División de la cosa común cuando hay una hipoteca

Algunas cuestiones que debes conocer sobre la acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble.

Vamos a intentar dar respuesta a algunas preguntas que se nos plantean cuando estamos en una acción de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble cuyo condominio se quiere extinguir.

Ejemplo:

Una  pareja de hecho o un matrimonio cuyos miembros son titulares del 50% en copropiedad de una vivienda que tiene una hipoteca; sus integrantes no se ponen de acuerdo en la división del inmueble, es decir, su venta a terceros o que uno de ellos se adjudique la vivienda abonando al otro lo que le corresponda, teniendo en cuenta que los dos son deudores hipotecarios.

A la vista de la situación de punto muerto en el que se encuentran los comuneros o copropietarios, uno de ellos para deshacer ese condominio interpone una demanda de división de cosa común.

Vamos a ver algunas cuestiones que se plantean en el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca:

¿Cabe el procedimiento de división de la cosa común cuando hay una hipoteca que grava el inmueble?

La respuesta es que SÍ. 

El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el artículo 400 del Código Civil que es el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.

Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental.

¿Si no se ponen de acuerdo en la adjudicación cabe la salida a subasta con la hipoteca?

La respuesta es que sí.

La indivisibilidad de la cosa común no permite, pues, el mantenimiento de la indivisión, sino que impone un procedimiento distinto, que es la subasta pública. Si no se ponen de acuerdo los comuneros, la subasta es la solución a la indivisibilidad, y en nada afecta que la finca esté o no hipotecada. Cuando la cosa en común (en este caso la vivienda) no es divisible desde la perspectiva material o al dividirla esta desmereciera mucho, la división debe efectuarse mediante la subasta (artículo 404 Código Civil).

¿Procede la subasta de la división de la cosa común cuando hay una hipoteca superior al valor del inmueble?

La respuesta es que sí.

La confusión en estos casos se produce con lo dispuesto en el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que trata sobre la valoración inmuebles para subasta:

“Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien.”

Como veis, en una ejecución normal sobre inmuebles, si el valor de la carga (en su caso la hipoteca) supera el valor de tasación del bien, no saldrá a subasta.

Ahora bien, este artículo 666 LEC no es de aplicación a los procedimientos de división de cosa común, como recoge el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 22.02.2012:

No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el artículo 405 Código Civil y la división de la finca no altera el crédito hipotecario”.

¿Si una tercera persona se adjudicara la vivienda en subasta, que pasaría con la hipoteca?

La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, “conservará los derechos de hipoteca […]” .

Se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad.

Esto significa que no se necesita el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.

En estos supuestos, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición. Lo que en defintiva viene a ser lo siguiente: “Si el adquirente en subasta de la finca no paga la hipoteca, el Banco la podrá sacar a subasta pero no podrá reclamarle la diferencia que faltase entre el precio de adjudicación y la total deuda, ya que esa tercera persona no es deudor del Banco”.

El Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente:

El adquirente por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda.

Otro problema que tambien crea bastantes dudas es la ejecución de la sentencia de división de cosa común.

Inmaculada Castillo

Comentarios

  1. Ida

    ¿Alguien conoce algún caso donde lo que se busca con la acción de división de cosa común sea salir de la hipoteca? Conozco un caso donde una parte puede y quiere comprarle al otro su parte… Pero como eso no lo ayuda a salir de la hipoteca porque el banco no da su visto bueno, se plantea interponer esta demanda.

