División de cosa común y el derecho de uso

División de cosa común y el derecho de uso

Es compatible la acción de división de cosa común y el derecho de uso de la vivienda atribuido en resolución judicial a favor de un cónyuge.

Compatibilidad o incompatibilidad de la acción de división de cosa común y el derecho de uso. Esta es la cuestión que hoy analizamos mediante el presente artículo.

Algunas cuestiones previas sobre la división de la cosa común

El art. 400 del Código Civil recoge la siguiente regla: Nadie está obligado a permanecer en la indivisión“. Esto significa que el derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el citado precepto que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.

EJEMPLO:  Un piso que pertenece a varios copropietarios. Cualquiera de ellos podrá pedir la división de la cosa común pues nadie está obligado a mantener esta situación de proindiviso. La única excepción, viene establecida al final del artículo 400 Código Civil:

“Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”.

Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable.

Dicho lo anterior y con independencia de la acción de división de cosa común, que como vemos puede ejercitarla cualquiera de los condóminos (salvo pacto de indivisión por un tiempo que no exceda de 10 años), es posible que el inmueble tenga un derecho de uso a favor de cualquiera de ellos o de terceras personas.

EJEMPLO:

a) Un piso es copropiedad de ambos cónyuges.

b) El piso ha constituido el domicilio familiar.

c) El matrimonio se divorcia y en resolución judicial se fija que el uso de la vivienda se otorga a los hijos menores del matrimonio y al cónyuge al que se le concede su custodia.

PREGUNTAS:

  • ¿Puede cualquiera de los cónyuges ejercer la acción de división de cosa común si el Juez de Familia concedió el uso a los hijos?

La respuesta es que sí se puede interponer un procedimiento de división de división de cosa común.

  • ¿Se extingue el derecho de uso si un tercero se adjudica la vivienda en subasta?

La respuesta es que no se extingue.

Antes de ver algunas sentencias que tratan sobre estas cuestiones, y a modo de resumen hay que recordad que la jurisprudencia con carácter general mantiene el derecho de uso sobre la vivienda a pesar de la división de la cosa común.

El derecho de uso de la vivienda a favor de uno de los cónyuges acordado en resolución judicial es oponible a los terceros que hayan adquirido la vivienda en la subasta consiguiente a la acción de división de la cosa común.

La persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso ( Sentencias del Tribunal supremo de 2-12-1992, 18-10- 1994, 16-12-1995, 3-5-1999, 26-4-2002, 28-3-2003 y 27-11-2007, entre otras).

Jurisprudencia: división de cosa común y el derecho de uso

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012:

Aplicación de la doctrina de esta Sala en el mantenimiento del derecho de uso.  Resumimos lo siguiente:

” El cónyuge titular del derecho de propiedad de la vivienda puede venderla o cederla a un tercero una vez dictada la sentencia en el procedimiento matrimonial. Puede ocurrir también que se trate de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y que uno de ellos ejerza la acción de división.

En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 y 8 mayo 2006 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges”.


Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012

Audiencia Provincial de León (Sección 2ª), sentencia de 5.03.2014:

” La existencia de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso, y el contador no tenia necesidad de hacer pronunciamiento alguno al respecto, pues es lo cierto, como señala la STS de 27 de junio de 2007 , con cita de la sentencia de 27 de diciembre de 1999 , que aún en el supuesto de ejercicio de la acción de división de la comunidad “el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó”.

Audiencia Provincial de León (Sección 2ª), sentencia de 5.03.2014

Audiencia Provincial Barcelona (Sección 12ª), sentencia 11.02.2010:

” En conclusión, debe desestimarse esta alegación y estimarse parcialmente el motivo en el sentido de respetar el derecho de habitación de la madre de la apelante, razón por la que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 17 de noviembre de 2008, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 45 de Barcelona , revocándose parcialmente la misma en el sentido de que la división de la cosa común deberá respetar el derecho de habitación que sobre la vivienda tiene Doña Adoración , así como el derecho de uso que se concede a la demandada, precisándose que el derecho de uso sólo y exclusivamente a la madre mientras las hijas estén bajo su guarda y custodia. Se desestima la impugnación formulada por el actor.”

OBSERVACIÓN

Es importante que el derecho de uso, para que pueda hacerse valer si se interpone un procedimiento de división de cosa común, esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Al efecto hemos de señalar la sentencia de fecha 19.04.2013 de la AP La Coruña:

Según la certificación en extracto aportada a los autos (sería deseable una certificación literal de la totalidad de los asientos de esta finca) lo que se inscribió fue exclusivamente atribución de la mitad proindiviso de la vivienda a favor de doña María Esther , con carácter privativo, por el título de “liquidación de sociedad de gananciales”. No consta que se hubiese anotado el derecho de uso que se le atribuía en el cuaderno regulador de la separación aprobado judicialmente. Por lo que no está probado que el Registro publicite ese derecho de uso”.

