Diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual

Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual tienen gran importancia en cuanto a los derechos derivados del contrato que va a tener el inquilino.

Antes de ver las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual hay que recordar una cuestión importante.

El  ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA está conceptuado en la Ley como un contrato «para uso distinto del de vivienda».

El artículo 3.2 de la Ley de arrendamientos urbanos  (LAU) dispone que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

«En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»

El  ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA  está recogido en el artículo 2 de la LAU en los siguientes términos:

«Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»

Por tanto, la naturaleza del arrendamiento es la que nos va a determinar si estamos frente a un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda habitual.

Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual no son pequeñas, puesto que el inquilino en el contrato de temporada no va a tener la misma protección que si lo fuese en un contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, el artículo 6 de la LAU dispone:

«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»

Mientras que cuando se trata de un arrendamiento de temporada (asimilado al de uso distinto de vivienda), el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la citada Ley.

EJEMPLO:

Si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta CINCO AÑOS si el arrendador es persona física o SIETE AÑOS si es persona jurídica, aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior. (artículo 9 LAU).

En cambio si se trata  de un arrendamiento de temporada, cumplido el plazo fijado, el contrato termina.

Para distinguir la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de TEMPORADA o de VIVIENDA HABITUAL, ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la rúbrica del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión.Diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual

Es decir, aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos «Contrato de Temporada», lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar.

 

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Pontevedra, vigo (sección 6ª), de fecha 1.12.2016:

«Ciertamente el contrato de arrendamiento que han suscrito las partes no suscita ninguna duda sobre lo que las partes han querido. Y, en tal sentido debe confirmarse el criterio de la sentencia de instancia, en cuanto lo considera arrendamiento de temporada.

Evidentemente la redacción literal del contrato es clara: las partes lo han definido como un contrato de alquiler de temporada.

Y es que, en efecto, aunque el contrato tiene por objeto una edificación habitable que va a servir de vivienda a los arrendatarios, no se trata de satisfacer esa necesidad, sino de modo provisorio o transitorio y no permanente

En fin, cualquier duda quedaría superada a partir de la explicación que, sobre el propósito que perseguían los demandados con la conclusión del contrato de arrendamiento, ofreció el codemandado (arrendatario) : «buscábamos una vivienda para arrendar, para habituarnos a la misma, al entorno, los vecinos y si nos gustaba la comprábamos».  Es decir, la locación respondía, exclusivamente, a una exigencia circunstancial y provisoria.»

 

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) de fecha 20.11.2015:

«Las alegaciones expuestas por la parte apelante en esta sede recursiva carecen absolutamente de relevancia a efectos de justificar este tipo de contrato, hasta el punto de que la problemática es notablemente más sencilla; esto es, no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada porque el objeto del contrato no es una «temporada», sin más.

Si se examina el tenor el artículo 3.2 de la Ley 29/1.994, de arrendamientos urbanos puede comprobarse que el referido Texto Legal considera como arrendamiento para uso distinto del de vivienda»:

«2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren».

Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de «verano».

Y éste no es el caso que se somete a la consideración de este Tribunal, donde la duración del contrato no es una «temporada» sino un año natural (del 15 de Septiembre de de 2.013 al 15 de Septiembre de 2.014) y se pacta una renta mensual, no conjunta en función de la temporada de que se trate.

Por consiguiente, es correcta la naturaleza jurídica que el Juzgado de instancia, en la Sentencia recurrida, ha atribuido al negocio jurídico controvertido, habilitan – como arrendamiento de vivienda (no de uso distinto del de vivienda)-….»

 

CONCLUSION: 

Las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a determinar de forma importante la aplicación de los preceptos de la Ley de arrendamientos urbanos al contrato, lo que influiría en los derechos del inquilino.

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