Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria

No es adecuado el juicio especial de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria sino el que corresponda con arreglo a su cuantía.

La cuestión que planteamos, como vereis a continuación, tiene bastante importancia para el éxito de una demanda  de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria interpuesta por el arrendador para resolver el contrato por impago de la renta.

Situemos el asunto:

–  La primera cuestión es saber si estamos frente a un contrato de arrendamiento de local (denominado por la Ley “arrendamiento para uso distinto del de vivienda“) o ante un arrendamiento de industria. La diferencia es importante para ver posteriormente el juicio que debemos seguir en caso de impago de la renta convenida:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Estaremos ante un ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA cuando además de alquilarse el local como espacio físico, se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir se entrega un negocio en funcionamiento con todos sus elementos (mobiliario, maquinaria, enseres,clientelea, etc.).

Un EJEMPLO de arrendamiento de industria sería el alquiler de una cafetería o un bar en funcionamiento, donde además de alquilar el local como espacio físico, se ceden en arrendamiento el mobiliario, maquinaria, etc, para que el inquilino continue explotando el negocio.

Estaremos en un ARRENDAMIENTO DE LOCAL, cuando solo se está alquilando el local como espacio físico para que el inquilino monte su negocio.

Otra de las diferencias entre ambos contratos es la normativa aplicable:

  • El arrendamiento de industria se regula por el Código Civil.
  • El arrendamiento de local por la Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU lo denomina “arrendamiento para uso distinto del de vivienda“).

 

¿Qué ocurre si el inquilino no paga la renta del alquiler en un arrendamiento de local o en un arrendamiento de industria?

Bien, este es el punto al que quería llegar para que veais la diferencia y los errores que a veces se cometen con la clase de juicio que se va a interponer cuando se pretende resolver el contrato por falta de pago de la renta convenida en el contrato, según estemos frente a un arrendamiento de local o ante un arrendamiento de industria.Desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria

1.- ARRENDAMIENTO DE LOCAL

Si estamos frente a un contrato de ARRENDAMIENTO DE LOCAL (“arrendamiento para uso distinto del de vivienda”), el arrendador, al que no le paga la renta el inquilino, va a interponer seguramente un juicio especial de desahucio por falta de pago con arreglo al procedimiento previsto en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil.

Este procedimiento, que es muy sencillo, pretende recuperar la posesión del local a favor del arrendador y además le permite a éste reclamarle al inquilino el importe de lo debido. Este procedimiento se fundamenta en lo que dispone a su vez el artículo 250.1.1º LEC:

” Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:  1º.-   Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”

En estos casos, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, siguiendo el proceso indicado en el artículo 440.3 de la LEC es el adecuado, y en éste, el arrendatario solo podrá alegar como oposición al desahucio “el pago de lo reclamado” o “la enervación“, estando como veis muy limitadas las causas de oposición.

 

2.- ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA 

  En cambio, si estamos ante un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, y el inquilino no paga la renta, ¿cual es el procedimiento adecuado para recuperar el local junto con la industria alquilada?

En muchas ocasiones se interpone por el arrendador, al igual que pasa con el arrendamiento de local, el mismo tipo de juicio especial de desahucio por falta de pago del citado artículo 440.3 LEC, reclamando la entrega de la posesión de lo entregado y además el cobro de lo debido. Pues bien, he de deciros según mi opinión, que dicho procedimiento de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria NO ES EL ADECUADO.

Y no es el adecuado porque el ámbito del juicio verbal de desahucio a que se refiere el artículo 250.1.1º de la LEC es para el arrendamiento de locales (sujetos a la LAU) PERO NO PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA (sujetos al Código Civil).

Por tanto, si estamos frente a un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA y el arrendatario no paga la renta y se quiere recuperar el local y la industria alquilada (maquinaria, etc.) , habrá de utilizarse el PROCEDIMIENTO QUE POR CUANTÍA CORRESPONDA ( juicio ordinario o verbal) pero no cabrá interponer un juicio especial de desahucio por falta de pago al amparo de lo dispuesto en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ello nos llevaría a la siguiente pregunta:

 

¿Qué ocurre si se ha interpuesto un jucio de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria siguiendo el proceso especial previsto en el artículo 440.3 de la LEC?

Mi opinión es que si se alega por el inquilino, INADECUACION DE PROCEDIMIENTO, es muy probable que el Juzgado la estime y la demanda interpuesta por el arrendador esté destinada al fracaso, de ahí la importancia de lo que he sostenido al principio de este artículo, “ojo con el procedimiento elegido” para recuperar la posesion del local e industria alquilados.

El Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 27.02.2015, ya apunta sobre esta cuestión aunque no era el principal motivo del recurso de casación interpuesto:

” Conforme a la dicción literal del art. 250.1.1º LEC , el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas « que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca ».

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio ( arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC .”

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