Diferencia entre precario y comodato

La principal diferencia entre precario y comodato consiste que en el  comodato la entrega de la vivienda se hace para un uso o plazo determinado.

Antes de que hablemos de la diferencia entre precario y comodato referido a viviendas, considero imprescindible explicar cada una de estas dos figuras jurídicas que como veremos se confunden en muchas ocasiones y las diferencias son mínimas.

Igualmente recordar que dada la similitud de ambas situaciones, es muy importante que se estudie con detalle el supuesto concreto, ya que dependerá de los detalles de los acuerdos (normalmente verbales)  y de las pruebas que se practiquen, el que estemos ante un precario o un comodato.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Vivienda cedida en precario:

Estaremos frente a un precario, cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la vivienda a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más (sin contraprestación alguna), sin contrato alguno y sin pagar renta.

Además la cesión se hace sin establecer una duración determinada o sin especificar el uso concreto. Esta situación suele darse con relativa frecuencia cuando los propietarios entregan la vivienda a un familiar (hijos), amigo o conocido, y también cuando el que la ocupa es un extraño al dueño que lleva viviendo gratis y sin contrato por cualquier circunstancia o  que tenía un título extinguido que ya ha perdido su eficacia.

Ejemplos:

1.-  Los padres ceden una vivienda a su hijo, que se ha casado, para que viva el matrimonio sin contrato y sin pagar renta. El matrimonio se divorcia y el Juez de Familia le atribuye el uso a la exmujer, a la que hay que interponerle un desahucio por precario para obligarla a que desaloje la vivienda.

2.-  La propietaria le cede el uso de la vivienda a su hermano  para que viva en ella sin contrato y sin pagar renta.

3.- Un heredero que se ha adjudicado la vivienda descubre que el piso que ahora es suyo está ocupado por una persona que tenía un contrato de alquiler extinguido y que sigue ocupándolo sin pagar renta alguna.

 

Vivienda cedida en comodato:Diferencia entre precario y comodato

Cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la vivienda  estableciendo una duración determinada o un uso concreto  sin pagar renta a cambio del uso (gratuitamente). El comodato está regulado en el artículo 1.740 y siguientes del Código Civil dentro de la figura del «préstamo«.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 3.12.2014:

«el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto. Son dos partes, comodante y comodatario, donde solo nacen obligaciones para el comodatario, que debe conservar y servirse de la cosa, y, devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó, aparte del caso de que el comodante tuviese urgente necesidad de ello, conforme al art. 1.749 CC y, como añade el 1.750 CC, si no consta plazo ni el uso, el comodante o su causahabiente puede reclamarla a su voluntad».

Ejemplos:

1.- Supuesto en el que los padres le entregan la vivienda a su hijo de forma gratuita para que la use mientras termina sus estudios universitarios.

2.-  Cesión de un piso para unas vacaciones.

 

Diferencias entre precario y comodato:

1ª.-  En el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño. En el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto.

2ª.-  Otra diferencia ente el precario y el comodato es que en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo determinado, mientras que en el comodato se cede durante un tiempo determinado, y una vez finalizado ha de devolverse por esa tercera persona llamada comodatario.

3ª.-  También habrá diferencia entre precario y comodato, ya que en el precario se puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se podrá recuperar la vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó.

4ª.-  Otra diferencia entre precario y comodato estriba en el procedimiento que hay que seguir para recuperar la vivienda. En el precario será el juicio verbal de desahucio dispuesto en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras que en el comodato el procedimiento adecuado será el juicio ordinario, si bien existen bastantes sentencias sobre todo en estos últimos años, que consideran que si no se trata de una cuestión compleja puede ventilarse la situación de comodato por el juicio verbal.

En próximos artículos hablaremos, mediante el comentario de sentencias, cómo entienden nuestros Juzgados y Tribunales la diferencia entre precario y comodato, así como las respuestas que vienen dando en los supuestos mas habituales.

 

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24 Responses to Diferencia entre precario y comodato

  1. juan carlos en 17 de octubre, 2014 de 12:23

    Mi madre me dejó una casa para vivir con mi pareja(no estamos casados y tenemos 2 hijos), la relación nos fue mal y me denunció para reclamarme los gastos que me corresponden por los hijos, y la sentencia de la jueza es que tengo que abandonar la vivienda, mi pregunta es: como tengo yo que abandonar una casa que es de mi madre y ella quedarse viviendo en ella cuando la casa no es de ella?

    Muchas Gracias.

    • Abogado Juan Trujillo en 2 de noviembre, 2014 de 10:30

      En este caso, la decisión del Juzgado afecta solo a los progenitores y a los menores, lo que implica que la madre y los hijos se quedan a vivir en la vivienda, y el padre debe abandonarla.
      En cuanto a la propietaria de la vivienda, en cualquier momento puede solicitar que se desaloje, pues no le afecta la decisión del Juzgado.

