Desahucio por expiración del plazo contractual

Desahucio por expiración del plazo contractual

Regulación del juicio de desahucio por expiración del plazo contractual cuando el inquilino no se marcha cuando ha finalizado el contrato.

El juicio de desahucio por expiración del plazo contractual ocupa uno de los primeros lugares en cuanto al número de litigios en materia de arrendamientos, aunque el primer puesto (según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial), lo siga ostentando el juicio de desahucio por falta de pago de la renta.

¿Cuándo estaremos frente a un desahucio por expiración del plazo?

Cuando la Ley habla del jucio de desahucio por expiración del plazo contractual se está refiriendo al procedimiento judicial habilitado para que el arrendador recupere el inmueble arrendado por haber finalizado o terminado el plazo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento.

También será adecuado este procedimiento judicial si el contrato se encuentra en tácita reconducción al haber terminado todas las prórrogas del contrato y continuar el arrendatario en posesión del inmueble con el consentimiento del arrendador.

Ejemplo:

Un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (arrendamiento de local),  en el que se había pactado una duración que finalizaba el 1 de septiembre de 2020.

El inquilino no entrega la posesión del local en esa fecha pese a que el arrendador le comunicó previamente que expiraba el plazo contractual. La única forma de recuperar el inmueble y echar al inquilino es mediante un procedimiento judicial de desahucio por expiración del plazo contractual. No es un desahucio por falta de pago, porque el inquilino está pagando la renta, sino por expiración del término ya que ha finalizado el plazo convenido.

Cuestiones previas del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual

–  El Juzgado que va a conocer del procedimiento será el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble arrendado. Si hay varios Juzgados en dicha localidad, al que por turno de reparto le corresponda.

–  Es obligatoria la intervención de abogado y de procurador para interponer un juicio de desahucio por expiración del plazo contractual.

–  Es un procedimiento que se va a tramitar (con algunas especialidades) por las reglas del JUICIO VERBAL, ya que el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece:

» Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:   1º.-   Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.»

–  El procedimiento de desahucio por expiración del plazo contactual debe interponerlo el arrendador y dirigirse contra el inquilino.

¿En el juicio de desahucio por expiración del plazo se puede acumular la reclamación de rentas? 

En el juicio de desahucio por expiración del plazo se puede acumular la acción de reclamación de rentas si el arrendatario no las abona.

El artículo 437.4.3ª de la LEC dice:

«4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:…

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»

Regulación del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual

– Como hemos dicho, el procedimiento de desahucio comenzará con la presentación de una demanda en el Juzgado.

–  La cuantía que hay que señalar en la demanda, cuando no se deben rentas ni cantidades por parte del inquilino, sino que solo se pretende recuperar el inmueble porque ha terminado el plazo convenido, es la de una anualidad de la renta. Este importe señalado en la demanda tendrá su importancia, a posteriori, para el pago de las costas procesales a los litigantes.

–  Si el inquilino además de no marcharse del inmueble arrendado cuando ha llegado el plazo, debe alguna renta o cantidad asimilada, es posible acumular en la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual la de reclamación de dichas cantidades.

El artículo 437.4.3ª de la LEC permite la acumulación objetiva de acciones  «… en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»

–  Es conveniente indicar en la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, que para el supuesto de que el inquilino no se oponga al desahucio o que se dicte sentencia en su contra, se proceda directamente por el Juzgado a señalar desde el inicio la fecha del lanzamiento del inmueble.

–  Por último indicar que este tipo de juicios (al igual que ocurre con el de falta de pago del alquiler) son bastante rápidos, pues una vez admitida la demanda, se requiere al arrendatario por el plazo de diez dias para que conteste la demanda y en caso de que no lo hiciese se declarará en rebeldía (art. 438.1 LEC).

–   La vista del juicio, habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de un mes (art. 440.1 LEC).

–  En todos los casos de desahucio (artículo 440.4 LEC), también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.

Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Sentencia sobre el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia de 28.10.2015:

» … en la actualidad, tras la reforma efectuada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ha de ventilarse a través del cauce del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 250, 1,1 º del citado texto procesal, que es un juicio de naturaleza declarativa, sin cortapisa alguna de medios de alegación y defensa, que admite la acreditación y discusión en su seno de cualquier cuestión atinente a si ha expirado o no el término contractual pactado , ya que ello es precisamente lo que perfila opus legis el ámbito de operatividad de dicho juicio, por lo que su idoneidad para canalizar la pretensión ejercitada no puede ponerse en tela de juicio, no pudiendo confundirse con el juicio de desahucio por falta de pago presidido en sus contornos por esa limitación de medios alegatorios y probatorios y respecto al que la jurisprudencia ha venido proclamando que la complejidad de las cuestiones que producen la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio no es la que vean las partes como argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato de que dimane el desahucio, pues que, de no ser ello así, se podrían producir situaciones fraudulentas, puesto que bastaría que el demandado introdujera la cuestión compleja sin base probatoria alguna para que no prosperase el desahucio.

