División de cosa común mediante subasta

11 de enero, 2019
9 comentarios

La falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el objeto del condominio concluirá con la división de cosa común mediante subasta.

Cuando un bien, sea mueble o inmueble, pertenece a varios copropietarios y además es indivisible,  si alguno de los condóminos no quiere seguir mas tiempo en proindiviso puede ejercitar la acción de división de cosa común.

EJEMPLO:

Una pareja o un matrimonio casado en separación de bienes se compró un piso al 50%, por lo que cada uno de ellos es propietario en proindiviso de tal porcentaje.

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Si cualquiera de ellos no quiere seguir en proindiviso con el otro en el piso y no se ponen de acuerdo en que uno de ellos se lo adjudique mediante el pago al otro del valor de su mitad, o no se ponen de acuerdo en la venta a un tercero, no cabe mas remedio si se quiere disolver el condominio que acabar en el Juzgado mediante un procedimiento de división de cosa común.

 

El procedimiento de división de cosa común finalizará con la declaración de indivisibilidad del bien y además cuando así es solicitado por el demandante, con la venta en pública subasta a fin de poder disolver el condominio.

 

La división de cosa común mediante subasta viene recogida en el artículo 404 del Código Civil:

” Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

Esta solución de terminar con la división de cosa común mediante subasta es la posibilidad que establece la Ley para liquidar el bien cuando los comuneros no se ponen de acuerdo entre ellos en el precio o manera de llevarlo a cabo.

INTERESANTE:

Qué ocurre si la vivienda en común, que se pretende sacar a subasta  mediante un procedimiento de división tiene una hipoteca. (Ver estas cuestiones en otro de nuestros artículos PINCHANDO AQUÍ).

División de cosa común mediante subasta

Cómo trata la jurisprudencia la división de cosa común mediante subasta

– El Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 29.03.2010, establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio, la única solución posible es la venta en pública subasta:

  “… ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio compensando económicamente a uno de ellos, la única solución posible es la venta, pues como señala la sentencia de 3 de febrero de 2005, “la divisibilidad de una comunidad no está en función del interés y apreciación subjetiva de una parte, que no puede pretender un criterio de divisibilidad que no conste dé respuesta de igualdad objetiva a las respectivas cuotas”, de suerte que ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes”, razón esta última contenida también en las sentencias de 7 de julio de 2006 y 1 de abril de 2009″.

 

–  En la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 22.02.2013, se dispone que:

“declarada la venta de la cosa común mediante subasta pública, no es válido el acuerdo adoptado por una parte de los comuneros sobre la celebración de una subasta previa entre los copropietarios“.

 

–  Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de 30.09.2013:

” …en los supuestos de división de cosa común, la venta en pública subasta goza de preferencia, puesto que el art. 404 del Código Civil dispone que si la cosa resulta ser indivisible y los condueños no convienen en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio…

Esta Sala considera plenamente aplicable al supuesto de división de cosa común la norma contenida en el artículo 1.062 del Código Civil , por la remisión que a las reglas propias de la división de la herencia realiza el artículo 406, de modo que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños….”

 

ADVERTENCIA: 

Una vez que se ha dictado sentencia por el Juzgado en la que se declara que el bien es indivisible y que procede la extinción del condominio mediante la venta en pública subasta, nos encontramos con el problema de la ejecución de dicha sentencia, ya que no existe un procedimiento específico que regule la venta de la cosa común.

Aunque hablaremos en un post sobre este importante asunto de manera monográfica, recordar que con la entrada en vigor (15.10.2015) la Ley de Jurisdicción Voluntaria, deben de utilizarse algunos preceptos de esta Ley sobre la subasta voluntaria (al no ser consecuencia la subasta de ninún apremio) junto con otros de la Ley de enjuiciamiento civil que regulan el procedimiento de apremio.  Ver la tramitación de la subasta voluntaria AQUÍ.

Igualmente decir, que solo impedirá la acción de división de cosa común, la existencia de un pacto entre los condóminos de no división.

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9 Responses to División de cosa común mediante subasta

  1. Raquel en 29 de diciembre, 2017 de 12:05

    Ante todo mil gracias por compartir tu excelente publicación.
    No llego a un acuerdo de precio de venta con mi ex y sólo veo como salida para desvincularme de la situación sacar la vivienda a subasta. El problema que veo es que la deuda es mucho mayor al valor de tasación que ya nos dio el juez por 2003 ( me eché para atrás por miedo a la subasta y no tener las cosas claras). Además en la escritura tengo firma solidaria. ¿Qué puedo hacer? Puedo quedarme la vivienda por ese valor de tasación pero, y si no paga luego su parte de deuda pendiente al banco??

