Desahucio de un arrendamiento de industria

Desahucio de un arrendamiento de industria

Existen resoluciones dispares sobre el procedimiento judicial a seguir en el desahucio de un arrendamiento de industria por falta de pago.

El desahucio de un arrendamiento de industria es la acción que tiene el arrendador para recuperar el negocio arrendado por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, ya se trate de falta de pago de la renta, la de impago de otras cantidades pactadas (comunidad de propietarios, IBI, etc.) o por finalización del plazo convenido.

¿En qué consiste el arrendamiento de industria? 

Se entenderá que existe arrendamiento de industria cuando el arrendatario recibiere el local como espacio físico y además, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.

Ejemplo de arrendamiento de industria:

Fernando es propietario de un local donde ejerce la actividad de cafetería y decide arrendársela a David.

El contrato de arrendamiento por el que Fernando le cede a David el negocio de cafetería con todo el mobiliario, maquinaria, licencias, clientela, etcétera, sería un contrato de arrendamiento de industria.

¿En qué se diferencia el arrendamiento de industria del arrendamiento de local de negocio?

La diferencia entre ambos arrendamientos es la siguiente:

Estaremos frente a un contrato de arrendamiento de industria cuando además de alquilarse el local como espacio físico, se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos como mobiliario, fondo de comercio, enseres, clientela, nombre, etc.,  para que siga siendo explotado por el arrendatario.

En cambio estaremos frente a un arrendamiento de local de negocio (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) cuando lo que se cede es solamente el local como espacio físico para que el arrendatario explote una actividad comercial, artesanal o profesional, etcétera.

Diferencias en cuanto a su regulación:

Los arrendamientos de industria están excluidos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que los arrendamientos de local de negocio se regulan por dicha ley. 

Los arrendamientos de industria se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes en el contrato y por lo dispuesto en el Código Civil.

Los arrendamientos de local de negocio se regirán por lo dispuesto en el artículo 4.3 de la LAU

¿Cabe el juicio de desahucio en un arrendamiento de industria? 

Cuando el arrendatario no paga la renta ( u otras cantidades convenidas en el contrato de arrendamiento de industria), se plantea la duda de qué tipo de procedimiento judicial tiene a su alcance el arrendador para recuperar el negocio arrendado.

El Código Civil, normativa aplicable a estos arrendamientos como hemos dicho, establece en el artículo 1.569 que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas por la falta de pago en el precio convenido.

Por lo tanto, el arrendador tendrá a su alcance la acción de desahucio para recuperar el negocio arrendado cuando el arrendatario incumpla el pago del precio convenido.

La cuestión que se plantea ahora si en un arrendamiento de industria será adecuado el juicio verbal de desahucio especial previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil con independencia de la cuantía debida por el inquilino, o por el contrario cabe ejercitar la acción de desahucio solo por el procedimiento ordinario según la cuantía, del que también nos habla la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El juicio verbal de desahucio no es el adecuado para un arrendamiento de industria

Veamos algunas sentencias que consideran inadecuado el juicio verbal de desahucio cuando se trata de un arrendamiento de industria:

Audiencia Provincial de Alicante (Sección 5ª), Auto de 10.02.2020:

«Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Basta una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (LAU y LAR), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el CC para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio (439.3, 440.1 y 441 LEC) que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debe seguir el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el 205.1.1º sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el 249.1.6º LEC.

En conclusión, es imperativo acoger este criterio, y aplicar al arrendamiento de industria el cauce procesal del juicio ordinario.»

Audiencia Provincial de Zaragoza (sección 2ª), sentencia de 11.03.2019

» …Ciertamente el contrato litigioso (10 de octubre de 2017) es claro y no admite duda alguna en el sentido de que se alquilaba no solo un local, sino la empresa o negocio instalada en él (hotel) con todos los elementos necesarios para su explotación, por lo que no se debió acudir a la regulación especial del juicio de desahucio del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se trata de un arrendamiento de industria excluido del indicado procedimiento (por todas Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2015 ), por lo que procede mantener el pronunciamiento condenatorio sobre las costas procesales.»

Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª), sentencia de 2.11.2012

» No puede comprenderse en el ámbito del juicio verbal de desahucio a que se refiere el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil los arrendamientos de industria, sino que el trámite a seguir es el procedimiento ordinario correspondiente según su cuantía y sin limitación alguna en cuanto a los medios de ataque y defensa.

Esta cuestión ha sido ya resuelta en igual sentido por esa Sala en sentencia de 25.05.2009 al señalar que es sabido que el arrendamiento de industria existe cuando, además de arrendarse el local, se entrega una unidad patrimonial  con vida propia, eso es, un complejo o universidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición, que sean aptos para poder ser puestos en marcha. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su art. 250 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía… las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparecería, recuperen la posesión de dicha finca, precepto que esta Sala entiende no es aplicable al caso enjuiciado, por cuanto excede de lo que es la finca o local… al no ser incardinable en ninguno de los supuestos de atribución procedimiental previstos en la Ley por razón de la materia«.