En suma, el procedimiento a través del que se ha encauzado la acción ejercitada es idóneo, pudiendo, por ende, examinarse en el mismo si ha expirado el término contractual, sin que pueda argüirse con consistencia una inadecuación por razón de la cuantía, si, como es sabido, la prescripción del artículo 250-1-1º es cristalina en orden a que se decidiese en juicio verbal las demandas que, con fundamento en la expresión del plazo fijado contractualmente, pretende que el arrendador recupere la posesión de la finca dada en arrendamiento, con lo que la cuantía del procedimiento en modo alguno reviste relevancia alguna a efectos de la idoneidad procedimental, cual es palmario, lo que apareja el fenecimiento de la excepción de carácter procesal aludida por su total sinrazón.»

Prórroga de la duración de los contratos de arrendamiento con motivo del coronavirus

Con motivo del coronavirus, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen en el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 31 de octubre de 2021, podrán ser prorrogados excepcionalmente desde que venzan por un plazo máximo de 6 meses. Para leer más sobre esta noticia PINCHA AQUÍ.

Comentarios

  1. Ana Mata

    El art. 437 no haba de l acumulación de acciones, el precepto al que se refieren en el artículo es el 438.3,3º de la LEC

  2. Alberto M.

    Buenas tardes, tengo la siguiente duda. En caso de demanda de desahucio por expiración del plazo contractual a la cual se acumula la reclamación de rentas impagadas, ¿puedo reclamar los meses en los que el arrendatario continua en la vivienda aun correspondiendo a meses que se encuentran «fuera» del contrato?. Es decir, si el contrato finalizaba 31 de octubre y debía dos meses, si el arrendatario aun no ha abandonado la vivienda, ¿puedo reclamar además de esos dos meses, la renta de los meses que siga en la vivienda? ¿o supondría dicha reclamación un reconocimiento tácito de la voluntad de renovar el contrato?

    Gracias de antemano. Saludos.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Alberto:
      Claro que puede reclamarle el importe de todas las rentas que se devenguen hasta que se proceda a la entrega de la posesión de la vivienda o el lanzamiento que acuerde el juzgado. Su abogado se lo explicará.
      Saludos

  3. Maria

    Hola buenas estoy divorciada con un hijo. Mi vivienda la tenía alquilada y al divorciarme he querido volver a mi vivienda habitual el inquilino no se marchó llevo más de 1 año desde que puse la demanda , el juicio ya se celebró la sentencia es a mi favor pero claro ahora tengo que esperar a la fecha de lanzamiento que me la tenían que dar en marzo y esperando estoy. Yo solo cobro 453 euros por el erte mi situación es muy mala y no me devuelven mi casa. Por favor alguien me podría aclarar sibes posible que me den ya la fecha o por causas del virus no lo harán gracias.

  4. Sara

    Se me termina mi contrato de 3 años y un año de prorroga que son ya 4 años. Y ya no me quieren renovar el contrato enviándome una carta con la fecha y todo para devolverles la llave o sea una carta de desahucio . Y que sino les entrego la llave me denuncian . Quiero saber que derechos tengo si llevo todos los meses pagando sin falta y ya que tengo 4 niños infantiles . Que hago? Y que derechos tengo si me denuncian…

    • Inmaculada Castillo

      Hola Sara,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. Vanesa

    Hola me ha llegado una carta de desahucio pero yo he pagado todos los meses el recibo y me cumple el contrato pero el dueño no me ha dicho nada de que no me renueva y yo no he dicho nada porque según contrato se renueva automáticamente, que hago si yo tengo todo pagado y tengo una niña pequeña

  6. Ana Maria

    Y que pasa si el inquilino es ciudadano extranjero sin ser residente español en el caso de que no salga de la vivienda al finalizar el contrato? La ley y procedimiento es el mismo? Y la rapidez en el desalojo?