  2. juan en 12 de noviembre, 2014 de 23:25

    Podría utilizar estos tipos de contrato para un local comercial propiedad de mi padre y yo realizar una actividad comercial en el?? Yo soy autónomo y tengo una comunidad de bienes y mi padre quiere dejarmelo y para que yo no siga pagando alquileres. La gestoria dice que tengo que hacer un contrato de alquiler entre mi padre y la cb y pagar un alquiler a mi padre. Gracias.

  3. carlos en 25 de marzo, 2015 de 12:37

    Tengo una vivienda en propiedad desde los 20años.
    Me casé en separación de bienes, de cuya relación tengo un hijo y mi situación actual es que estoy divorciado. La vivienda se le adjudico al menor y a la madre que es quien tiene la custodia.
    Mi pregunta es si puedo donar esa vivienda a mi hermano y si la situación en la quedaría mi expareja es la de precarista o comodante?

  4. Alberto en 17 de junio, 2015 de 17:46

    Sobre las diferencias entre precario y comodato;

    Respecto al punto primero:

    Es incorrecto, articulo 1750 del CC contempla el caso de no entregarla por tiempo determinado ni para fin determinado:
    Artículo 1750
    Si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad.
    En caso de duda, incumbe la prueba al comodatario.

    Respecto al punto segundo:

    Incorrecto, vuélvase al articulo 1750.

    Respecto al punto tercero:

    En el caso de que no se aplique el 1750, es decir en el caso de que se haya puesto plazo o finalidad, siempre se puede recuperar si hay urgente necesidad según el 1749

    Conclusión:

    La única diferencia real, aparte del procedimiento para recuperar el bien (que puede que no sea tal), es que si se ha puesto plazo o finalidad al comodato, algo que no es necesario, habrá que respetarlo a no ser que no encontremos ante un caso de urgente necesidad.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 21 de junio, 2015 de 9:27

      Hola Alberto:
      1.- En el artículo se vienen a resaltar las diferencias básicas que existen entre ambas figuras, recogidas reiteradamente por la jusrisprudencia, si bien somos conscientes de las matizaciones y dificultades que hay en muchos casos para distinguirlas.
      2.- En cuanto al art. 1750 CC, incluido dentro del comodato «obligaciones del comodante», está pensado para resolver cuestiones referidas a dicha figura, en concreto, según mi opinión, más al concpeto de la «duración» que a problematicas sobre «el uso». La duración del comodato puede venir fijada, entre otras maneras, porque el uso permitido al comodatario, y consecuentemente la duración del comodato, resulte de la «costumbre de la tierra». Si no se convino plazo ni se acordó expresamente el uso a que la cosa había de destinarse, se requiere la previa determinación de cuál haya de ser el uso permitido al comodatario, para a partir de ahí deducir o extraer la duración del comodato, que habrá de ser la necesaria o suficiente para que ese uso pueda tener lugar, eficaz o satisfactoriamente. Y el criterio para aquella determinación es el que establece el art. 1750 CC «la costumbre de la tierra», y si no lo hubiera el que acredite el comodatario.
      3.- Es decir, no es que el art. 1750 CC sea una excepción a los requisitos de duración o uso en la figure del comodato sino que dicho precepto, partiendo del hecho de que existe comodato, intenta concretar la «duración» del mismo cuando no está clara remitiéndose a la «costumbre de la tierra».

      Muhcas gracias por visitarnos y hacer tus observaciones

  5. maria en 26 de agosto, 2015 de 13:24

    se hizo un contrato laboral que causo alta a una persona para que trabajara en una casa. En ese contrato se puso una clausula que podría disponer de una vivienda gratuitamente. Y así fue. Ese contrato causo baja. Aunque La persona ya esta sin contrato laboral en alta, sigue trabajando en la casa y cobra su sueldo por su trabajo, y los propietarios le siguen permitiendo que viva en la casa de forma gratuita, sin pagar renta, aunque si paga luz y agua.
    Los propietarios no quieren que siga viviendo allí y además tampoco están contentos con el trabajo que realiza. Que procedimiento debo plantear un precario o un comodato?