  2. Lucia Hernández

    Buenas,mi caso es el siguiente. Nos divorciamos hace 5 años, no hemos hecho liquidación de bienes por no llegar a un acuerdo. La vivienda tiene una hipoteca y la vivienda se la otorgan a mis hijos y a mi con, uso y disfrute, por tener la custodia, después de haber tenido que irnos del piso durante más de ocho meses, los cuales disfruto él de la vivienda, aunque en todo momento, seguí pagando mi parte de la hipoteca. Desde hace más de dos años me hago cargo yo, íntegramente del pago de la hipoteca, porque el no paga su 50%. Nos quedan tres años de hipoteca, y yo no puedo hacer nada en esa hipoteca, ni en esa cuenta, porque él sigue estando como titular, al igual que yo. Podré recuperar todo el dinero que pagado por parte de él para que no nos echen a la calle? Senlenpodran pedir intereses por todas sus cuotas que me hecho cargo yo de ellas? Seguirá teniendo los mismos derechos que yo sobre la vivienda? En la sentencia deja claro que nos otorgan la vivienda a los niños y a mi, pero no hay ningún punto en concreto, que especifique, que tiene que pagar su parte de la hipoteca, por eso no he demandado. Él sigue pagando
    su parte del IBI, y de la comunidad. El seguro del piso, la luz, agua, gas, lo pago íntegro yo. Debe pagar también su parte del seguro? Muchas gracias de antemano, espero su respuesta.

  3. Bea

    Buenos días,
    Si 2 personas son propietarias de una vivienda a partes iguales y sobre la que consta una hipoteca, entiendo que una de las partes puede pedir la división de la cosa común; en ese caso, ¿quién establece el precio mínimo de la subasta? y si no llega a compensarse la totalidad de la hipoteca y quedasen por ejemplo 80.000€ de carga frente al banco, ¿tendría que cargar el nuevo adquiriente con esa deuda? ¿Existiría la posibilidad de liquidar lo restante por parte de los propietarios de manera personal? Es decir, ¿se podría exigir mediante demanda por parte de uno de los propietarios que ambos fueran responsables del 50% de la deuda hipotecaria restante sin que ella recayera en el nuevo adquiriente?

    • Conchi

      Buenas!!!yo hice una división de la cosa común con mi ex (no estábamos casado pero teníamos una hipoteca al 50% y que nos avalaron mis padres) el dejo de pagar y yo continuo pagando.Salio a subasta y se lo adjudicó un chico de Valencia que a cambiado el piso de nombre en el registro y le a alquilado,pero no a cambiado la hipoteca ni nada relacionado con el banco,así que el recibe el dinero del alquiler y yo sigo pagando la hipoteca.Que puedo hacer???llevo así cuatro años!! Y como hacemos la gente con hijos,que no cobramos pensión por parte de su padre y encima nos hacen esto con la hipoteca,como pretenden los jueces que nos defendamos,si no nos queda dinero para un abogado….esto es inhumano e injusto,no hay derecho a que consientan que pase esto en una subasta del juzgado…que puedo hacer??porque hablo con el banco y me dice que eso no es cosa de ellos.

  4. Angeles

    Llevo 8 años con un divorcio contencioso, y tengo duda de como solucionar la liquidación de gananciales, pues mi ex no quiere pagar sus deudas y tenemos una cuenta mancomunada de la venta de la vivienda familiar, en la que sólo llegan embargos privativos suyos: Hacienda, seguridad social y del juzgado por un préstamo hipotecario de una vivienda que adquirió su familia. Tengo justicia gratuita, y la abogada me aconseja solicite el condominio de la vivienda, aunque esto pueda suponer retrasar más si cabe la liquidación y un mayor coste económico.
    La pregunta en cuestión es si se disuelve la copropiedad, es necesaria la novación o la subrogación y de no llegar a un acuerdo los comuneros y se vende en subasta, me tendrían que liquidar la parte ya pagada de dicha hipoteca?
    Gracias de antemano

  5. Mercedes Ramírez armas

    Tengo solicitada por mi ex,subasta de mi hogar,lo tenemos al 50×100,los dos,vivo sola con mi hijo menor que es su hijo,se puede subastar mi casa,y echarme a la calle,sin más,si lo compra un tercero,gracias,espero sus respuestas,muy agradecida si me contestan,un saludo.

  6. Esperanza

    Una casa que sale a subasta por extinción de condominio, si yo me adjudicó la casa, ya que tiene hipoteca y tengo dinero ¿puedo cancelar la hipoteca o obligatoriamente me tengo que subrogar ?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Esperanza,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  7. Laura

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente,
    Estoy en una situación de copropiedad al 50%,el otro propietario se hace cargo de todos los gastos ( hipoteca,Ibi,…..) a cambio de disfrutar de la misma y yo no contribuyo en nada económicamente.

