuerdo de la Comunidad.

d) La Sra. Otilia interpone recurso de casación para que resuelva el Tribunal Supremo.

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA

1º.- Como claramente establece la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1094/2004, de 16 noviembre, que se cita en el motivo del recurso, “el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado”.

El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

2º.- Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley.

Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del Orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al Registro de la Propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente.

3º.- No es esta la situación que se da en el caso examinado ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

4º.- En consecuencia el motivo ha de ser estimado y se acuerda:

Declarar la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta General 11 de diciembre de 2013, por el que la Comunidad de Propietarios se niega a aplicar a la demandante la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

Conclusiones:

1º.- Un acuerdo comunitario donde se fije unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo de propiedad horizontal requiere que la inserción de la propuesta de modificación del título aparezca como punto del orden del dia, se discuta, se apruebe por unanimidad y se inscriba en el Registro de la Propiedad para que pueda a vincular a futuros adquirentes de viviendas o locales.

2º.- Si no se cumplen con dichas exigencias legales cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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