Desahucio por impago de la renta
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Desahucio por impago de la renta

Trámites que sigue un procedimiento judicial de desahucio por impago de la renta del alquiler hasta recuperar la posesión del inmueble.

Cuando el arrendador quiere recuperar la vivienda cedida en arrendamiento porque el inquilino ha dejado de pagarle el alquiler tiene que interponer un desahucio por impago de la renta.

El desahucio, no es más que un procedimiento judicial, encaminado a que el dueño recupere la vivienda alquilada.

Aunque el procedimiento de desahucio, por ejemplo, ha de interponerse también cuando el inquilino permanece en la vivienda después de haber expirado el tiempo pactado y no se quiere marchar, en este post nos vamos a ocupar del procedimiento de desahucio por impago de la renta, que sigue siendo el más habitual.

Has de saber dos cosas:

1ª.-  El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

2ª.-  El procedimiento de desahucio por impago de la renta está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 440.3 y 4).

Aunque el arrendador pueda dar por resuelto el contrato cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, como hemos visto por la redacción del artículo 27.2 a) de la LAU, aquél ha de acudir necesariamente al Juzgado para que desaloje al inquilino y le devuelva la posesión del inmueble, pues si el arrendador pretende hacerlo él mismo por la fuerza, puede verse envuelto en una infracción penal, como por ejemplo en un delito por «realización arbitraria del propio derecho» o un delito de «coacciones«.

Actuaciones previas a la demanda de desahucio por impago de la renta

1.-  Hablar con el inquilino inmediatamente que haya transcurrido el plazo de pago de la mensualidad para solucionar amistosamente el problema planteado.

2.-  Si no atiende el requerimiento de pago amistoso, contactar inmediatamente con un abogado, ya que el tiempo corre en contra del arrendador («no tiene su casa ni tampoco percibe renta»).

En el procedimiento de desahucio por impago de la renta es necesaria la intervención de un abogado y un procurador. Es importante que cuando vayas a contratar a un abogado, se pacte previamente por escrito («hoja de encargo») el importe total de los honorarios de estos profesionales.

Interponer la demanda de desahucio por impago de la renta

– La persona que tiene que interponer el procedimiento judicial es el arrendador (persona que figura en el contrato).

– El Juzgado competente será el del lugar donde radique el inmueble alquilado.

–  Junto con la recuperación del inmueble se puede solicitar además que se condene al inquilino a que pague el importe de la renta adeudada («se acumulan ambas acciones«).

–  Si se dirige la demanda contra algún avalista para que se le condene al pago de las rentas adeudadas, deberá ser requerido previamente mediante burofax.

–  Entre los documentos imprescindibles que hay que acompañar a la demanda de desahucio se encuentra:

a) Poder Notarial para pleitos (a favor del procurador que lo represente) o comparecencia apud acta en el Juzgado (aunque esta última no es recomendable por el tiempo que retrasa el procedimiento).

b) Contrato de arrendamiento.

Actuaciones judiciales

–  El Juzgado, tras recibir la demanda, dictará un decreto en el que deja señalada la fecha del juicio (para el caso de que se oponga el inquilino) y la fecha del lanzamiento.

–  El Decreto se le notifica al inquilino.

–  El inquilino tiene el plazo de 10 días hábiles para OPONERSE a la demanda de desahucio, en cuyo caso se celebrará un juicio. No es frecuente que el inquilino se oponga al procedimiento de desahucio por impago de la renta, por lo que directamente queda señalada la fecha de lanzamiento.

¿Qué puede hacer el inquilino cundo recibe el decreto del juzgado?

1º.-  No hacer nada.  En este supuesto, será lanzado judicialmente en la fecha que conste señalada en el Decreto.

2º.-  Pagar la cantidades adeudadas en el plazo de 10 días y seguir ocupando la vivienda. Esta situación se denomina «enervar el desahucio» y sólo puede hacerlo una sola vez durante la vida del contrato.

3º.-  Pagar las rentas adeudadas y entregar la posesión del inmueble.

4º.-  Entregar el inmueble (las llaves) pero no pagar las rentas adeudadas. en este caso el procedimiento de desahucio finaliza aunque continuará respecto de la reclamación de las rentas.