    ¿ Puede el otro propietario adquirir derechos sobre el inmueble al poder demostrar que el asume todos los gastos?

    ¿Sería más seguro hacer un contrato de alquiler entre los dos?

    Gracias de antemano
    Un saludo

  8. Sandra

    Hola

    Me gustaría saber que pasa cuando un matrimonio se divorció hace 10 años, nunca hicieron la division de bienes gananciales y al fallecer el ex marido, teniendo una unica hija, descubre que se había modificado la hipoteca, la unica hipotecaria es la ex mujer, pero a pesar de ello el ex marido pagó la mitad de la hipoteca y los gastos de de la vivienda ( IBI, residuos, etc…) sin corresponderle ya que la ex mujer tenia el piso en uso y disfrute hasta la liquidacion y ahora hija quiere hacer la division de la cosa comun.

    Gracias

  9. miguel

    En mi caso teníamos una casa a medias (no eras pareja ni nada) y se procedió a la división de la cosa en común con su hipoteca. Se subasto la casa y se lo que ella. Pero sigo el cirbe y la hipoteca sigue estando a medias. Puedo obligar al banco a que lo ponga a su nombre.

    si es posible contacten conmigo y háganme un presupuesto para resolver este problema.

    gracias

  10. Inma

    Mi novio es propietario de una casa al 50% con su exnovia, rompieron hace años y ella dejó de pagar su parte en todos los gastos, hipoteca, ibi, ….
    Ella lo ha demandado porque quiere salir como sea del préstamo y que se le devuelva el dinero que puso al principio de comprar la vivienda.
    El le ofreció hace un año la extinción del condominio pero ella no la aceptó porque también quería salir de la hipoteca.
    Tras la demanda hemos ido al banco y nos harían una novación del préstamo para que salga ella y entre yo como nueva titular del préstamo al 50%, pero aunque también se haga la extinción del condominio, yo me quedaría como titular del préstamo al 50 % y sin ninguna propiedad a mi nombre.
    Hay posibilidad que ella me “ceda” su 50% de la propiedad? o solo puede ser al otro propietario?
    De qué manera puedo constar como propietaria?
    Gracias

  11. Rafa Donet Sepulveda

    Tengo documento privado de extinción de condominio y adjudicación del 50% del inmueble a mi ex, pero falta la subrogación de la entidad bancaria, dado que quiere modificar las condiciones y que hacen que se incremente bastante la cuota a pagar del préstamo hipotecario.
    Si solicitó la división de la cosa común, y adjudicación a mi ex de mi 50% en privativo del inmueble, el banco debe mantener las condiciones o puede modificarlas? Si esto último es así, que procedimiento puedo instar para proceder a la extinción y liberarme de la responsabilidad hipotecaria frente al Banco?
    Desde el documento privado de extinción ya no pago cuotas del préstamo (octubre de 2017) pero sigo respondiendo frente al banco.
    Muchas gracias
    Un saludo

    • Inmaculada Castillo

      Hola Rafa,

      1º.- Aunque se haya producido la extinción de condominio y las condiciones entre vosotros estén claras en cuanto quien tiene que responder ante el pago de las cuotas, ante el Banco seguís respondiendo los dos, salvo que este quiera quitarte como deudor.

      2º.-Esto por norma general sólo lo va a hacer si se le dan más garantías de pago, de ahí que proponga el cambio de condiciones.

      3º.-Puedes utilizar nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica a través del 807.502.004 y podemos comentar tu asunto personalmente.

      Un saludo.

  12. Victor

    Hola, tengo una vivienda con hipoteca compartida con un hermano al 50% ,mi hermano no reside en la vivienda pero por deudas a través de un concurso de acreedores van a liquidar su patrimonio. Pueden subastar la vivienda, quien se queda ese 50%. Y si nadie puja y el banco se la queda ,puedo yo seguir pagando la hipoteca y vivir en la casa falta 7 años de pagos .La hipoteca esta al dia. Si pujo por ese 50% cuanto tendria que ofrecer el % de qué, del valor de tasación de lo que quede por pagar de hipoteca?. Gracias.

