Desafectación de elementos comunes

La desafectación de elementos comunes por  las Comunidades requiere para su aprobación la unanimidad de los propietarios al afectar al Título constitutivo.

Antes de nada hay que decir que la desafectación de elementos comunes significa la conversión de dichos elementos comunes en privativos.

Un EJEMPLO gráfico y nada habitual de este cambio por las Comunidades de propietarios, sería la transformación de la vivienda destinada a portería o conserjería de elemento común a elemento privativo.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Normalmente las Comunidades de propietarios proceden a la desafectación de elementos comunes con la finalidad de poder vender ese elemento que antes era común a terceras personas y conseguir de esa manera fondos para mejorar su economía y que las cuotas por gastos comunes disminuyan entre todos los propietarios.

La desafectación de elementos comunes, requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios (presentes o ausentes), ya que dicho acuerdo afecta al Título constitutivo de la Comunidad. Al convertir ese elemento común en privativo para su venta, del que todos los comuneros son propietarios en un coeficiente de participación, requiere la aprobación de toda la comunidad.

¿Por qué afecta al Título constitutivo?

La conversión de un elemento común en privativo lleva aparejado que los coeficientes de participación en las que se divide el edificio cambien, pues al tener que asignarle a este nuevo elemento su correspondiente coeficiente independiente, indudablemente repercutirá sobre el resto de propietarios, que verán disminuidos el suyo. La suma al final de todos (incluido el nuevo) será de 100%.

EJEMPLO: En un bloque de pisos constituidos en Comunidad de propietarios hay 60 propietarios donde cada uno tiene su coeficiente de participación (dependiendo de la superficie útil de piso, localización, etc.), teniendo el propietario del piso 5ª, A, un coeficiente asignado en el Título constitutivo del 2,3000%.

La Comunidad decide por unanimidad desafectar el piso destinado a portería porque el servicio lleva años suprimido. A este nuevo piso hay que asignarle un coeficiente de participación porque pasa a ser un elemento privativo. El coeficiente de participación, según su superficie y ubicación, será del 1,30%. En la nueva remodelación de todos los coeficientes del bloque, el del piso 5ª A disminuye  su coeficiente primitivo y pasa a ser de 2,125%.

 

 

Qué pasos hay que dar para la desafectación de elementos comunes:

Como el acuerdo requiere posteriormente que el Presidente tenga que acudir al Notario para hacer escrituras e inscribirse en el Registro de la Propiedad, todos los requisitos deben ser escrupulosamente cumplidos para que no haya problemas. No obstante las recomendaciones que seguidamente exponemos, es conveniente consultar previamente con el Registrador de la Propiedad al que pertenezca la finca y con el Notario que vaya a otorgar la escritura de venta:Desafectación de elementos comunes

1º.-  En la convocatoria que se efectúe para celebrar la Junta de propietarios que debata y apruebe este asunto de la desafección de elementos comunes, es muy importante que previamente se detallen todos los pormenores del elemento que se pretende transformar.

2º.-  Se requiere unanimidad de todos los propietarios (presentes y ausentes), segfún el artículo 17, regla 6ª LPH. Es muy importante que consten personalmente citados para la celebración de la Junta  y notificado posteriormente el acuerdo a todos los propietarios.

3º.-  Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, dentro del ese acuerdo, para que pueda otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Las facultades deberán ser extensas para otorgamiento de escritura y cualquier gestión administrativa necesaria hasta su inscripción registral. Es conveniente consultarle al Notario que va a preparar las escrituras, sobre la extensión del poder.

4º.-  Es necesario que en la Junta que se va a adoptar el acuerdo de desafectación de elementos comunes, también se haga constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. Igual que hemos dicho antes, es conveniente la previa consulta al Notario de este extremo, para que después no haya sorpresas en el Registro de la Propiedad.

5º.-  Si se va a vender el piso a un tercero, también se hará constar el acuerdo de la Comunidad para proceder a la venta, indicando todos los datos de la persona compradora y de la venta.