  2. Antonio en 16 de marzo, 2018 de 10:49

    Subasta de un chalet en gananciales: el deposito de la fianza ronda un 20% de que valor? 1) primera hipótesis: del valor que el perito ha establecido tasado la vivienda? Ejemplo un chalet tasado por un perito en 200.000 € la fianza es sobre este importe o sea de 40.000 € ???
    2) segunda hipótesis: el chalet tasado en 200.000€ sale en subasta a partir de 60.000 € 30% del valor tasado. La fianza se calcula sobre el valor de salida de 60.000 € ???
    Gracias por su respuesta.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 18 de marzo, 2018 de 18:57

      Hola Antonio:
      Entiendo que es sobre el valor de tasacion del chalet, es decir 40.000 euros salvo que expresamente en las condiciones particulares de la subasta el Secretario del Juzgado haya hecho constar otra cosa.
      saludos

  3. javier en 19 de julio, 2018 de 14:18

    mi esposa y yo estamos sopesando el divorcio, para lo que estamos haciendo càlculos de lo que podrìa salir. El divorcio seria casi con toda seguridad contencioso.el coste del tràmite de divorcio es lo de menos. Lo que de verdad me preocupa, son los gastos derivados de la liquidacion de ganaciales y reparto. hablando del tema con amistades me han metido el miedo en el cuerpo, pues me han dicho , que en dicho proceso intervienen abogados,procuradores, partidores. contadores, disitntos peritos,y me dejo alguno….., cuyos gastos y minutas suelen ascender hasta un 60/75% del valor de los bienes repartidos. en nuestro caso los bienes repartir pueden ascender facilmente a 1.900.000 eur., y claro con lo que me han contado pues me estoy pensando dar marcha atràs en la idea del divorcio. Es cierto lo que me han contado o me han tomado el pelo.Creo que mi esposa ya a iniciado alguna gestiòn con abogados, y no le han dicho nada de eso, porque habrìa desistido de la idea, y no me ha comentado nada.Agradeceria me saquen de la duda.

    • Inmaculada Castillo en 24 de julio, 2018 de 9:55

      Hola Javier,

      Los honorarios de los profesionales se acuerdan con los mismos, por lo que mi recomendación es que pidáis presupuesto de un divorcio contencioso, formación inventario y liquidación.

      Un saludo.

  4. Gerardo en 27 de julio, 2018 de 0:46

    ¿puedo solicitar la subasta de dos viviendas comunes ante el juez que lleva la liquidación contenciosa de bienes presentada hace 3 años y ya inventariada y valorada? Es que me han dicho la Letrada que tengo que esperar otros dos años a que mi tercer hijo menor cumpla 18 años.

  5. Cansada en 27 de julio, 2018 de 19:55

    Buenas, mi caso es bastante complicado, me divorcie en contencioso hace 8 años. Tengo un vivienda al 70-30con mi ex, y esrabamos casados en separacion de bienes. Como el no queria vender (aunque soy yo quien vive en la casa con los niños), inicie un proceso de division de cosa comun. Se subasto y la subasta quedo desierta. Ahora he solicitado la adjudicacion y me rondan (siguen rondando) muchas dudad con respecto a las condiciones. Me explico, mi 70 %de la vivienda es porque con un piso mio aporte el 40% inicial, pagando el 60 resrante con una hipoteca al 50%. Pero bien, la jueza en la sentencia de divorcio vino a decir que el importr aportado es cantidad concreta y el resto es al 70-30,con lo cual mi ex ahora mismo paga el 30% de hipoteca. A eso hay que sumarle el hecho de que el valor de la casa ha bajado considerablemente, tanto que, cogiendo yo esa parte concreta que aporté, no queda para pagar la hipoteca… Alguien sabría decirme qué puede pasar? Mi abogada no sabe responderme (es justicia gratuita)…
    Muchas gracias

  6. Virgi en 26 de septiembre, 2018 de 12:44

    Buenos días,
    Gracias por el artículo, muy clarificador, que me resuelve parte de la duda. Somos varios propietarios en proindiviso de un inmueble por herencia, que no es divisible. Queremos ponerlo a la venta, y uno de los copropietarios ha fallecido, y su hijos, no quieren vender, ni si quiera han aceptado la herencia. La pregunta es si podemos instar directamente la venta por subasta voluntaria, de acuerdo con el artículo 108 y ss de LJV, o antes tenemos que acudir al artículo 1005 Cc, para que acepten o renuncien la herencia al menos con respecto al inmueble en cuestión. Muchas gracias

  7. Lidia en 1 de octubre, 2018 de 22:46

    Hola,
    Si la tasacion resultante es inferior a la deuda hipotecaria, sale igualmente a subasta el inmueble? Se paraliza entonces el proceso?

    Muchas gracias por toda vuestra información, es además de ayuda una gran manera de aprender.

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