El juicio verbal de desahucio es adecuado para un arrendamiento de industria

Veamos algunas otras resoluciones que sí admiten la procedencia y adecuación del juicio verbal de desahucio por falta de pago para los arrendamientos de industria:

Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª), sentencia de 7.10.2020

«Así, con relación a la inadecuación de procedimiento esgrimido por la parte demandada, tanto en primera instancia, como en esta apelación, la Sala ha de rechazar el planteamiento ofrecido por dicha parte recurrente, porque atendiendo al fondo de la cuestión planteada, que no es otro que determinar cuál es el procedimiento adecuado para tramitar un juicio de desahucio por falta de pago con relación a un arrendamiento de industria, esta Sección, se ha de alinear con el criterio mantenido por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial en sentencia de 27 de julio de 2002, recogido por esta misma Sección Undécima en auto de 8 de febrero de 2012, de que el procedimiento a seguir es el juicio verbal de desahucio del art. 250.1-1º de la L.E.C., y no el juicio ordinario, pues si bien es cierto que el arrendamiento de industria se rige por lo dispuesto en el C.C., y no en la L.A.U. o en la L.A.R., también lo es que el art. 1569 del C.C. establece que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas, por falta de pago del precio convenido, y en la L.E.C. el único juicio específico de desahucio que se prevé por falta de pago de rentas o por expiración del plazo contractual lo es por el trámite del juicio verbal. Y no se opone a ello que el art. 250.1.1º se refiera a finca rústica o urbana, y no al arrendamiento de industria, pues lo que sustancialmente determina el procedimiento a seguir por razón de la materia es la acción ejercitada y no el objeto sobre el que la misma se proyecta, sobre todo cuando se trata de una acción sumaria como la de que se trata según los términos del art. 447.2 de la L.E.C.; y cuando al arrendamiento de industria tanto puede afectar a una finca rústica o a una finca urbana, aunque se rija sustantivamente por el C.C. y no por la legislación especial arrendaticia, siendo de reseñar que el art. 250-1-1º de la L.E.C. no se refiere exclusivamente a arrendamientos rústicos o urbanos, sino al arrendamiento en general, siendo aplicable a todo tipo de arrendamiento, sea urbano, rústico, ordinario, financiero o aparcería; siendo de significar, de otro lado, que hay preceptos, como el art. 438.3.3º de la L.E.C. que habla de desahucio de finca sin mención alguna de si ha de ser urbana o rústica.

Y de otra parte, porque el art. 449.1 de la L.E.C. es aplicable a todo proceso que lleve aparejado el lanzamiento, y pretendiéndose en el presente el desahucio de la demandada, es evidente su plena aplicación al presente procedimiento.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia de 10.02.2009

» TERCERO.- Se invoca por D. David , en su primer y segundo motivo de su recurso su disconformidad con la naturaleza del segundo contrato que vincula a los litigantes calificado como de local de negocio, cuando es de industria, lo que es relevante por estar estos últimos excluidos del ámbito de regulación de la LAU, lo que conlleva que no proceda la acumulación de acciones, reservada solo para acciones de desahucio derivadas de la LAU.

Del examen del contrato de arrendamiento obrante al folio 16 de fecha 1/11/06, se desprende que se trata de un arrendamiento de industria y por tanto excluido de la Ley Especial Arrendaticia. Sin embargo, ello no significa que el juicio de desahucio sea inadecuado para la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, pues. dicho juicio no limita su objeto a los contratos de arrendamiento sometidos a la Legislación Especial, sino también a los sometidos al derecho común, de ahí que el artículo 1.569 del Código Civil establezca como una de las causas del juicio de desahucio la falta de pago del precio convenido.»

Conclusión

Como vemos hay resoluciones dispares dictadas por los Tribunales de justicia sobre la inadecuación o no del juicio verbal de desahucio por falta de pago en los contratos de arrendamiento de industria, por lo que consideramos que cuando estemos frente a un asunto de este tipo conozcamos qué opina la Audiencia Provincial donde vayamos a poner el procedimiento judicial ya que será en definitiva ese Tribunal quien tenga que resolver sobre dicho asunto.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Hip

    3 meses y 8 también, para después antes del juicio hacen entrega de las llaves y se acabó la historia porque demandarles las cantidades e incluso destrozos y sustracción de maquinaria hará que uno tenga más pérdida económica por los gastos de abogado procurador etc.
    Está todo ya muy estudiado , siempre pierde el mismo, todos los demás incluido el infractor sale ganando.

  2. luis

    Es normal que en un desahucio de industria se tarde más de 3 meses en la vista.
    Se entiende que el daño que se causa al propietario al no cobrar el alquiler y facturas como agua luz etc que vienen a nombre suyo y otros posibles daños que pudieran hacer por enojo el inquilino sería irrecuperable si es insolvente,periodo que se alargaría más de medio año.
    Tengo entendido que para denunciar es necesario el impago de dos mensualidades luego si los añadimos a los meses que tarda la vista y el tiempo en dictar sentencia pudiera irse a una año.
    A una industria capacitada de explotación estando cerrada un año se le causa un daño enorme.

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