Desglose del certificado de liquidación de las deudas con la Comunidad de propietarios

Cuando un propietario adeuda cantidades por gastos comunes (o extraordinarios ) a la Comunidad, lo mas seguro es que la Comunidad termine demándándolo ante los Tribunales y además que lo haga mediante un procedimiento monitorio, toda vez que dicho procedimiento es bastante rápido y sencillo. Ahora bien, para que la Comunidad pueda utilizar este procedimiento son requisitos necesarios entre otros, conforme a lo dispuesto en el art. 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

• Que la Junta de propietarios se reuna y apruebe la liquidación de deuda del propietario moroso.
• Notificación del acuerdo al propietario moroso.
• Que el Secretario de la Comunidad certifique el acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios, con el visto bueno del Presidente.

Este certificado de liquidación de deudas con la Comunidad de propietarios será el título imprescindible que deberá acompañarse para iniciar el proceso monitorio. En este artículo lo que vamos a ver es el criterio de los Tribunales sobre la necesidad o no de que en el certificado figure de manera desglosada y detallada la deuda con la Comunidad, tanto los periodos reclamados, el importe, conceptos, etcétera.

Se requiere desglose del certificado de liquidación de las deudas con la Comunidad de propietarios

Entre los Tribunales que exigen que figure detallado el certificado a los efectos de poder utilizarlo en el procedimiento monitorio, se encuentran:

–  AP Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª), sentencia de 16 de enero de 2012: ” El artículo 21.2 de la LPH establece que la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad. En el presente caso, con la demanda se acompanó dicha certificación, pero la misma no contiene una auténtica liquidación en los términos exigidos por el precepto legal, pues aunque se mencionan los conceptos por los que se adeuda (cuotas atrasadas, cuotas de seguro atrasadas y reparación de rotura de la puerta), no están desglosadas las cantidades que se adeudan por cada uno de esos conceptos, ni se detallan las cuotas impagadas ni la cuantía de cada una de ellas.”

–  AP Alicante (Sección 5ª) sentencia de 16 enero 2013: “La aprobación en Junta no exime a la Comunidad en la reclamación con apoyo en el artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad Horizontal, de especificar a qué periodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa”.

–    AP Málaga (Sección 4ª), sentencia de 8 de julio de 2005: ” Como ya declaró esta sala en sentencia de 20 de Julio de 2.004 (Rollo de apelación 28/04) ,una cosa es certificar la existencia de un acuerdo sobre reclamación de una deuda y otra distinta certificar la existencia de un acuerdo acordando la liquidación de aquella, debiendo consignar, al menos, los períodos y conceptos a los cuales corresponde la misma. Es por ello por lo que esta Sala entiende que no se ha justificado debidamente los requisitos a que alude el artículo 21.1 de la LPH.”

Tribunales que no exigen desglose del certificado de liquidación de las deudas con la Comunidad de propietarios

–  AP Guadalajara (Sección 1ª) sentencia de 11 de julio de 2012: ” Sin embargo no resulta admisible sostener que no se sabe qué conceptos se comprenden en ese saldo de liquidación. El saldo sin duda obedece a la comparación entre los gastos imputables al demandado y los pagos por éste realizados. No resulta necesario que la comunidad de propietarios especifique el concepto de cada uno de ellos, ni mucho menos que aporte a las actuaciones las facturas de gasto de las cantidades reclamadas, o los justificantes de los pagos realizados por el demandado“.

CONCLUSIONES:

1ª.- Existen criterios dispares por los Tribunales sobre la necesidad o no del desglose del certificado de liquidación de deudas con la Comunidad de propietarios.

2ª.-  Si un propietario es demandado en juicio monitorio por deudas con la Comunidad y el certificado de liquidación no especifica qué periodos se reclaman y los distintos importes y conceptos,  puede alegar como causa de oposición al monitorio las deficiencias de dicho certificado que le imposibilitarían convertirlo en título a los efectos de iniciar el procedimiento monitorio al amparo de lo dispuesto en el art. 21.1 LPH. El éxito de esta oposición dependerá del criterio que tenga el Tribunal que los juzgará.

3ª.-  Es recomendable para la Comunidad de propietarios, tanto en el acuerdo que adopte en Junta como en el certificado de liquidación que expida posteriormente, hacer constar lo mas detalladamente posible el origen e importe de la deuda para evitar posibles oposiciones del propietario demandado.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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