  13. Ángeles

    Buenos días, soy tutora legal de mi tía enferma de Alzheimer, lleva ingresada desde hace 10 años en una residencia. El caso es que en 1995 le adjudicaron una vivienda del IVIMA a ella y a su hermana, hasta el 2025 no se terminará de pagar el préstamo del IVIMA.
    Su hermana ha fallecido recientemente. Y las herederas quieren que se liquide la deuda para escriturar y a posteriori vender la casa. La abogada de mis primas, hijas de la fallecida se ha puesto en contacto conmigo para comunicarme lo anteriormente expuesto, diciéndome que pida autorización al juez y proceder a escriturar para la venta del piso.
    Yo estoy totalmente en desacuerdo, ya que se trata del domicilio permanente de mi tía enferma de (50%) y va en contra de sus intereses. Podrían iniciar un procedimiento de división de la cosa común, tal y como me indica la abogada de las herederas?
    Como puedo actuar para defender los derechos de mi tia?
    Gracias,
    Un saludo.

  14. maria

    Muy interesante el artículo.
    Me gustaría plantearles una duda. Tengo un piso al 50% con mi ex y con hipoteca, he llagado a un acuerdo con él para que me compre mi mitad, ¿cuáles serían los pasos? Él ha hablado con el banco para que le den una nueva hipoteca, y así caneclar la que tenemos en común, la duda que me surje es que está pidiendo al banco el dinero del 100% de la casa, y que el banco ha tasado la vivienda por debajo de la cantidad que nosotros pactamos. Al ser la vivienda de los dos, ¿debería estar yo al corriente de la tasación del piso así como de la cancelación de la hipoteca común por parte del banco?
    ¿ Deberíamos firmar un pre-acuerdo con las condiciones de la venta de mi 50 % a él para que el notario redacte las nuevas escrituras llegados a un acuerdo?
    Muchas gracias.

  15. Marc

    Buenas tardes,

    Yo tengo otro hipotetico caso,

    Para poner en antecedentes, yo soy condueño de una propiedad al 50% con un pariente, resulta que yo he pagado mi mitad de gastos comunitarios y la comunidad reclama (sobre la mitad de mi pariente) todo lo debido que asciende (por ejemplo) a 15.000 euros.

    si en este momento yo decidiese sacar a subasta el inmueble y éste se adjudica por 100.000 euros.

    Por tanto el Adjudicatario quedaría bajo obligación de pago de los 15.000 que mi pariente debe, y entonces:

    a) Yo cobraría 50.000 y mi pariente otros 50.000? en este caso yo saldría perjudicado ya que yo hubiera pagado mi parte de comunidad que asciende a 15.000 euros y mi pariente no.

    b) cobraría yo 57,500 y mi pariente 42500, debido a que yo SI he pagado mis gastos de comunidad y él no?

    Os agradecería saber cual es vuestra opinión sobre este posible caso.

  16. dani

    No me queda muy claro….en una división en común en una vivienda con hipoteca superior al valor de la vivienda Si uno de los dos se adjudica la vivienda y paga toda la hipoteca ¿se la podría reclamar a la otra parte?

  17. Juan Vicente Pérez Hernández

    Veamos este ejemplo:
    Un matrimonio se disuelve por divorcio. Entre los dos habían pedido antes del divorcio un préstamo hipotecario a una entidad bancaria. Durante un tiempo pagando la hipoteca, se divorcian quedando la esposa con la casa. El marido una vez divorciados no paga su parte del préstamo hipotecario y la esposa continua pagandolo hasta su finalización.
    ¿ Debe el marido pagar a la esposa el período de pagos del préstamo aunque ella haya pagado la totalidad ?..¿ Cuando prescribe el período de reclamación por parte de la esposa para que el marido pague su parte ?.

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