AVISO:

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 29.10.2019 por la que extingue el uso de la vivienda familiar atribuido a la esposa e hija menor por convivencia en dicho domicilio con una nueva pareja sentimental. PINCHA AQUÍ PARA LEER ESTA NOTICIA.

Inmaculada Castillo
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Comentarios

  1. pablo

    Buenas tardes.
    hace 4 años me separe de la madre de mi hijo, menor de edad, no estábamos casados pero teníamos una vivienda en común sujeta a una hipoteca. regularizamos la situación con un convenio mutuo acuerdo en el cual se le otorgaba el uso y disfrute de la vivienda a la madre de mi hijo y mi hijo hasta que la vivienda se vendiese (se suponía que estábamos muy seguros de que queríamos vender la casa xq no podíamos hacernos cargo del inmueble de forma independiente).
    Pasados 4 años mi expareja se niega a vender la casa, y tampoco me paga la parte que me corresponde, ambos seguimos pagando la hipoteca. ¿Qué puedo hacer?

  2. Luis Enrique Felix Paniauga

    Mi madre pago la hipoteca de la casa donde actualmente vivo con ella mi abuela ofrecio sus recibos de nomina para que mi madre y mi padre fueron candidatos al credito hipotecario, hace mas de 10 años estan separados mi madre siguio pagando la hipoteca y mi abuela y mi padre demandan ahora a mi madre la parte de la propiedad que ellos no pagaron

  3. Alberto Cuberes

    Yo tengo una pregunta que para mi es dificil hablar sobre este tema. Yo vivo en casa de mi abuela que tiene 100 años y mi madre Maria Nieves la cuida ya que es una persona dependiente y los fines de semana viene la hermana de mi madre y su marido. Pero desde hace 3 anos se dedican a las coacciones y amenazas e insultos para quedarse con la casa.

    Yo no quiero poner denuncia porque hay una persona implicada de 100 años sensible a estas cosas que si pones una denuncia le puede venir un ataque al corazon.

    Yo lo quiero saber es si voy a la policia todas las pruebas de audio y video sobre coacciones y amenazas constarian en la policia sin poner una denuncia. Yo quiero que consten estos hechos de amenazas en la policia sin poner denuncia y entonces cuando la abuela de 100 años ya no este entonces no antes ya hablariamos de poner una denuncia legitima sobre estos temas, pero ahora poner una denuncia no puede ser, solo quiero que las pruebas consten en la policia, esto puede ser.

    Porque si vas a la policia lo unico que te dicen es pon una denuncia, y yo les digo es que no quiero poner una denuncia porque hay una persona implicada de 100 años y yo solo quiero que consten estos hechos en la policia y nada mas almenos por ahora.

    Y en resumen que actos policiales puedo hacer para que consten estos hechos de amenazas y coacciones sin denuncia.

  4. Jose

    En el proceso de divorcio con mi
    Exmujer, cuando se firmó divorcio
    la guardia y custodia la tiene ella. El
    derecho de uso , en ese momento, ninguno estaba viviendo en el piso
    que tenemos en propiedad, porque los dos estábamos fuera en otra comunidad. Ahora ella se metió en el
    piso con nuestros hijos porque ha vuelto. Se puede realizar proceso de proindiviso y vender yo mi parte del piso?

  5. Sergio

    Soy catalán español tengo una vivienda habitual y hipoteca ahora voy a hacer pareja estable con una de honduras ante notario mi pregunta si rompemos relación,que me puede pedir o exigir estando junto o separados

  6. Ana María

    Hola,sí la sentencia otorga el uso de una vivienda a una menor que va a vivir con su madre, ahora al cumplir 19 años se puede solicitar la extinción de condominio?O hay que solicitar primero revisión de la sentencia?

  7. Luis

    Tengo una parte de un piso que nos toco en herencia, somos 5 propietarios con porcentajes diferentes. El propietario con mayor porcentaje un 60% reside en el piso y no quiere comprar ni vender, ¿Cual seria la solución en este caso?

  8. Antonio

    Somos dos hermanos y hemos heredado un piso al 50% él residía en el mismo con mi madre .Tengo yo la obligación de pagar los gastos que genera el piso(agua,luz,comunidad,seguro) si el que hace el disfrute del piso es el.Dice de venderlo pero a un precio que no es razonable con la única voluntad de seguir disfrutando de el . Puedo yo romper el condominio. Gracias

  9. kiko

    Buenas tardes se trata de un proindiviso de tres propietarios. Un matrimonio separado y un hermano de uno de ellos. La proporción es por partes iguales. El problema es que hay una sentencia de divorcio que da derecho de habitabilidad a una de las partes por tener la custodia de un hijo. Tengo algún derecho como tercera persona y no haber formado parte de ese matrimonio en su momento? Me afecta a mí como hermano del proindiviso de poder disolver el bien común si yo no fui parte del matrimonio en su momento y sea un sobrino mío el que tenga judicialmente la habitabilidad de la vivienda? Afecta también si mi sobrino es ya mayor de edad y estudia y vive fuera de la ciudad donde se ubica la vivienda de los tres propietarios?

