Cuotas de participación son distintas al Título constitutivo

Cuotas de participación son distintas al Título constitutivo

Reparto de gastos generales en la comunidad de propietarios cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo.

Cuando el pago de los gastos generales se hace de forma distinta al porcentaje que cada piso o local tiene fijado como cuota de participación en el título constitutivo, se podrá solicitar el retorno al sistema de reparto primitivo.

La cuestión que se plantea con este artículo tiene bastante trascendencia y en la práctica ocurre con cierta frecuencia.  Con un ejemplo creo que situaremos mas fácilmente el problema que planteamos:

EJEMPLO:

a)  Una Comunidad de propietarios desde hace bastantes años viene aplicando un sistema de reparto de los gastos comunes distinto al que viene recogido en el Título constitutivo o en los Estatutos.

b)  El motivo de dicho cambio se desconoce, si bien durante todos estos años ha existido un consentimiento tácito (tal vez por desconocimiento) de todos los propietarios en contribuir a los gastos comunes de manera distinta al sistema de coeficientes que venía establecido en el Título constitutivo o a lo acordado en los Estatutos.

c)  En concreto, en este ejemplo, aunque cada piso tiene un coeficiente de participación distinto según su superficie, desde hace años todos pagan igual importe por los gastos comunes de mantenimiento.

d) Con el tiempo, un grupo de propietarios se da cuenta de que está pagando como contribución a esos gastos de la Comunidad  más cantidad de la que le correspondería si se aplicara la cuota de participación que su piso tiene fijada en el título constitutivo o en los estatutos, y quiere volver al sistema originario.

¿Se puede volver al sistema de reparto que figura en el Título constitutivo?

Podríamos pensar que no se podría retornar al sistema primitivo («cada propietario que pague en función de su cuota de participación que conste en el Título constitutivo o en los Estatutos»), puesto que ha existido un consentimiento tácito por todos los propietarios durante bastantes años en utilizar un sistema de reparto de gastos distinto (actos propios), y que por tanto, como dice el refrán «la costumbre hace ley».

Además, los que no quieran volver al sistema primitivo, podrán alegar que para retornar al sistema de cuotas de participación que figuraba en el Título o a lo establecido en los estatutos, se requerirá un acuerdo de la Junta de propietarios adoptado por unanimidad en virtud de lo dispuesto en el actual artículo 17.6 LPH.

¿Qué opinan los Tribunales sobre el retorno al sistema de cuotas de participación previstas en el título constitutivo?

Cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo o «a lo establecido en los estatutos» y se plantea volver al sistema primitivo, el Tribunal supremo se ha pronunciado en algunas ocasiones, entre otras en sentencias de fechas 11 de marzo de 2020 o la de 6 febrero de 2014, en la que nos viene a decir lo siguiente:

  • Aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, «salvo que se haya convenido por unanimidad».
  • Este sistema de reparto de los gastos diferente al Título constitutivo es susceptible de ser impugnado judicialmente para lograr la anulación del acuerdo.
  • La tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, no resulta suficiente para evitar la impugnación.
  • El hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista den los Estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los Estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.
  • Aunque de forma tácita la Comunidad de propietarios haya aceptado durante años un sistema de contribución a los gastos distinto al del Título constitutivo, no puede aplicarse la teoría de los actos propios.
  • Lo que se pretende con la impugnación del acuerdo comunitario que no consiente en volver al sistema de reparto según el Título, es volver a lo dispuesto en el Título constitutivo, que no ha sido modificado en cuanto a la distribución de los gastos, por lo que NO ES NECESARIA LA UNANIMIDAD de todos los copropietarios para la adopción del mismo, puesto que nada se modifica, ni se quiso modificar en dicho periodo.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 11 de marzo de 2020:

» El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

En consecuencia el motivo ha de ser estimado».

Conclusiones:

1.-  Considero que si a pesar del coeficiente de participación que conste en el Título constitutivo o en los estatutos, la Comunidad acordó en su día por unanimidad cambiar el sistema de contribución por otro distinto, regiría el principio de «autonomía de la voluntad» (art. 1255 Código civil) y por tanto, para cambiar nuevamente el actual sistema se necesitaría nuevamente de la unanimidad.

2.-  Si el sistema actual de contribución a los gastos comunes es distinto al que figura en el Titulo Constitutivo o a lo que figure en los estatutos, y dicho cambio se debió a una práctica tolerada sin acuerdo unánime de los propietarios, se podría volver al sistema primitivo sin necesidad de unanimidad

Comentarios

  1. olalla

    Una pregunta al respecto. Pero si la comunidad ha acordado en JUNTA GENERAL de forma únanime la modificación de las cuotas a partes iguales en vez de por coeficiente de escritura??..

    Gracias

Comentar esta noticia

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Más Info

Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:

  • Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
  • Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
  • Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
  • Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
  • Derechos que asisten al Usuario:
    1. Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
    2. Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos

Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:

Si desea ampliar información sobre la política de privacidad de nuestra empresa, puede hacerlo en el siguiente enlace: https://www.mundojuridico.info/politica-de-privacidad/

Destacados