División de cosa común y el derecho de uso

19 de febrero, 2019
9 comentarios

Vamos a ver si son compatibles la acción de división de cosa común y el derecho de uso del bien otorgado a favor de alguno de los condóminos o un tercero.

Compatibilidad o incompatibilidad de la acción de división de cosa común y el derecho de uso. Esta es la cuestión que hoy analizamos mediante el presente artículo.

Algunas cuestiones previas:

1ª.-  El art. 400 del Código Civil recoge la siguientde regla: «Nadie está obligado a permanecer en la indivisión«. Esto significa que el derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el citado precepto que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

Inmaculada Castillo Jiménez. Abogada

EJEMPLO:  Un piso que pertenece a varios copropietarios. Cualquiera de ellos podrá pedir la división de la cosa común pues nadie está obligado a mantener esta situación de proindiviso. La única excepción, viene establecida al final del artículo 400 Código Civil:

»  Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.».

2ª.-  Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable.

Dicho lo anterior y con independencia de la acción de división de cosa común, que como vemos puede ejercitarla cualquiera de los condóminos (salvo pacto de indivisión por un tiempo que no exceda de 10 años), es posible que el inmueble tenga un derecho de uso a favor de cualquiera de ellos o de terceras personas. En estos casos, qué ocurre con la acción de división de cosa común y el derecho de uso, ¿se extingue éste último si alguien se adjudica el bien en subasta?.

 

Jurisprudencia: división de cosa común y el derecho de usoDivisión de cosa común y el derecho de uso

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012:

  Aplicación de la doctrina de esta Sala en el mantenimiento del derecho de uso.  Resumimos lo siguiente: » El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división.

En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 y 8 mayo 2006 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges».

 

–  Audiencia Provincial de León (Sección 2ª), sentencia de 5.03.2014:

» La existencia de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso, y el contador no tenia necesidad de hacer pronunciamiento alguno al respecto, pues es lo cierto, como señala la STS de 27 de junio de 2007 , con cita de la sentencia de 27 de diciembre de 1999 , que aún en el supuesto de ejercicio de la acción de división de la comunidad «el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó».

–  Audiencia Provincial Barcelona (Sección 12ª), sentencia 11.02.2010:

» En conclusión, debe desestimarse esta alegación y estimarse parcialmente el motivo en el sentido de respetar el derecho de habitación de la madre de la apelante, razón por la que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 17 de noviembre de 2008, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Barcelona , revocándose parcialmente la misma en el sentido de que la división de la cosa común deberá respetar el derecho de habitación que sobre la vivienda tiene Doña Adoracion , así como el derecho de uso que se concede a la demandada, precisándose que el derecho de uso sólo y exclusivamente a la madre mientras las hijas estén bajo su guarda y custodia. Se desestima la impugnación formulada por el actor.»

OBSERVACIÓN

Es importante que el derecho de uso, para que pueda hacerse valer si se interpone un procedimiento de división de cosa común, esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Al efecto hemos de señalar la sentencia de fecha 19.04.2013 de la AP La Coruña:

» Según la certificación en extracto aportada a los autos (sería deseable una certificación literal de la totalidad de los asientos de esta finca) lo que se inscribió fue exclusivamente atribución de la mitad proindiviso de la vivienda a favor de doña María Esther , con carácter privativo, por el título de «liquidación de sociedad de gananciales». No consta que se hubiese anotado el derecho de uso que se le atribuía en el cuaderno regulador de la separación aprobado judicialmente. Por lo que no está probado que el Registro publicite ese derecho de uso».

