División de cosa común mediante subasta

División de cosa común mediante subasta

Cuando el bien es indivisible y no existe acuerdo sobre cómo repartirla se podrá solicitar la división de cosa común mediante subasta.

La división de la cosa común mediante subasta es una forma prevista en la ley para terminar con el proindiviso de un bien indivisible cuando no existe acuerdo entre los copropietarios sobre quién se lo va a adjudicar indemnizando al resto. 

La acción prevista en la ley para estos casos se denomina “acción de división de cosa común”

Ejemplos:

1) Una pareja compró un piso, siendo cada uno de ellos propietario del 50% en proindiviso.

2) Cuatro hermanos se han adjudicado por herencia un local en proindiviso a razón del 25% cada uno de ellos.

En cualquiera de estos supuestos, si cualquiera de los copropietarios no quiere seguir en proindiviso con los demás y el bien es indivisible, si no se ponen de acuerdo en que uno de ellos se lo adjudique mediante el pago a los otros del valor de su participación, o no se ponen de acuerdo en la venta a un tercero, no cabe mas remedio si se quiere disolver el condominio que acabar en el Juzgado mediante un procedimiento judicial de división de cosa común.

El procedimiento de división de cosa común finalizará con la declaración de indivisibilidad del bien y además cuando así es solicitado por el demandante, con la venta en pública subasta a fin de poder disolver el condominio.

Regulación de la división de cosa común mediante subasta

El artículo 404 del Código Civil dispone:

” Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

Esta solución de terminar con la división de cosa común mediante subasta es la posibilidad que establece la Ley para liquidar el bien cuando los comuneros no se ponen de acuerdo entre ellos en el precio o manera de llevarlo a cabo.

Solo impedirá la acción de división de cosa común, la existencia de un pacto entre los condóminos de no división.

La disolución del condominio mediante la celebración de subasta

Veamos qué dicen los Tribunales cuando el bien en proindiviso es indivisible y por tanto debe salir a subasta pública parta disolver el condominio.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 29.03.2010:

“… ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta, pues como señala la sentencia de 3 de febrero de 2005, “la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas”, de suerte que ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes”, razón esta última contenida también en las sentencias de 7 de julio de 2006 y 1 de abril de 2009″.

Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 22.02.2013:

“declarada la venta de la cosa común mediante subasta pública, no es válido el acuerdo adoptado por una parte de los comuneros sobre la celebración de una subasta previa entre los copropietarios”.

Sentencia Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 11.12.2018:

“…Cuando un bien es indivisible la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el bien pasa por acudir a la pública subasta, que es el medio de venderlo y repartir su precio ( art. 404 CC).
La sala establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio la solución posible es la venta en pública subasta.”

Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de fecha 30.09.2013:

” …en los supuestos de división de cosa común, la venta en pública subasta goza de preferencia, puesto que el art. 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio…

Esta Sala considera plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil , por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños….”

¿Qué ocurre en el procedimiento de división de cosa común cuando el bien está hipotecado?

El procedimiento de división de cosa común no perjudica la hipoteca que tuviere el inmueble que sale a subasta.

La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, “conservará los derechos de hipoteca […]”

Por tanto, legalmente se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.

Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.

En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición.

Lo que en definitiva viene a ser lo siguiente: “Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco”.

La vivienda en proindiviso que sale a subasta por división de la cosa común es la familiar

Es importante recordar que si la vivienda que sale a subasta pertenece a un matrimonio en copropiedad que se ha divorciado y ha sido la vivienda familiar, la tercera persona que se la adjudique en subasta debe respetar la atribución del uso que el Juez de Familia haya concedido a uno de los cónyuges y a los hijos.

Para saber más sobre este tema, os recomendamos la lectura de nuestro artículo “división de la cosa común y el derecho de uso“.

¿Qué normas sigue la subasta en la división de cosa común? 

Una vez que se ha dictado sentencia por el Juzgado en la que se declara que el bien es indivisible y que procede la extinción del condominio mediante la venta en pública subasta, nos encontramos con el problema de la ejecución de dicha sentencia, ya que no existe un procedimiento específico que regule la ejecución y subasta de la cosa común.

Aunque las normas procesales a seguir para la ejecución hasta la subasta de la división de cosa común sean las previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil  para el procedimiento de apremio, se podrían esgrimir otras pertenecientes a la  Ley de Jurisdicción Voluntaria al no ser consecuencia la subasta de ningún apremio ya que aquí no existe un acreedor ni deudor sino copropietarios en régimen de igualdad que se van a repartir el importe de la subasta en proporción a sus cuotas de participación en la cosa común. 