  6. Eme Ce en 7 de junio, 2016 de 11:31

    Y que opinión os merece esta sentencia ?Como recuerda la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25-2-2010, el comodato es un contrato que tiene como característica esencial la temporalidad en la cesión del uso. Es por ello que en aquellos supuestos en que en una fase inicial de la relación existe un contrato de comodato, como título habilitante para la ocupación gratuita, con un uso exteriorizado para un fin concreto, es doctrina jurisprudencial que, cuando ese uso se extiende en el tipo, o queda ya al arbitrio de la voluntad exclusiva del ocupante, esa posesión se convierte en precario. Transcurrido un tiempo prudencial suficiente para considerar cumplido el propósito pactado, la cesión gratuita pierde su causa, y, en virtud de la limitación temporal del comodato, la situación posesoria se convierte en precario, susceptible del ejercicio de la acción de desahucio por parte del dueño. Por lo que mantiene la doctrina de la Sala, respecto a la transformación del contrato de comodato en la situación de precario, cuando, a pesar de la existencia inicial de comodato como título que legitima la ocupación gratuita de un inmueble, en la medida en la que existe un uso autorizado para un fin concreto, en consideración el carácter temporal y la duración limitada del comodato como características esenciales de dicha institución, cuando dicha ocupación se perpetúa o el cumplimiento del fin queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, debe entenderse concluido el comodato transformándose el título de ocupación en precario.

  7. janeca en 5 de septiembre, 2016 de 11:54

    Buenos días, en mi caso soy nudo propietaria pero mis padres me han dejado el piso para que lo alquile y reciba la renta, aún no pueden hacer la donación de usufructo por una cuestión fiscal que prescribe en julio del 2017, por otro lado, también me han llegado estudiantes el el que quien paga son evidentemente sus padre.

    1.-¿cómo puedo configurar ese contrato de arrendamiento de forma que tenga la facultad de firma (sin que aparezcan mis padres) yen el que las renta las compute yo en mi IRPF?
    2.- en el caso de estudiantes tengo que poner a sus padres como arrendatarios y los hijos con el derecho a uso, tipo comandatario o similar?.

    Muchísimas gracias.
    2.-

  8. Reyes en 27 de octubre, 2016 de 12:59

    Hola, yo tengo una conocida con un problema que es al revés. Ella era pareja de hecho de otro, y se separaron acordando el derecho de uso de la vivienda comun para ella y su hijo, pero un dia el ex llegó y cambió la cerradura y ahora vive allí con la novia que entiendo que es precario. Él paga la hipoteca completa pero mi amiga tiene miedo de que se la reclame aunque el que está disfrutando la vivienda es el. ¿Qué se puede hacer? Gracias.

  9. Francisca en 9 de febrero, 2017 de 14:38

    Hola, ¿es posible introducir una fianza o garantía en un contrato de comodato para prever posibles desperfectos o daños del inmueble cedido gratuitamente por un período?

  10. alejandro en 30 de marzo, 2017 de 19:52

    mi patrona de trabajo nos cedio la casa para que viva con mi familia atraves de un comodato.trabajabamos para ella. ahora me despidio.y quiere que salgamos de la casa por problemas laborales.no tenemos donde ir.pueden sacarnos igual de la casa existiendo el comodato por un plazo de tiempo? si puede contesteme x favor.necesito respuesta

  11. Ana en 3 de mayo, 2017 de 17:23

    ¿cual de los dos contratos de cesión es mejor para ceder a un hijo el uso de un apartamento para que lo explote como vivienda de uso turístico o vacacional (no para vivir en él) ¿el precario o el de comodato? Muchas gracias.

  12. Mire en 27 de junio, 2017 de 14:17

    Mis abuelos tenian una propiedad, dicha propiedad se la cedieron a mis padres cuando se casaron ya que no la necesitaban. Hace unos años mi abuelo fallecio y se repartieron la mitad de la casa entre los tres hermanos teniendo el usufructo mi abuela.
    Mi padre se fue de casa hace un año dejando a mi madre vivir alli y con el consentimiento de mi abuela mientras ella viviera. Ahora mis tios quieren echar a mi madre de la casa alegando que la necesita mi abuela pero no es asi.
    Se puede hacer algo para que mi madre viva alli mientras mi abuela viva? Algun documento firmado por mi abuela o algo asi?
    Gracias de antemano.

  13. rosa en 4 de noviembre, 2017 de 18:04

    Buenas tardes, me llamo Rosa y mi pregunta es la siguiente: Mis padres tienen un terreno rústico que por no poder dedicarle tiempo lo dejaron a perder desde hace varios años. Un conocido de ellos lo quiere para cultivo por un tiempo de 1 año sin pagar renta, sólo se haría cargo de mantenerlo limpio y sin escombros.Cuál sería la mejor opción: hacer un contrato de arrendamiento en precario de finca rústica ( sé que no haría falta contrato pero es por establecer la duración más que nada) o un contrato de comodato? Gracias y Saludos.

  14. Sila en 5 de noviembre, 2017 de 14:34

    Hola buenas porfavor aver si me podies Ayudarme alquile una habitacion sin ningun papel a una persona con el perro y tenemas broblemas con ella fuma en casa porros y veve mucho alcohol y tengo dos niños y me denunció por amenazarle de que le voy a echar afuerza aunque no lo echo y le denuncie por hablarme alado de los niños con el cuchillo en la mano me sentí amenazada.mi pregunta es puedo sacarle las cosas de la habitacion al comedor y ocupar la habitacion? muchas gracias

  15. Rosa Ruiz Oller en 3 de mayo, 2018 de 23:42

    He vendido mi piso, tengo que hacer la escritura y la entrega de llaves, he pedido 3 ó 4 días para desalojar la vivienda y se niegan mi idea era pedirle al notario que incluyera una clausula solicitando unos 3 días para
    la entrega de llaves, es viable esa opción.