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9 Responses to División de cosa común y el derecho de uso

  1. Eme Ce en 27 de noviembre, 2015 de 18:44

    Hola, gracias por vuestro trabajo, es muy clarificador.
    El uso atribuido por sentencia de divorcio (uso a las menores y a la madre custodia ) ¿es oponible frente a una liquidación de bienes gananciales, donde solo existe un bien (la vivienda)?. Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 28 de noviembre, 2015 de 7:58

      Hola Eme Ce:
      1.- Entiendo que tu pregunta va dirigida a si es oponible el derecho de uso concedido por un JUez a favor de la madre custodia y los hijos menores con la posibilidad de que el otro progenitor solicite la división de cosa común.
      2.- Si este es el caso, he de decirte que es posible solicitar la division de cosa común del inmueble; ahora bien, la venta de la vivienda en ningún caso podrá perjudicar el derecho de uso que sobre la misma le ha sido reconocido por el Juzgado que le atribuyó dicho uso.
      Un saludo y gracias por seguirnos

  2. Ana en 11 de marzo, 2016 de 16:16

    Mi exmarido se quedo con la casa (continente y contenido)y en la hipoteca figuramos los dos. Se niega a quitarme si no pago yo los gastos y le reduzco la pension alimenticia. Puedo instar este procedimiento? Que debo hacer?

    • Inmaculada Castillo en 14 de marzo, 2016 de 11:11

      Hola Ana,

      Hemos leído tu consulta, te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada.Te dejo más información sobre este servicio.

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  3. Sonia en 18 de julio, 2016 de 14:27

    Buenas tardes! os quiero hacer unas consultas; desde hace 4 años mi ex y yo (ni casados ni reconocidos como pareja de hecho ni formalizada) interrumpimos la convivencia, el se marchó y formó una familía. El piso está en venta, pero yo sigo viviendo en el… Desde hace dos meses no paga nada, ni la mitad de hipoteca (que era lo que pagaba rigurosamente todos los meses)… Me han comunicado que existe la posibilidad de división de cosa común, ya que no quiere ni hacerse cargo ni salir de la hipoteca… yo no puedo pagarle para arreglar los papeles para quedármelo yo.. Como yo estoy ejerciendo el derecho de uso, como puedo justificar tal situación?. Queda una hipoteca bastante alta por pagar y el no quiere que yo me lo quede y me haga cargo.Puedo solicitar división de cosa común???.Estoy un poco perdida, agradezco de antemano su atención y orientación. un saludo

  4. José en 4 de mayo, 2017 de 19:16

    Hola:
    Mi expareja y yo nunca llegamos a casarnos pero tenemos un hijo en común en un régimen de custodia compartida. tenemos una vivienda en condominio en la que vive ella y pagamos una hipoteca juntos. Hemos tenido muchos problemas y necesito cortar esta situación. En el acuerdo de custodia del niño aparece que ella y el menor establecen su residencia en la vivienda. Hay alguna posibilidad de salir de esa situación?

  5. Tomás de la Riva en 21 de abril, 2019 de 19:15

    en caso de fallecimiento del conyugue adjudicatario del uso de la vivienda en caso de divorcio. ¿Puede el otro conyugue acceder a la misma ya que sigue siendo propietario al 50%? ¿Puede ejercer la acción de división de cosa común si los herederos no aceptan la herencia?

    • Inmaculada Castillo en 22 de abril, 2019 de 11:18

      Hola Tomás,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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  6. javier joaquin en 29 de mayo, 2019 de 21:25

    Buenas tardes.
    En la sentencia de divorcio, hace 3 años, se estipuló de común acuerdo que el uso y disfrute de la vivienda familiar fuera para la madre y los menores, hasta que se hiciera la efectiva venta de la misma, puesta en venta en el momento del divorcio por 200.000€. precio reflejado tambien en sentencia.
    Ahora tenemos la custodia compartida. He ofrecido a la otra parte 100.00€ y quedarme con la vivienda, cosa que ella intentó antes pero no le dieron el prestamo, ella se niega queriendo vender a un tercero por más dinero o por el mismo siempre y cuando no le compre yo su parte,
    Puedo solicitar la división de la cosa común para intentar comprarle su parte?
    Puedo solicitar medidas provisionales, pidiendo el uso y disfrute compartido de la vivienda?
    Gracias.

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