  7. LUIS MIGUEL

    Buenos días
    Somos inquilinos de un fondo buitre en Madrid (Blackstone) y queremos negociar una subida abusiva de las rentas, seguimos pagando y nos amenazan con iniciar un procedimiento de desahucio por precario que no lo es porque seguimos pagando, sino que debería ser por expiración del plazo.
    Podemos tener constancia y certeza a día de hoy julio de 2019 de si nos demandan cuánto tiempo podría pasar hasta que el juzgado admita y establezca fecha para un juicio?
    Muchas gracias.

  8. Maitane bermejo

    Buenos dias. Soy propietaria de una vivienda en alquiler. El contrato expiró en junio y le comunicamos al inquilino que a fecha de 1 de agosto cesaba el contrato por nuestra necesidad. A fecha de hoy, ya nos ha ido comunicando que no va a abandonar la vivienda porque no encuentra otro sitio. Mi pregunta es, cómo debo actuar en este caso? Necesito mi vivienda y que ellos la deshalojen. Un saludoy gracias.

  9. Patricia

    Me han demandado por finalización de plazo. Puedo alegar que el arrendador me debe gastos hechos para el mantenimiento de la vivienda?
    Graciad

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Patricia:
      Una cosa es que ha finalizado el contrato según el arrendador y debes entregar la posesión, de ahí que te haya puesto una demanda de desahucio por expiración de término y otra distinta es que tu puedas demandar al arrendador porque consideres que te debe alguna cantidad.
      Entiendo que en el desahucio que te hayan puesto no puedes reconvenir y demandarlo tu a su vez. Necesitarías de un procedimiento al margen.
      Si te queda alguna duda puedes contactar con nosotros al teléfono de consultas jurídicas que te dejamos en este enlace: https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
      Saludos

      • Patricia

        En principio me queda claro.
        Muchísimas gracias por su rápida respuesta.
        Tomo nota del enlace por si me fuera necesario.

  10. Xavier

    Es necesario consignar las rentas para interponer recurso de apelación en un desahucio por expiración del plazo? Gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Xavier,

      No. La rentas se deben de consignar cuando el desahucio es por falta de pago.

      Un saludo

  11. Paloma

    No estoy de acuerdo con el abogado informante sobre la duración del procedimiento de desahucio por expiración de término. En mi caso se presentó la demanda en Septiembre de 2017 y a fecha 27 de Noviembre de 2018 todavía no han señalado fecha para el lanzamiento, la sentencia devino firme en Julio de 2018.
    La inquilina, mal aconsejada por su abogado, dejó de pagar las rentas en Enero de 2018. Para que luego me hablen a mi de lo injustos que son los dasahucios para los inquilinos.

  12. vanessa

    buenos días
    me encuentro de alquiler en una vivienda económica y ahora el esposo de la propietaria ha decidido enviar un burofax justo un día después del pago de noviembre y el el cual pide que el 1 de enero que se vence el plazo del contrato de temporada de 12 meses lo desaloje ya que no sera posible renovarlo porque como propietaria lo reclama

    • Inmaculada Castillo

      Hola Vanesa,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  13. José

    B.Tardes!!!…, soy seguidor de todas sus publicaciones, que por cierto, me parecen muy interesantes, y en relación con el artículo anterior he intentado acceder a la Sentencia citada de la AP de Madrid de fecha 28-10-2015 y no la encuentro. Podría tener acceso a ella?. Muchas Gracias.
    Soy abogado en ejercicio.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola José:
      Gracias por seguirnos.
      Te mando por privado la sentencia a tu correo.
      Saludos

      • Dim, G.

        Buenos días, algún abogado de desahucio en Málaga?

  14. Noemi Muñoz Moreno

    Buenas tardes,
    Estamos viviendo una pesadilla. Somos arrendadores y tenemos fecha de Juicio verbal para el 1 de diciembre por expiración del plazo contractual. La fecha del lanzamiento está fijada para el 13 de diciembre. Si ya hay fecha de lanzamiento, ¿quiere decir que el inquilino no ha recurrido o que se ha dictado sentencia en su contra? El inquilino continúa pagando el alquiler, incluso cuando ya se ha establecido la fecha del juicio verbal. ¿Es el hecho de que siga pagando el alquiler un indicativo de que ha recurrido y que por tanto no se irá el 13 de diciembre que es la fecha de lanzamiento? ¿Puede el inquilino retrasar la fecha de lanzamiento de alguna manera? Muchas gracias por su ayuda.

    • nieves fernandez

      Buenos días,

      Me encuentro en la misma situación que expone Noemi en su consulta, no encuentro la respuesta y me gustaria saber como se solucionó su caso.

      Gracias,

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