    Gracias.

  16. Juan en 15 de octubre, 2018 de 8:44

    Hola, en breve voy a comprar una vivienda, los vendedores «que en principio son de fiar» necesitan unos días para realizar la mudanza dado que ellos a demás compran por otro lado una vivienda.
    Mi banco ( el que me dá la hipoteca) me indica que no le está permitido firmar en precario, por lo que en las escrituras no puede aparecer ninguna clausula al respecto.
    Tenemos intenciones de firmar un contrato privado que diga que le cedemos la casa durante unos dias para que realicen la mudanza.

    Mis preguntas son :
    Qué tipo de contrato debemos redactar ¿un contrato de arrendamiento en Precario o comodato ?

    ¿ Existe algún modelo / tipo de contrato establecido para estos casos ?

    En general, ¿algún consejo en particular ?
    Un saludo y muchas gracias

  17. Enric en 18 de diciembre, 2018 de 21:31

    Hola. Hice contrato por un año a un inmigrante con NIE y registrado en INCASOL.
    Se lo alquilé para que pudiese hacer reagrupación familiar, pero ya tiene a varios ciudadanos de su país viviendo en este piso.
    Desde el primer mes ya empezó con quejas e hizo reparaciones sin solicitar permiso escrito.
    Cuando tuvimos esas semanas de tantas lluvias e incluso los restos de un huracán, en donde media España se inundó e incluso hubo muertos, él se quejaba de tres goteras en una casa de 100 años, de pueblo y con tejas…etc. La última que ja es que dice que él no gasta la electricidad que reclama ENDESA (y que alguien le esta robando electricidad).
    El recibo está a mi nombree ingresado en mi cuenta y él me pagaba sin «problemas».
    Ahora me debe de un solo recibo casi 90 €.
    Me ha tirado varios muebles a la calle, ha hecho algún estropicio…
    El dice que el problema es mio si le roban electricidad porque el piso es mio y ENDESA está a mi nombre.
    Yo no puedo poner denuncia en la policia porque yo no vivo en ese piso y tiene que ser él, el servicio de ENDESA de comprobación de robos de electricidad no pueden comprobarlo por se tiene que desconectar el diferencial que está dentro del piso y nadie nos abre la puerta.
    En fin, qué puedo hacer?.
    Gracias.

  18. Giorgio en 12 de febrero, 2019 de 16:18

    Buenos días
    Que tal
    Mí duda es sobre un contracto que quiero hacer con mi dueña…
    Quieria hacer un contracto (finca) de 5anos: dónde por dos años sería precario y los siguiente 3anos acomodatos …los primeros años non pago nada y los últimos tres empezeria a pagar…me dije ella que no se puede hacer ….es verdad?
    Le agradezco mucho este servicio
    Gracias

    • Inmaculada Castillo en 13 de febrero, 2019 de 10:20

      Hola Giorgio,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  19. Maria Luisa Pérez de Arenaza Salazar en 14 de febrero, 2019 de 18:36

    tengo dos personas que utilizan mi cortijo (una diminuta casa de piedra con cuarto de baño y una habitación) a cambio de regar y cuidármelo.
    les hice una contrato oral de turismo por tres meses.

    y ahora tengo que hablar con ellos para acabar de alquilárselo, cedérselo o …. no se que tratamiento jurídico podría utilizar.
    pues ellos no tienen nin un duro.
    una amiga me ha dicho que no reciba ni un duro. contrato yo les hago un favor para que puedan vivir en ella y ellos me hacen el favor de regar y cuidarlo.

    el problema es que esa pareja estaba muy bien informada y me he dado cuenta que llevaban detrás de mi cortijo un montón de tiempo y ya sabían todo respecto a ello.

    tengo que hacer un contrato este fin de semana….
    y no se qué tipo de contrato

    • Inmaculada Castillo en 15 de febrero, 2019 de 10:22

      Hola María Luisa,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder respecto a si te conviene hacer un contrato y en qué términos.

      Debes de tener en cuenta que se debe de valorar la situación y las pretensiones que pretendes conseguir antes de plantearse hacer el contrato.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  20. Carlos en 22 de abril, 2019 de 17:45

    Apreciados,
    Quisiera preguntarles como se cumplimenta en la declaración un alquiler en precario (por ambas partes) y cuando no hay ninguna transferencia de valor entre ambas partes ya que son familiares.
    Muchas gracias

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