5º.-  Oponerse al desahucio. En este caso puede el inquilino solicitar la designación de un abogado de oficio en el plazo de los 3 primeros días desde que reciba el Decreto. En caso de oposición se celebrará el correspondiente juicio en la fecha señalada y habrá que esperar el dictado de la correspondiente sentencia.

6º.- Advertencias: Con motivo de la declaración del estado de alarma con motivo de la pandemia del covid-19, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional puede pedir una SUSPENSIÓN excepcional del procedimiento de desahucio por falta de pago o del lanzamiento.

Si quieres leer literalmente las distintas respuestas que tiene el inquilino frente al decreto de desahucio tienes que acudir a lo que dispone el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuál es el tiempo medio de un desahucio por impago de renta?

Aunque todo dependerá del caso concreto, lo normal si no existe oposición por parte del inquilino (supuesto habitual) es que resuelva aproximadamente en el plazo de 4 o 5 meses, incluido el lanzamiento.

Ahora bien, si el inquilino, solicita abogado de oficio porque pretenda oponerse, el plazo puede aumentar 2 o 3 meses más.

Es importante si se produce el lanzamiento judicial del inquilino que se levante acta por la Comisión judicial encargada del lanzamiento para que detalle el estado de la vivienda, a los efectos de posibles daños que puedan reclamarse con posterioridad.

Recomendación:

Puedes leer distintos artículos que hemos ido preparando sobre el juicio de desahucio

Comentarios

  1. María

    Buenos días!
    He denunciado a mi inquilino por impago de renta y y gastos asimilados.
    Al final y después de solicitar justicia gratuita el inquilino se muda.
    Visitó la vivienda con mi procuradora y viendo el estado de la misma le pregunto si hay lugar a reclamar los daños después de recibir las llaves, me dice que haga fotos que luego podré reclamar.
    Ahora el abogado dice que de eso nada que no se puede, los daños son cuantiosos, tarima destrozada, horno quemado, nevera con cajones y estantes rotos,vitro para tirar, una infección de cucarachas que hasta mi vecina me dijo que mi puerta por las noches estaba negra, toda la ropa de cama para tirar a la basura…reponer todo el desastre rondan los 3000€. Y ahora no se puede reclamar…digo yo que por negligencia se podrá denunciar al abogado del caso porque según él lo que yo quería era recuperar sólo la casa pero eso lo dio por supuesto.

  2. Raul

    En julio mi inquilina me dijo por whatsapp que me dejaba las llaves y se iba. El problema es que no firmó el contrato de fin de arrendamiento. Han pasado 4 meses y viendo que la justicia es muy lenta y que además la inquilina me consta que vive en otra vivienda, he decidido entrar en la vivienda con las llaves que me dejo y cambiar la cerradura. No firmó el contrato pero tengo la conversación en donde me dice que se va de la casa. Tendré algún problema? Un saludo

  3. Bel

    Buenos días, me gustaría saber qué puedo hacer. Cobro el subsidio 430 tengo una niña 10 @, y pago de alquiler 450.
    Deco junio,julio,agosto. El seguro me mandó email con fecha de pago 10 días sino pasan el caso judicial con los abogados del seguro. Que puedo hacer?.
    Muchas gracias.

  4. Federico

    Buenos días, tengo un alquiler con opción a compra (2 años) y el propietario hizo todo lo posible para retrasar la firma (no entrego la documentación en tiempo forma) y ahora no me quiere devolver las arras porque dice que no es culpa suya.
    Como ninguna de las dos partes dijo de NO continuar con el contrato de alquiler, seguimos aquí en el piso a la espera de que desista de su actitud de mierda…
    Mi consulta es:
    Le pago el alquiler o me lo tomo como devolución de las arras que él me debe? o estoy obligado igualmente a pagarlo?

  5. Sole

    Buenos días:
    En referente al Art. 441.5. LEC. En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.

    ¿Qué ocurre ahora con esta modificación? Deja de ser ¿expres? En el último párrafo comenta que se realiza en la cédula de emplazamiento, cuándo realmente sería en el requerimiento de pago? o ya no le va a requerir sin antes saber por los Servicios Sociales si está en una situación de vulnerabilidad?

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