    Gracias

  10. Fernando

    Buenos días, extinción del condominio en subasta pública. La vivienda tiene ocupas. Ordena el juez el desalojo,o es una cuestión diferente que el propietario tiene que gestionar?

  11. angel

    divorciado con custodia compartida la acordamos que el piso es indivisible nuestra hija tiene15 años la pregunta es si puedo pedir que sea divisible yla segnda es la misma pero con deteccion de cancerdel padre que es quien reclama la division gracias

  12. javier joaquin

    Buenas tardes.
    En la sentencia de divorcio, hace 3 años, se estipuló de común acuerdo que el uso y disfrute de la vivienda familiar fuera para la madre y los menores, hasta que se hiciera la efectiva venta de la misma, puesta en venta en el momento del divorcio por 200.000€. precio reflejado tambien en sentencia.
    Ahora tenemos la custodia compartida. He ofrecido a la otra parte 100.00€ y quedarme con la vivienda, cosa que ella intentó antes pero no le dieron el prestamo, ella se niega queriendo vender a un tercero por más dinero o por el mismo siempre y cuando no le compre yo su parte,
    Puedo solicitar la división de la cosa común para intentar comprarle su parte?
    Puedo solicitar medidas provisionales, pidiendo el uso y disfrute compartido de la vivienda?
    Gracias.

  13. Tomás de la Riva

    en caso de fallecimiento del conyugue adjudicatario del uso de la vivienda en caso de divorcio. ¿Puede el otro conyugue acceder a la misma ya que sigue siendo propietario al 50%? ¿Puede ejercer la acción de división de cosa común si los herederos no aceptan la herencia?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Tomás,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  14. José

    Hola:
    Mi expareja y yo nunca llegamos a casarnos pero tenemos un hijo en común en un régimen de custodia compartida. tenemos una vivienda en condominio en la que vive ella y pagamos una hipoteca juntos. Hemos tenido muchos problemas y necesito cortar esta situación. En el acuerdo de custodia del niño aparece que ella y el menor establecen su residencia en la vivienda. Hay alguna posibilidad de salir de esa situación?

  15. Sonia

    Buenas tardes! os quiero hacer unas consultas; desde hace 4 años mi ex y yo (ni casados ni reconocidos como pareja de hecho ni formalizada) interrumpimos la convivencia, el se marchó y formó una familía. El piso está en venta, pero yo sigo viviendo en el… Desde hace dos meses no paga nada, ni la mitad de hipoteca (que era lo que pagaba rigurosamente todos los meses)… Me han comunicado que existe la posibilidad de división de cosa común, ya que no quiere ni hacerse cargo ni salir de la hipoteca… yo no puedo pagarle para arreglar los papeles para quedármelo yo.. Como yo estoy ejerciendo el derecho de uso, como puedo justificar tal situación?. Queda una hipoteca bastante alta por pagar y el no quiere que yo me lo quede y me haga cargo.Puedo solicitar división de cosa común???.Estoy un poco perdida, agradezco de antemano su atención y orientación. un saludo

  16. Ana

    Mi exmarido se quedo con la casa (continente y contenido)y en la hipoteca figuramos los dos. Se niega a quitarme si no pago yo los gastos y le reduzco la pension alimenticia. Puedo instar este procedimiento? Que debo hacer?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Ana,

      Hemos leído tu consulta, te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que podamos resolver tu duda de manera rápida y personalizada.Te dejo más información sobre este servicio.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  17. Eme Ce

    Hola, gracias por vuestro trabajo, es muy clarificador.
    El uso atribuido por sentencia de divorcio (uso a las menores y a la madre custodia ) ¿es oponible frente a una liquidación de bienes gananciales, donde solo existe un bien (la vivienda)?. Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Eme Ce:
      1.- Entiendo que tu pregunta va dirigida a si es oponible el derecho de uso concedido por un JUez a favor de la madre custodia y los hijos menores con la posibilidad de que el otro progenitor solicite la división de cosa común.
      2.- Si este es el caso, he de decirte que es posible solicitar la division de cosa común del inmueble; ahora bien, la venta de la vivienda en ningún caso podrá perjudicar el derecho de uso que sobre la misma le ha sido reconocido por el Juzgado que le atribuyó dicho uso.
      Un saludo y gracias por seguirnos

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