Cuotas de participación son distintas al Título constitutivo

Sistema de reparto de gastos generales en las Comunidades de propietarios cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo.

Cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo o a las que aparecen reflejadas en los Estatutos, se podrá solicitar el retorno al sistema de reparto primitivo. La cuestión que se plantea con este artículo tiene bastante trascendencia y en la práctica ocurre con cierta frecuencia.  Con un ejemplo creo que situaremos mas fácilmente el problema que planteamos:

EJEMPLO:

a)  Una Comunidad de propietarios desde hace bastantes años viene aplicando un sistema de reparto de los gastos comunes distinto al que viene recogido en el Título constitutivo o en los Estatutos.

b)  El motivo de dicho cambio se desconoce, si bien durante todos estos años ha existido un consentimiento tácito (tal vez por desconocimiento) de todos los propietarios en contribuir a los gastos comunes de manera distinta al sistema de coeficientes que venía establecido en el Título constitutivo o a lo acordado en los Estatutos.

c)  En concreto, en este ejemplo, aunque cada piso tiene un coeficiente de participación distinto según su superficie, desde hace años todos pagan igual importe por los gastos comunes de mantenimiento.

d) Con el tiempo, un grupo de propietarios se da cuenta de que está pagando como contribución a esos gastos de la Comunidad,  más cantidad de la que le correspondería si se aplicara la cuota de participación de su piso que figura en el Título o en los estatutos, y quiere volver al sistema originario.

¿Se puede volver al sistema de reparto que figura en el Título constitutivo?

Podríamos pensar que no se podría retornar al sistema primitivo («cada propietario que pague en función de su cuota de participación que conste en el Título constitutivo o en los Estatutos»), puesto que ha existido un consentimiento tácito por todos los propietarios durante bastantes años en utilizar un sistema de reparto de gastos distinto (actos propios), y que por tanto, como dice el refrán «la costumbre hace ley«.

Además, los que no quieran volver al sistema primitivo, podrán alegar que para retornar al sistema de cuotas de participación que figuraba en el Título o a lo establecido en los estatutos, se requerirá un acuerdo de la Junta de propietarios adoptado por UNANIMIDAD en virtud de lo dispuesto en el actual artículo 17.6 LPH.Cuotas de participación son distintas al Título constitutivo

¿Qué opinan los Tribunales al respecto?

Cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo o «a lo establecido en los estatutos» y se plantea volver al sistema primitivo, el TRIBUNAL SUPREMO se ha pronunciado en algunas ocasiones, entre otras en sentencia de fecha 6 febrero de 2014, en la que nos viene a decir lo siguiente:

  • Aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, «salvo que se haya convenido por unanimidad».
  • Este sistema de reparto de los gastos diferente al Título constitutivo es susceptible de ser impugnado judicialmente para lograr la anulación del acuerdo.
  • La tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, no resulta suficiente para evitar la impugnación.
  • El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista den los Estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los Estatutos, sino que se trataría de una PRÁCTICA SIMPLEMENTE TOLERADA.
  • Aunque de forma tácita la Comunidad de propietarios haya aceptado durante años un sistema de contribución a los gastos distinto al del Título constitutivo, no puede aplicarse la teoría de los actos propios.
  • Lo que se pretende con la impugnación del acuerdo comunitario que no consiente en volver al sistema de reparto según el Título, es volver a lo dispuesto en el Título constitutivo, que no ha sido modificado en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que NO ES NECESARIA LA UNANIMIDAD de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

 

CONCLUSIONES:

1.-  Considero que si a pesar del coeficiente de participación que conste en el Título constitutivo o en los estatutos, la Comunidad acordó en su día por UNANIMIDAD cambiar el sistema de contribución por otro distinto, regiría el principio de «autonomía de la voluntad» (art. 1255 Código civil) y por tanto, para cambiar nuevamente el actual sistema se necesitaría nuevamente de la UNANIMIDAD.

2.-  Si el sistema actual de contribución a los gastos comunes es distinto al que figura en el Titulo Constitutivo o a lo que figure en los estatutos, y dicho cambio se debió a una práctica tolerada sin acuerdo unánime de los propietarios, se podría volver al sistema primitivo sin necesidad de unanimidad

 

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One Response to Cuotas de participación son distintas al Título constitutivo

  1. olalla en 4 de diciembre, 2015 de 13:23

    Una pregunta al respecto. Pero si la comunidad ha acordado en JUNTA GENERAL de forma únanime la modificación de las cuotas a partes iguales en vez de por coeficiente de escritura??..

    Gracias

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