Inmaculada Castillo
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Comentarios

  1. Jose

    Muy buenas,

    Excelente artículo, me ha aclarado muchas cosas. Tengo una pregunta para el autor ¿Cuánto tiempo se puede demorar en un juicio para división de cosa común desde que se presenta la denuncia hasta que sale a subasta la propiedad?

    Gracias de antemano

  2. Patricia

    Hola,
    somos cuatro comuneros de una propiedad indivisible. Ahora tenemos un comprador a precio de mercado, con lo cual se establecería “la división de la cosa común”. sin embargo mi hermano se niega a vender y dice que va a solicitar la división de la cosa común. Sospechamos que es pq quiere comprar la propiedad él a bajo coste en subasta pública. Por escrito tenemos las otras tres partes el manifiesto de que si queremos vender. ¿puede ejercer este derecho tan solo para sacar beneficio particular? Entiendo que la división de la cosa común es venta y reparto, ¿puede la única persona que se opone a vender, solicitar la cosa común que vuelve a ser venta y reparto?

  3. Carlos

    Después de un juicio de división de cosa común si se la adjudica uno de los copropietarios que pasa con la hipoteca?

  4. Laura Casas Artigas

    Yo y mi ex queremos partir las cosas en comun y no llegamos a un acuerdo que se puede acer

  5. EM

    Mi ex marido solicitó la subasta de 2 propiedades que teníamos al 50%, las dos salieron el 16 de noviembre a subasta, la primera propiedad se vendió por 95.000 y la segunda no se llegó a vender porque mi ex pujó 300.000e de salida por lo que nadie más pujó y al terminar mi ex retiró la petición de subasta por lo que ahora hay 6 meses más de tiempo hasta decidir que se hace con esta segunda propiedad.

    La primera propiedad al venderse el dinero va a una cuenta del juzgado y se da un plazo de entre 6 y 8 semanas para que cada parte presente su petición al juzgado diciendo lo que cree le corresponde, mi abogado tras pedirle que lo presente, me dice que no se pone de acuerdo con la otra parte y mañana dia 19.01.20 cumple el plazo para presentarlo así que no lo va a mandar… dice que quedará bloqueado ese dinero en la cuenta.

    Mi pregunta es ¿qué pasa después si no nos ponemos de acuerdo? Yo no he recibido el alquiler de ninguna de estas propiedades desde que nos separamos hace ya 8 años y divorciados desde hace 2.

    ¿Qué pasará con la segunda propiedad?

    ¿Está mi abogado actuando correctamente sin haber enviado mi declaración en este plazo de 8 semanas que ha tenido?

    Gracias por su tiempo y dedicación

  6. Inés María Conde.

    Que puedo hacer si los herederos fel75% quieren vender y el que tiene el 25% se niega habiéndonos hecho perder la venta del edificio además jamás ha pagado gastos comunitario la finca es en Lugo calle emblemática.(San Marcos) yo vivo en Tarragona cobro la pensión mínima.

  7. Belén

    Estoy divorciada y vivo con mi hijo en piso adjudicado a mí por tener la custodia. Mi ex marido ha conseguido llevarnos a subasta a pesar de ofrecerle el dinero que me pidió en un principio.Tengo prioridad en la subasta si alguien ofrece el 100% y yo el 70%.Tengo información privilegiada en caso de haya ofertas y podré subir la cantidad?

  8. Ramón

    Recientemente falleció mi padre y no nos ponemos de acuerdo los dos herederos referente al piso que hay en herencia.

    Dicho piso es mi vivienda habitual desde hace más de diez años, esto me puede ayudar para poder quedarme el piso en el caso de llegar a juicio?

    Ya que en el caso de llegar a juicio, yo como heredero tengo derecho a entrar en la subasta pública?

    Saludos y gracias

  9. Lidia

    Hola,
    Si la tasacion resultante es inferior a la deuda hipotecaria, sale igualmente a subasta el inmueble? Se paraliza entonces el proceso?

    Muchas gracias por toda vuestra información, es además de ayuda una gran manera de aprender.

