Indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local

Desahucio de un arrendamiento de industria

La jurisprudencia se encuentra dividida sobre el tipo de procedimiento judicial a seguir en el desahucio de un arrendamiento de industria por falta de pago.

El desahucio de un arrendamiento de industria es la acción que tiene el arrendador para recuperar el negocio arrendado por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, ya se trate de falta de pago de la renta, la de impago de otras cantidades pactadas (comunidad de propietarios, IBI, etc.) o por finalización del plazo convenido.

Antes de comenzar sobre el desahucio de un arrendamiento de industria, vamos a explicar algunas ideas que deben quedar claras sobre este tipo de arrendamientos.

Lo primero, es saber si estamos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio puro y duro, o ante un contrato de arrendamiento de industria. La diferencia entre ambos según nuestros Tribunales es que nos encontramos frente a un arrendamiento de industria cuando además de alquilarse el local como espacio físico, se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos como mobiliario, enseres, clientela, nombre, etc.,  para que siga siendo explotado por el arrendatario. Cuando se arrienda una cafeteria o una tienda, por ejemplo, se está alquilando el local donde está el negocio y además si se entregan todods los elementos del negocio, se trata de un arrendamiento de industria y no de local de negocio.

Es importante distinguir cuando estamos frente a uno u otro de estos dos tipos de arrendamiento, ya que si se trata de un arrendamiento de industria se le aplica las normas del Código Civil, y si por el contratio estamos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio serán las de la Ley de Arrendamientos Urbanos.Desahucio de un arrendamiento de industria

Cuando el arrendatario no paga la renta ( u otras cantidades convenidas en el contrato de arrendamiento de industria), se plantea la duda de qué tipo de procedimiento judicial tiene a su alcance el arrendador para recuperar el negocio arrendado. El Código Civil (normativa aplicable a estos arrendamientos) establece en el artículo 1.569 que el arrendador  podrá desahuciar judicialmente al arrendatario, entre otras causas por la «falta de pago en el precio convenido», por lo que el procedimiento que nos indica es el «juicio de desahucio«.

Llegados este punto, surge la polémica y divergencia entre nuestros Tribunales sobre si el juicio de desahucio de un arrendamiento de industria será el VERBAL con las especialidades que tiene cuando se trata de arrendamientos de locales de negocio (sólo se alquila el espacio físico), o si será del JUICIO ORDINARIO según la cuantía, del que tambien nos habla la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) en sentencia de 2 noviembre 2012, dice que el juicio adecuado en el desahucio de un arrendamiento de industria no será el juicio verbal sino el procedimiento ordinario con arreglo a la cuantía. Sus argumentos son los siguientes:

» No puede comprenderse en el ámbito del juicio verbal de desahucio a que se refiere el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil los arrendamientos de industria, sino que el trámite a seguir es el procedimiento ordinario correspondiente según su cuantía y sin limitación alguna en cuanto a los medios de ataque y defensa. Esta cuestión ha sido ya resuelta en igual sentido por esa Sala en sentencia de 25.05.2009 al señalar que es sabido que el arrendamiento de industria existe cuando, además de arrendarse el local, se entrega una unidad patrimonial  con vida propia, eso es, un complejo o universidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición, que sean aptos para poder ser puestos en marcha. La Ley de Enjuciamiento Civil, en su art. 250 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía… las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparecería, recuperen la posesión de dicha finca, precepto que esta Sala entiende no es aplicable al caso enjuiciado, por cuanto excede de lo que es la finca o local… al no ser incardinable en ninguno de los supuestos de atribución procedimiental previstos en la Ley por razón de la materia«.

En cambio, otro sector de nuestra Jurisprudencia dice que sí será idóneo el juicio verbal cuando se trate del desahucio de un arrendamiento de industria. Entre esta corriente destacamos a la Audiencia Provincial de Alicante (Sección5ª) en sentencia de 23 noviembre de 2005 que dice:

«1º.- Con independencia de que las cantidades que se dicen impagadas pueden asimilarse a la renta, estando obligadas a satisfacerlas el arrendatario en virtud del contrato celebrado, las mismas tienen la virtualidad suficiente para justificar el ejercicio de la acción de desahucio con arreglo a lo establecido en el art. 1569 del Código Civil, que faculta al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido.

2º.- Siguiendo el criterio mantenido por la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) sentencia de 5 de julio de 2001, dentro del ámbito del juicio verbal art. 250.1.1º LEC se comprenden las demandas, cualquiera que sea su cuantía, que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño recupere la posesión de dicha finca; precepto donde se engloba la pretensión ejercitada en la demanda, habida cuenta de que, en rigor, el mismo contempla las acciones para recuperar la posesión de una finca urbana o rústica por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario y por expiración del plazo fijado en el contrato relativas a cualquier tipo de situación arrendaticia ordinaria, donde es dable incluir el arrendamiento de industria, que aunque excludio de la normativa especial sobre Arrendamientos Urbanos, no puede desconocerse que en este concreto caso la industria objeto del contrato está constituída y se ejercita sobre una finca urbana cuya posesión se pretende recuperar». En el mismo sentido que la anterior sentencia se pronuncia la AP Madrid (Sección 10ª) sentencia 10 febrero 2009.

Como vemos hay sentencias para todos los gustos, así que aunque nosotros consideremos que nos parece una corriente mas razonable que otra, lo suyo es que sepamos qué opina la Audiencia Provincial donde vayamos a poner el procedimiento de desahucio de un arrendamiento de industria, ya que en definitiva será ese Tribunal quien tenga que resolver sobre nuestro asunto.

 

 

Comentarios

  1. Hip

    3 meses y 8 también, para después antes del juicio hacen entrega de las llaves y se acabó la historia porque demandarles las cantidades e incluso destrozos y sustracción de maquinaria hará que uno tenga más pérdida económica por los gastos de abogado procurador etc.
    Está todo ya muy estudiado , siempre pierde el mismo, todos los demás incluido el infractor sale ganando.

  2. luis

    Es normal que en un desahucio de industria se tarde más de 3 meses en la vista.
    Se entiende que el daño que se causa al propietario al no cobrar el alquiler y facturas como agua luz etc que vienen a nombre suyo y otros posibles daños que pudieran hacer por enojo el inquilino sería irrecuperable si es insolvente,periodo que se alargaría más de medio año.
    Tengo entendido que para denunciar es necesario el impago de dos mensualidades luego si los añadimos a los meses que tarda la vista y el tiempo en dictar sentencia pudiera irse a una año.
    A una industria capacitada de explotación estando cerrada un año se le causa un daño enorme.

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