Desahucio por expiración del plazo contractual

Regulación del juicio de desahucio por expiración del plazo contractual, o lo que es igual, si el inquilino no se marcha cuando ha finalizado el contrato.

El juicio de desahucio por expiración del plazo contractual ocupa uno de los primeros lugares en cuanto al número de litigios en materia de arrendamientos, aunque el primer puesto (según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial), lo ostente el juicio de desahucio por falta de pago de la renta.

Cuando la Ley habla del jucio de desahucio por expiración del plazo contractual, se está refiriendo al procedimiento judicial habilitado para que el arrendador recupere el inmueble arrendado por haber finalizado o terminado el plazo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

EJEMPLO:

Un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (arrendamiento de local),  en el que se había pactado una duración que finalizaba el 31 de octubre de 2016. El inquilino no entrega la posesión del local en esa fecha pese a que el arrendador le ha comunidado que expiró el plazo contractual. La única forma de recuperar el inmueble y echar al inquilino es mediante un procedimiento judicial de desahucio por expiración del plazo contractual. No es por falta de pago, porque el inquilino está pagando la renta, sino por expiración del término ya que ha finalizado el plazo convenido.

 

Cuestiones previas del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual

–  El Juzgado que va a conocer del procedimiento será el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble arrendado. Si hay varios Juzgados en dicha localidad, al que por turno de reparto le corresponda.

–  Es obligatoria la intervención de abogado y de procurador para interponer un juicio de desahucio por expiración del plazo contractual.

–  Es un procedimiento que se va a tramitar (con algunas especialidades) por las reglas del JUICIO VERBAL, ya que el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece:

” Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:   1º.-   Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”Desahucio por expiración del plazo contractual

–  El procedimiento de desahucio por expiración del plazo contactual debe interponerlo el arrendador y dirigirse contra el inquilino.

 

Regulación del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual

– Como hemos dicho, el procedimiento de desahucio comenzará con la presentación de una demanda en el Juzgado.

–  La cuantía que hay que señalar en la demanda, cuando no se deben rentas ni cantidades por parte del inquilino, sino que solo se pretende recuperar el inmueble porque ha terminado el plazo convenido, es la de una ANUALIDAD DE LA RENTA. Este importe señalado en la demanda tendrá su importancia, a posteriori, para el pago de las costas procesales a los litigantes.

–  Si el inquilino además de no marcharse del inmueble arrendado cuando ha llegado el plazo, debe alguna renta o cantidad asimilada, es posible acumular en la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual la de reclamación de dichas cantidades.

El artículo 437.4.3ª de la LEC permite la acumulación objetiva de acciones  “… en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”

–  Es conveniente indicar en la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, que para el supuesto de que el inquilino no se oponga al desahucio o que se dicte sentencia en su contra, se proceda directamente por el Juzgado a señalar desde el inicio la fecha del lanzamiento del inmueble.

–  Por último indicar que este tipo de juicios (al igual que ocurre con el de falta de pago del alquiler) son bastante rápidos, pues una vez admitida la demanda, se requiere al arrendatario por el plazo de diez dias para que CONTESTE la demanda y en caso de que no lo hiciese se declarará en rebeldía (art. 438.1 LEC).    La vista del juicio, habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de un mes (art. 440.1 LEC).

 

SENTENCIA sobre el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia de 28.10.2015: ” … en la actualidad, tras la reforma efectuada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ha de ventilarse a través del cauce del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 250, 1,1 º del citado texto procesal, que es un juicio de naturaleza declarativa, sin cortapisa alguna de medios de alegación y defensa, que admite la acreditación y discusión en su seno de cualquier cuestión atinente a si ha expirado o no el término contractual pactado , ya que ello es precisamente lo que perfila opus legis el ámbito de operatividad de dicho juicio, por lo que su idoneidad para canalizar la pretensión ejercitada no puede ponerse en tela de juicio, no pudiendo confundirse con el juicio de desahucio por falta de pago presidido en sus contornos por esa limitación de medios alegatorios y probatorios y respecto al que la jurisprudencia ha venido proclamando que la complejidad de las cuestiones que producen la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio no es la que vean las partes como argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato de que dimane el desahucio, pues que, de no ser ello así, se podrían producir situaciones fraudulentas, puesto que bastaría que el demandado introdujera la cuestión compleja sin base probatoria alguna para que no prosperase el desahucio.

En suma, el procedimiento a través del que se ha encauzado la acción ejercitada es idóneo, pudiendo, por ende, examinarse en el mismo si ha expirado el término contractual, sin que pueda argüirse con consistencia una inadecuación por razón de la cuantía, si, como es sabido, la prescripción del artículo 250-1-1º es cristalina en orden a que se decidiese en juicio verbal las demandas que, con fundamento en la expresión del plazo fijado contractualmente, pretende que el arrendador recupere la posesión de la finca dada en arrendamiento, con lo que la cuantía del procedimiento en modo alguno reviste relevancia alguna a efectos de la idoneidad procedimental, cual es palmario, lo que apareja el fenecimiento de la excepción de carácter procesal aludida por su total sinrazón.”

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