Deudas con la Comunidad del anterior propietario

Vamos a explicar si las deudas con la Comunidad del anterior propietario tienen que ser abonadas por el actual dueño de la vivienda o local.

En este artículo intentaremos explicar de forma sencilla si el adquirente de una vivienda o local tiene que hacer frente al total pago de las deudas con la Comunidad del anterior propietario, o si por el contrario existe una limitación.

Para ello, vamos a utilizar un EJEMPLO que nos sitúe el asunto:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

El dueño de un piso tiene deudas con la Comunidad de propietarios desde marzo de 2011 en adelante. El piso se lo adjudica en subasta el Banco en fecha 1.10.2015 porque el dueño no pagó tampoco la hipoteca.

La pregunta que hacemos es: ¿el Banco tiene que pagar la totalidad de las deudas con la Comunidad del anterior propietario o no?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:

–  Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

–  El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Deudas con la Comunidad del anterior propietario

Como vemos por la redacción del anterior precepto, existen DOS conceptos distintos:

  • por un lado, el obligado personal al pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tienmpo en el que ha sido dueño.
  • Y de otro, que la vivienda queda afecta, con independencia de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anulaidad corriente y los 3 años anteriores, aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

 

Por tanto hay que distinguir estos DOS conceptos: la obligación personal y la afección real.

Para explicar la separación de ambas obligaciones, acudimos a los razonamientos de la Audiencia Provincial de Valencia:

” Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble. El art. 9 de la LPH establece que cada propietario debe “contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….” y su párrafo tercero expresa que ” El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.  La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda, “pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal”.

¿Qué significa que la vivienda queda afecta al pago de las deudas con la Comunidad?

Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal de la Comunidad, el piso o local adquirido, va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los TRES AÑOS anteriores.  No se trata de que el actual propietario sea deudor personal con la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad con el límite señalado.  Quien sí es el deudor personal con la Comunidad, es el propietario antiguo que no pagó los recibos durante el tiempo que fue dueño de la vivienda o local.

Siguiendo con el EJEMPLO que hemos utilizado al principio:

Tendriamos que el deudor personal de toda la deuda sería el propietario que no pagó los recibos desde marzo de 2011 hasta noviembre de 2015 en el que fue dueño; ahora bien, el Banco, no como deudor personal pero sí afecto por la vivienda adjudicada en subasta, se verá en la necesidad de tener que abonar los recibos adeudados de toda la anualidad de 2015 y los 3 años anteriores (afección real).

 

SENTENCIA de la AP Madrid (Sección 25ª), de 5.06.2015.  Deudas con la Comunidad del anterior propietario

Pues bien el obligado al pago de las gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo ( arts 9 LPH ) y una vez transmitido el local los gastos de comunidad habrán de ser soportados por el nuevo titular, por el adquirente. Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular ya que su obligación de pago no se extingue con la transmisión del inmueble y todo ello sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e), párrafo tercero) . El pago de los gastos comunes se configura como una obligación personal, a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso o local, no obstante la Ley de propiedad Horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, garantía consistente en afectar al pago de tales cantidades el piso o local de que se trate con independencia de quién sea su titular, “sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes”.

El propietario actual, que no lo fuere en el momento de producirse el gasto no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario, pero respecto de los gastos comunes producidos en el espacio de tiempo señalado el local se encuentra afectado al pago de dichos gastos, y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso o local y no con sus demás bienes.

Resulta claro pues que el antiguo propietario, como propietario del local en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad bancaria, es el único que debía responder de éstos y la entidad bancaria, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha del auto de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH .

Y es que una cosa es la garantía o afección real y otra que el nuevo propietario deba responder personalmente de las cuotas impagadas por el anterior titular.

Recapitulando lo hasta ahora dicho:

Lla obligación de pagar los gastos comunes impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH , es una obligación “propter rem” determinada por la titularidad del piso o local. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca transmitiéndose con la venta de la finca pero ello no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagadas por el anterior en el plazo al que se retrotrae la afección real.

© mundojuridico.info - Deudas con la Comunidad del anterior propietario

Deja un comentario. Para consultas jurídicas llámanos al 807 502 004 (Coste de la llamada 1.21€/minuto desde fijo y 1.58€/minuto desde móvil. Impuestos incluídos. Mayores de 18 años.)

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

13 Responses to Deudas con la Comunidad del anterior propietario

  1. Patrick en 1 de diciembre, 2016 de 18:33

    En todo momento se habla de cuotas comunes para el mantenimiento y demás, ¿qué sucede si además hay unas derramas extraordinarias por reparación aprobadas ANTES de la adquisición de dicho inmueble? ¿quién se hace cargo? ¿responde el inmueble al final y por lo tanto el nuevo adquirente?

