Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

Quién debe pagar los desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada que aparezcan al finalizar el arrendamiento.

La cuestión sobre los desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada sigue suscitando resoluciones contrapuestas en los Tribunales.

Lo primero que hay que decir es que hay que estar al caso concreto ya que todos los asuntos tienen sus particularidades.

Opinión mayoritaria sobre quien tiene que correr con los desperfectos al finalizar el arrendamiento

Hemos de señalar que la postura mayoritaria sigue siendo la que considera que los desperfectos que aparecen al final del arrendamiento, si son producto del uso ordinario de la vivienda, no deben serle cargados al inquilino como en muchas ocasiones ocurre cuando el arrendador pretende compensar el importe de la fianza con el pago de dichos gastos.

¿Qué dice la ley sobre el pago de los desperfectos en los arrendamientos?

Es cierto que el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamiento Urbanos dispone:

«Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».

Ahora bien, hay un sector de la doctrina que viene interpretando este precepto, como ya pusimos de manifiesto en otro artículo sobre desperfectos al finalizar el arrendamiento, en el sentido de que dichos desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada a cargo del inquilino son los que aparecen durante la vigencia del contrato, pero no los que resultan al finalizar el mismo.

Es decir, el inquilino responderá de estos pequeños desperfectos mientras está ocupando la vivienda, pero al finalizar el arrendamiento será el arrendador quien deba ocuparse de ellos.

Ejemplo por el que no procede la compensación de la fianza:

A fin de que conozcáis los argumentos jurídicos que apoyan esta interpretación, nos ha parecido oportuno traer a colación la sentencia de la AP Barcelona (Sección 4ª) de 27 enero de 2010, que trata sobre este asunto y que a modo de resumen exponemos a continuación:

Exposición del caso denunciado:

-Se reclama por el inquilino la devolución de la fianza al finalizar el arrendamiento. La arrendadora, le contesta que no procede la devolución puesto que la vivienda (en este caso era una vivienda unifamiliar) presenta una serie de desperfectos, y que por tanto compensa la fianza con dichos gastos, que resume en las siguientes partidas:

Eliminar humedades del techo y cambiar maderas afectadas.

Colocar farolas desaparecidas.

Trabajos de jardinería y limpieza de piscina.

Colocar porta papel higiénico y arreglar puerta de armario.

Cambiar cristal de ventana baño por otra, y reparar fisuras paredes y pintar habitaciones afectadas.

Sentencia dictada por el juzgado de primera instancia:

El Juzgado que conoció del procedimiento le da la razón a la arrendadora, pues considera por aplicación del citado artículo 21.4 LAU, que dichos desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada le corresponden al inquilino.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona:

Considera lo siguiente:

1.-  Nadie ha discutido que los desperfectos señalados por la arrendadora sean pequeñas reparaciones.

2.-  Partiendo de dicha base, dichos desperfectos no pasan de ser meros repasos encaminados a dejar en perfecto estado una vivienda que ha estado ocupada durante los tres años anteriores.

3.-  El artículo 21 LAU no ampara que sea el arrendatario el que deba correr con la puesta a punto de la vivienda tras su alquiler durante varios años.

4.-  El artículo 1563 Código Civil establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada, y en interpretación de este precepto hemos dicho que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el piso supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso del mismo.

5.-  El artículo 21 LAU que cita el Juez de instancia no es aplicable a este caso, ya que el mismo se refiere a las reparaciones a efectuar durante el arrendamiento. Y las de pequeña importancia las asigna al arrendatario. Pero cuestión distinta es quien ha de sufragar los deterioros derivados del mero uso y natural desgaste de la cosa arrendada, patentes cuando cesa el arriendo.

6.-  El análisis de los diversos conceptos reclamados por la arrendadora nos lleva, como hemos dicho, a la conclusión de que nos hallamos ante desperfectos de pequeña entidad, como asimismo lo refleja la cuantía misma de tales desperfectos.

7.-   La rotura de un cristal, unas humedades cuyo origen no se conoce a ciencia cierta y que pueden haberse producido tras la entrega de la posesión, al estar cerrada la casa, la limpieza de la piscina, unas fisuras de origen desconocido o el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son cuestiones que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino.