6º.-  Tambien es conveniente hacer constar el destino del dinero que se vaya a percibir por la venta del antiguo elemento común. En un principio el reparto del dinero percibido debe hacerse en proporción a la cuota de participación que cada uno de los propietarios tenga asignado. No obstante puede acordarse que dicho dinero también podrá ser desitnado a engrosar el fondo de reserva o cualquier otra aplicación.

 

Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo, Sección 6ª, sentencia 2.11.2017:

«Y es que lo decisivo y trascendente (ya se califique como elemento común, ya como privativo de uso común) es el destino a que se dedica (garaje-aparcamiento de los propietarios) y, cualquiera que sea su naturaleza (elemento común o privativo de uso común), la desafectación o liberación del uso o servicio común solamente puede producirse a partir del acuerdo unánime de los propietarios, en la medida en que ello implicaría la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ( art. 17. 6 de al Ley de Propiedad Horizontal ).»

 

OBSERVACIÓN:

Un problema que se puede plantear, de ahí la sugerencia de hablarlo con el Notario y/o Registrador previamente, es la necesidad o no para poder desafectar un elemento común, del consentimiento de los acreedores que tienen sus garantías inscritas sobre pisos o locales pertenecientes a la Comunidad (por ejemplo los Bancos con las hipotecas), pues dichas garantías al desafectar elementos comunes se verán aminoradas al reducirse los elementos comunes.

Por último hay que diferenciar la desafectación de elementos comunes de la supresión de elementos comunes o del arrendamiento.

En el ejemplo que venimos exponiendo, la supresión de portería como servicio común, requiere para su aprobación la mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17, regla 3 de la Ley de propiedad Horizontal). No se requiere para la eliminación del servicio, la unanimidad como en el caso de la desafectación de elementos comunes.

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17 Responses to Desafectación de elementos comunes

  1. juan antonio en 24 de abril, 2016 de 18:53

    se pueden arrendar los patios comunes, en los que se realizaron obras haciendo habitaculos
    tales como cocinas habitaciones Etc. Para su aprovechamiento. y si es posible como se valora el arrendamiento.

  2. Elena en 14 de diciembre, 2016 de 20:10

    Y para acordar que un propietario pueda aparcar en una zona común, ya que todo el resto de vecinos lo vienen realizando a excepción de ese porque no tiene «lugar físico cercano» para poder hacerlo, también hace falta unanimidad o con mayoría es suficiente???

  3. Mariola Lobato en 20 de febrero, 2017 de 19:58

    Tengo entendido que se precisa una autorización administrativa del ayuntamiento. Donde se solicita esta? en que consiste?

  4. Mariola Lobato en 23 de febrero, 2017 de 19:09

    AHORA CON LA NUEVA LEY (ANTES NO ERA NECESARIO) SE NECESITA UNA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA DEL AYUNTAMIENTO PARA PODER LLEVAR A CABO DICHA DESAFECTACIÓN.
    Donde se solicita? como se hace? que se necesita?

  5. MARIA ISABEL en 21 de junio, 2017 de 10:14

    Buenos dias,

    tenemos la vivienda del portero que ya no se usa y somos 70 propietarios entre viviendas y locales, mas omenos cuanto seria todo el gasto para poder desafectar esta vivienda, ya que no aparece en ningun sitio y es de hace 50 años y poder venderla.

    muchas gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 21 de junio, 2017 de 16:51

      Hola Maria Isabel:
      1.- Me imagino que la vivienda del portero viene (aunque sea descrita como elemento común) en la escritura de división horizontal del edificio (titulo constitutivo).
      2.- si es así, y por tanto registralmente viene inscrita, tendría que recalcular nuevamente las cuotas de participación de todo el edificio, ya que ese elemento común pasa a convertirse en elemento privativo.
      3.- Como son actuaciones complejas necesitarán asesoramiento jurídico, que un abogado les asesore en los pasos a seguir.
      4) Habrá que cambiar los coeficientes de todos los pisos en el Registro de la propiedad, por lo que tendrán que preguntar el coste de todo ello así como si necesitan hacer una nueva escritura de división horizontal que acomode los nuevos coeficientes.
      Saludos

  6. Enrique en 28 de febrero, 2018 de 19:14

    Vivo en una urbanización de chalets y ahora se esta planteando donar las calles al ayuntamiento del municipio para su conservación. Lógicamente unos propietarios están a favor y otros en contra.
    Quisiera saber si cuando se proponga a la Junta la adopción de este acuerdo como tiene que ser aprobado, ¿Por unanimidad? o ¿Por mayoría cualificada?