  2. Eva en 21 de junio, 2017 de 13:04

    Muy bien explicado, a ver si me pueden aclarar una duda que tengo en mi caso.
    Compro un piso con una deuda de comunidad de 3 años, se que tengo que pagarla yo.
    pero en este caso, hay una denuncia interpuesta al anterior propietario para cobrar esa deuda, y quieren que yo también pague los gastos generados por esa denuncia (abogados y tramites) que ascienda a 700€.
    Entiendo que como yo no soy la persona a la que denunciaron, esos gastos no los tengo que pagar, y más teniendo en cuenta que si que voy a abonar los gastos de comunidad de los últimos 3 años.
    Estoy obligada a pagarlo?

  3. Patrick en 28 de agosto, 2017 de 18:50

    Se habla de las cuotas comunitarias, pero ¿qué pasa con las derramas? ¿no debería abonarlas quien fuera propietario en la aprobación de las mismas en las Juntas? ¿queda afecto también el inmueble a las mismas? Gracias

  4. Victor en 11 de mayo, 2018 de 19:11

    hola,en mi comunidad hay nuevos propietarios que compraron la vivienda al banco y este ha asumido la deuda de la comunidad, pero no la ha pagado, el nuevo propietario y paga las cuotas actuales pero no la deuda, tiene derecho a voto, gracias. Saludos.

  5. Ramón en 14 de julio, 2018 de 12:07

    El comprador se hace cargo de la deuda del año actual y se los tres anteriores, pero si la deuda arrastrada es de 5 años, ¿se pueden reclamar esos 2 primeros años de la deuda al propietario que genero la deuda?. Gracias

    • Inmaculada Castillo en 16 de julio, 2018 de 19:00

      Hola Ramón,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  6. David Jimenez en 3 de septiembre, 2018 de 16:13

    Saludos!
    En mi caso, el antiguo propietario ha devuelto el pago de la deuda que tenia con el administrador de la finca. El administrador nos remitió un certificado conforme esa deuda estaba saldada a dia 27 de julio, necesaria para poder realizar la hipoteca con el banco y la compra del piso. Tres dias después devolvió el pago pero el administrador de fincas justo empezaba vacaciones. Firmamos la compra el dia 14 de agosto y el antiguo propietario, a la pregunta de la notaria de si las deudas estaban saldadas, contestó afirmativamente. El administrador nos ha comunicado que existe la posibilidad de que esa deuda recaiga en nocotros. ¿Es eso cierto? ¿que responsabiidades tenemos nosotros como nuevos propietarios respecto a la deuda del anterior propetario?
    Gracias!

    • Inmaculada Castillo en 4 de septiembre, 2018 de 19:11

      Hola David,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. Ricardo Orero en 23 de noviembre, 2018 de 5:20

    En el caso que una deuda de una comunidad de 850 eur de los últimos tres años una vez comprada una vivienda, y la comunidad quisiera reclamarla, se puede hacer judicialmente? Y la comunidad puede reclamarla al antiguo dueño que generó la deuda o debe ser al nuevo propietario que la acaba de adquirir?
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 23 de noviembre, 2018 de 10:30

      Hola Ricardo,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  8. Tamara en 19 de febrero, 2019 de 21:47

    Me ha ayudado mucho el artículo, pero tengo una duda:

    Compro un piso a finales de septiembre (final del tercer trimestre del año) y el piso está al corriente de pago hasta el segundo treimestte del año. En la firma en el notario se establece en las escrituras que el piso está al corriente de pago y que deberán ser el vendedor quien se haga cargo del pago del trimestre en vigor.

    Pues bien, no he vuelto a saber nada de ellos y el administrador de la finca me reclama a mí el pago de ese recibo que supuestamente tenían que pagar ellos. Por más que lo reclamo no me dan respuesta y el administrador me dice que debo pagarlo yo.

    ¿Pueden ayudarme?

    Muchas gracias.

  9. Pepe en 25 de marzo, 2019 de 23:04

    Hola, vivo en una comunidad de 4 viviendas y un local comercial,comprado este local por una pareja hace 15 años y que nunca han pagado ningún gasto perteneciente de la comunidad y en base a su cuota de participación, en varias ocasiones se le ha llamdo por tlf y dejado notifcaciones en este local de sus deudas con la comuunidad.
    ¿Hasta cuando podemos perdirle la deuda atrasada?

    También nos pide un copia del acta de reunión en el día de hoy ya que nos hemos negado a ceder la apertura de una puerta y una ventana en el descansillo comunitario.

    ¿Podemos enviarle copia del acta cuando se ponga al corriente de los pagos con la comunidad?
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 26 de marzo, 2019 de 10:51

      Hola Pepe,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

Boletín gratuíto

Introduzca su nombre, email, y le mantendremos informado

¡Únete a nuestra comunidad antes de comentar!

Únete a Mundojurídico en Facebook, te estamos esperando

Ok, publicar mi comentario.