8.-  Los gastos por los desperfectos reclamados no son exigibles al arrendatario. Pensemos que el solo hecho de retirar un cuadro, ubicado durante tres años en una pared, deja una huella en la misma que obligará a pintarla, previo enmasillado del agujero que hubo que hacer para colgarlo. Lo mismo cabe decir del jardín de la casa: si está dos meses sin cuidados, al marcharse el arrendatario, enseguida se deteriora, etcétera.

9º.-  En definitiva, la casa se entregó en correcto estado, después de su uso durante casi tres años y la propietaria debió devolver la fianza al término del contrato. Por lo tanto se revoca la sentencia dictada por el Juez de instancia, no procede la reclamación de los desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada reclamado al inquilino, y sí procede la devolución de la fianza íntegramente.

Procede la compensación e la fianza con los desperfectos que aparecen al finalizar el arrendamiento

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia 22.04.2015:

«Igual acogida debe hacerse de la cantidad reclamada por reposición de luna de espejo por importe de 193,60 euros, en cuanto se trata de un desperfecto del que debe responder el arrendatario, por cuanto habiéndolas recibido en estado normal de utilización, según se desprende de lo reflejado en el contrato, el uso normal del mismo no conlleva su rotura, por lo que valorado el comportamiento adoptado por la arrendataria al finalizar el contrato y la efectiva sustitución del espejo, ha de considerarse prueba suficiente para en base a ella determinar que dicha reposición sí debe serlo a costa de la fianza constituida.»

Consejo:

Cuando se celebra un contrato de arrendamiento es importante, para evitar problemas en el futuro, que mediante un reportaje fotográfico o de video se haga constar el estado de la vivienda, para luego compararlo con el estado final cuando termina el contrato

Comentarios

  1. Mónica

    Yo he estado en un piso que el propietario dice que el tapón del lavamanos no cierra y ya me lo dio así pero el dice que no. Es su palabra contra la mía. Me corresponde pagarlo al no poder demostrarlo? Si dice que la mesa está llena de agujeros y le atendí en esa misma mesa para devolverle la llave y no estaban esos daños porqué sino el los habría visto…

  2. Maria

    Buenos dias,
    He estado de alquiler durante 1 año, y ahora que la casera me tiene que devolver la fianza, me dice que tengo que pagar 6 vasos que han roto mis hijos, y las fundas de los 3 cojines que había encima del sofá (dice que @ 10euros la funda), porque dice que las hemos dejado muy feas; además de querer que le tapicemos las 6 sillas de la mesa del comedor, porque dice que tienen muchas manchas, que son del roce de sentarse
    Yo me pregunto, qué incluye entonces el apartado del contrato que dice que el arrendatario tendrá que pagar desperfectos «salvo el desgaste propio del uso de la misma»?
    Gracias y un saludo

  3. Estefania

    Hola. Yo llevo casi 3 años de alquiler y el sillón está un poco hundido puede reclamar parte de la fianza por eso? Y me e dado cuenta que se me a terminado el contrato y ahora me tengo que ir a Londres para estar con mi madre que está muy enferma y no hemos renovado el contrato,pero tampoco lo solemos renovar automáticamente,es más cada vez que renovamos el contrato yo le tengo que pagar 50€ por la renovación me parece una estafa pero bueno es lo que hay. Pero bueno mi pregunta es¿ puede no devolver la fianza si me voy de repente sin avisar con 30 días de antelación? La verdad es que e sido muy buena pagadora y es más en menos de un año ella me subió dos veces el precio del alquiler en cuanto creo que no debería de haber sido así, empecé pagando 270€ después me subió a 300€ y ahora estoy pagando 350€ gastos a parte en una zona no urbana sin nada cerca y la casa sigue siendo la misma ya que no ha reformado ni nada. Gracias espero una respuesta

  4. marisa

    MI HIJA HA ESTADO DE INQUILINA UN AÑO Y AL FINALIZAR EL CONTRATO FIRMO EL FINIQUITO Y PONIA DESPERFECTOS VARIOS POCA COSA PERO LE PUSIERON QUE HA BIA TRES COLCHONES MANCHADOS,PERO SOLO ERAN DOS LOS COLCHONES MANCHADOS,Y LOS SOMIERES QUE EN LA PRIMERA SEMANA DE USO SE ROMPIERON DEBIERON AVISAR PERO COMO SE APAÑARON PUES NO DIJERON NADA Y AHORA LE HAN DESCONTADO 700 € DE LA FIANZA,Y TAMBIEN PONE QUE EL ESTADO GENERAL DEL PISO ESTA BIEN.

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