Exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales

Distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la comunidad

Es nulo el acuerdo de distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la comunidad que distribuye el gasto según cuota de participación.

Antes de comentar esta sentencia sobre distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la comunidad o de lo que figure en el título constitutivo, hemos de tener presente algunos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para que nos situemos en esta problemática:

Sobre el título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal el artículo 5.2 de la LPH establece:

«En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»

Igualmente sobre la contribución que cada propietario debe hacer al mantenimiento de los gastos generales, el artículo 9.1 e) de la LPH determina:

«Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»

Sentados los dos preceptos anteriores, veamos el SUPUESTO PLANTEADO y como lo resuelve el Tribunal:

PLANTEAMIENTO:

a) La Comunidad de propietarios celebra Junta de propietarios y acuerda sobre el reparto del gasto de la piscina como elemento común del edificio lo siguiente:

Se aprueba por 9 votos a favor y 8 votos en contra que a partir de ese momento los gastos corrientes del presupuesto derivados del uso de la piscina comunitaria, dado que el uso de dicho servicio ES IGUALITARIO ENTRE TODOS los propietarios y pueden hacer libre uso sin limitación y no de modo proporcional a la cuota de participación (en dichos gastos) que se repartan y distribuyan del mismo modo que su uso, esto es de modo igualitario entre los copropietarios «.

Distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la comunidadb) Un grupo de propietarios impugna dicho acuerdo comunitario al considerar que este acuerdo debe ser anulado porque modifica los coeficientes asignados a cada uno de los pisos en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal (artículo 5.2 LPH) y ha sido adoptado por la mayoría de los propietarios y no por UNANIMIDAD como exige cualquier modificación del título constitutivo (artículo 17.6 LPH).

c) El JUZGADO dicta sentencia que desestima la demanda de nulidad del acuerdo argumentando que no se han modificado las cuotas de participación del titulo constitutivo sino que la mayoría de los propietarios han acordado el reparto de los gastos de la piscina de manera mas equitativa como es hacerlo que todos paguen de forma igual.

d) La sentencia se recurre a la Audiencia Provincial.

Distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la Comunidad

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 3ª), de 16.03.2016

1º.-  Este Tribunal de apelación no comparte dicha decisión, pues la forma más equitativa de repartir los gastos de la comunidad de propietarios viene establecida por la Ley al decir el art. 9.1 e) de la LPH que todo propietario debe «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» y en el caso ahora analizado, precisamente, el uso de la piscina no es posible individualizarlo entre los distintos propietarios y como no lo es, deben contribuir al mantenimiento según la cuota de participación en los elementos comunes.

2º.- La doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia del Tribunal Supremo nº 335/2009 de 29 de mayo, dice: » para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos Comunitarios y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad «.

3º.- Ninguna de las anteriores circunstancias concurren en el caso ahora analizado.

4º.- Asimismo la sentencia dictada en primera instancia tampoco se ajusta a lo previsto en el art. 17.6 de la LPH que exige para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

La jurisprudencia del TRIBUNAL SUPREMO que recoge la sentencia de 6 de febrero de 2014, ha declarado con reiteración:

» que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido , por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,…, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo».

5º.- Se declara la NULIDAD DEL ACUERDO adoptado de distribución igualitaria de los gastos en contra de los estatutos de la comunidad.

CONCLUSIÓN:

El acuerdo adoptado por la Comunidad de participación en los gastos de forma igualitaria por todos los propietarios y que suponga una modificación del sistema de contribución según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, puede ser impugnado por nulidad al requerirse la UNANIMIDAD.

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