  10. Virgi

    Buenos días,
    Gracias por el artículo, muy clarificador, que me resuelve parte de la duda. Somos varios propietarios en proindiviso de un inmueble por herencia, que no es divisible. Queremos ponerlo a la venta, y uno de los copropietarios ha fallecido, y su hijos, no quieren vender, ni si quiera han aceptado la herencia. La pregunta es si podemos instar directamente la venta por subasta voluntaria, de acuerdo con el artículo 108 y ss de LJV, o antes tenemos que acudir al artículo 1005 Cc, para que acepten o renuncien la herencia al menos con respecto al inmueble en cuestión. Muchas gracias

  11. Cansada

    Buenas, mi caso es bastante complicado, me divorcie en contencioso hace 8 años. Tengo un vivienda al 70-30con mi ex, y esrabamos casados en separacion de bienes. Como el no queria vender (aunque soy yo quien vive en la casa con los niños), inicie un proceso de division de cosa comun. Se subasto y la subasta quedo desierta. Ahora he solicitado la adjudicacion y me rondan (siguen rondando) muchas dudad con respecto a las condiciones. Me explico, mi 70 %de la vivienda es porque con un piso mio aporte el 40% inicial, pagando el 60 resrante con una hipoteca al 50%. Pero bien, la jueza en la sentencia de divorcio vino a decir que el importr aportado es cantidad concreta y el resto es al 70-30,con lo cual mi ex ahora mismo paga el 30% de hipoteca. A eso hay que sumarle el hecho de que el valor de la casa ha bajado considerablemente, tanto que, cogiendo yo esa parte concreta que aporté, no queda para pagar la hipoteca… Alguien sabría decirme qué puede pasar? Mi abogada no sabe responderme (es justicia gratuita)…
    Muchas gracias

  12. Gerardo

    ¿puedo solicitar la subasta de dos viviendas comunes ante el juez que lleva la liquidación contenciosa de bienes presentada hace 3 años y ya inventariada y valorada? Es que me han dicho la Letrada que tengo que esperar otros dos años a que mi tercer hijo menor cumpla 18 años.

  13. javier

    mi esposa y yo estamos sopesando el divorcio, para lo que estamos haciendo càlculos de lo que podrìa salir. El divorcio seria casi con toda seguridad contencioso.el coste del tràmite de divorcio es lo de menos. Lo que de verdad me preocupa, son los gastos derivados de la liquidacion de ganaciales y reparto. hablando del tema con amistades me han metido el miedo en el cuerpo, pues me han dicho , que en dicho proceso intervienen abogados,procuradores, partidores. contadores, disitntos peritos,y me dejo alguno….., cuyos gastos y minutas suelen ascender hasta un 60/75% del valor de los bienes repartidos. en nuestro caso los bienes repartir pueden ascender facilmente a 1.900.000 eur., y claro con lo que me han contado pues me estoy pensando dar marcha atràs en la idea del divorcio. Es cierto lo que me han contado o me han tomado el pelo.Creo que mi esposa ya a iniciado alguna gestiòn con abogados, y no le han dicho nada de eso, porque habrìa desistido de la idea, y no me ha comentado nada.Agradeceria me saquen de la duda.

    • Inmaculada Castillo

      Hola Javier,

      Los honorarios de los profesionales se acuerdan con los mismos, por lo que mi recomendación es que pidáis presupuesto de un divorcio contencioso, formación inventario y liquidación.

      Un saludo.

  14. Antonio

    Subasta de un chalet en gananciales: el deposito de la fianza ronda un 20% de que valor? 1) primera hipótesis: del valor que el perito ha establecido tasado la vivienda? Ejemplo un chalet tasado por un perito en 200.000 € la fianza es sobre este importe o sea de 40.000 € ???
    2) segunda hipótesis: el chalet tasado en 200.000€ sale en subasta a partir de 60.000 € 30% del valor tasado. La fianza se calcula sobre el valor de salida de 60.000 € ???
    Gracias por su respuesta.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Antonio:
      Entiendo que es sobre el valor de tasacion del chalet, es decir 40.000 euros salvo que expresamente en las condiciones particulares de la subasta el Secretario del Juzgado haya hecho constar otra cosa.
      saludos

  15. Raquel

    Ante todo mil gracias por compartir tu excelente publicación.
    No llego a un acuerdo de precio de venta con mi ex y sólo veo como salida para desvincularme de la situación sacar la vivienda a subasta. El problema que veo es que la deuda es mucho mayor al valor de tasación que ya nos dio el juez por 2003 ( me eché para atrás por miedo a la subasta y no tener las cosas claras). Además en la escritura tengo firma solidaria. ¿Qué puedo hacer? Puedo quedarme la vivienda por ese valor de tasación pero, y si no paga luego su parte de deuda pendiente al banco??

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