    • Inmaculada Castillo en 5 de marzo, 2018 de 18:15

      Hola Enrique,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  7. Sonia en 9 de junio, 2018 de 10:01

    Hola.
    Os expongo mi caso a ver si me poddeis ayudar.
    He comprado un piso antiguo y tiene un patio comunitario al que se accede por el portal.
    Antiguamente en los 60 se decidió meterlo dentro del bajo que es mi piso por tema de seguridad.
    Todos los vecinos firmaron el acuerdo y el acta y el presidente de la comunidad entonces.
    Ahora en la fima de compra me dijo que me daria ese documento.
    Una vez que firmamos en el notario me dijo que no me daba el original sino una copia.
    No entiendo porque si ya no es dueña del piso.
    Tiene validez esa copia???
    Que podemos hacer para que no me lo reclame la comunida despues de tantos años????

  8. José Conde en 7 de octubre, 2018 de 13:30

    ¿Es necesaria la unanimidad de los propietarios para la venta a un promotor del aprovechamiento bajo rasante del jardín comunitario para la construcción de un aparcamiento?

  9. francisco arribas en 9 de noviembre, 2018 de 20:36

    Gracias por su eficaz servicio.
    Sólo tengo una pregunta:
    Para la desafección de una portería, ¿es necesario tener de antemano un comprador o se puede poner a la venta una vez acabados los trámites?
    Muchísimos gracias.

  10. Carlos Visedo en 23 de noviembre, 2018 de 12:20

    Estimados Sres: Tengo una casa (que no es mi residencia habitual)en una comunidad de 12 propietarios.Dado el diseño arquitectonico
    de la comunidad,8 de los 12 propietarios estamos pagando las mensualidades por unos servicios
    de la comunidad (luz,limpieza,etc) que no disfrutamos,es decir que pagamos una comunidad que
    disfrutan (de los servicios)solo 4 vecinos.
    Mi pregunta es,legalmente ¿se puede anular la pertenencia a esta comunidad? u otra pregunta ¿se puede modificar el coeficiente de participaciòn en la comunidad de los propietarios que no hacemos uso de los servicios de la misma?.

    • Inmaculada Castillo en 29 de noviembre, 2018 de 21:07

      Hola Carlos,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  11. José Antonio en 8 de marzo, 2019 de 10:54

    La Comunidad de vecinos vamos a vender la vivienda del portero, quisiera saber cuánto dura el trámite de la desafectación.

  12. Rosana en 31 de marzo, 2019 de 9:31

    Buenos días. Expongo mi problema. Hace poco más de un mes me he comprado un piso y me he enterado que se ha vendido el piso del portero y el dinero se ha repartido entre los vecinos. Si la venta de dicho piso se realizó después de yo escriturar mi piso, me correspondería a mí una parte, o al antiguo dueño de mi piso?? Intenté hablar con él presidente para que me dijera la fecha exacta de la venta del piso del portero y me dijo que eso a mí no me importaba y que a mí no me corresponde nada!!! Pero yo quiero saber mis derechos.
    Un saludo.

  13. jose en 14 de abril, 2019 de 9:12

    Hola:podrian decirme si el piso de la porteria se puede escriturar a nombre de la comunidad para su posterior venta?ya que el banco me exije que este escriturado para poder concederme la hipoteca. saludos y muchas gracias

    • Inmaculada Castillo en 16 de abril, 2019 de 9:59

      Hola José,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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