Diferencias entre arrendamiento de vivienda y alquiler a estudiantes

El arrendamiento de vivienda, según lo define la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es “aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.” Esta es al menos, la definición literal que nos da la ley.

En este sentido, lo primero que debemos tener en cuenta es que el arrendamiento de vivienda, desde un punto de vista fiscal, recibe multitud de ventajas, tanto en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), como en el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Por esta razón, es importante para la normativa fiscal aprender a diferenciar entre el alquiler entendido como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 lo entiende; de alquiler de vivienda más cotidiano y amplio.

Por un lado, el artículo 20 de la Ley sobre el IVA de 1992 nos dice que estarán exentos de pagar IVA los arrendamientos que tengan por objeto los siguientes bienes: y establece un listado de supuestos interesándonos aquel que señala a los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. No obstante, el artículo continúa y establece excepciones a esta exención del impuesto, entre las cuales señala los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas, de acuerdo con lo dispuesto en este sentido por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) de 1994. Parece evidente por tanto que el alquiler a estudiantes no será considerado, en la mayoría de los casos, arrendamiento de vivienda tal y como lo entiende la LAU de 1994.

Y por otro lado, la Dirección General de Tributos resolvió en una Consulta Vinculante de 22 de enero de 2008 que la exención para el arrendamiento de vivienda no es una regulación objetiva, que atiende al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención finalista que depende del uso que se de a la edificación para poder aplicarla, siendo aplicable solo cuando el destino efectivo del objeto de contrato es el de vivienda, pero no en otros casos.

Por lo tanto, el uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aunque es requisito sine qua non para aplicar la exención que estamos tratando, no significa per se que se de la exención, ya que por sí solo no es suficiente, puesto que el uso de la edificación o parte de la misma como vivienda, tiene que llevarse a cabo necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a efectos del IVA, y nunca por terceras personas.

Es por eso que los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de cesión por parte del inquilino a un tercero, en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos del IVA, con independencia de que dicha cesión se haga en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento u otro título.

En el mismo sentido se expresa este órgano en la consulta vinculante de 27 de julio de 2009 respecto a las reducciones al IRPF en los arrendamientos. En estas reducciones estamos ante la misma situación de la exención del IVA, se debe hacer sobre arrendamientos de vivienda entendidos como tales por la LAU de 1994. En consecuencia, el arrendamiento por temporadas, sea de verano o de cualquier otra (curso universitario por ejemplo), no entran dentro ni de las reducciones del IRPF ni de las exenciones del IVA.

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Avelino D. Écija

Abogado. colegiado ICAGR N.º 6487. Especializado en Derecho Civil.

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