Donar la vivienda a los hijos o dejarla en herencia
Con frecuencia nos platean la duda de que es mejor, donar la vivienda a los hijos o dejarla en herencia, o en su caso vendérsela, aunque en muchas ocasiones no se trata de una venta real sino simulada puesto que no va a pagar precio alguno.
Todo depende del caso concreto, lo importante es tener en cuenta las consecuencias de elegir una u otra opción para poder elegir cual se adapta mejor a nuestra necesidad.
Analizamos algunos de los factores que debemos tener en cuenta.
¿Qué impuestos se pagan al donar la vivienda a los hijos o al dejarla en herencia?
Los impuestos que hay que pagar a Hacienda en el caso de herencia o donación y en caso de venta pueden variar mucho de una comunidad autónoma a otra, por lo tanto lo primero es conocer la carga fiscal, es decir los impuestos que pagaremos en cada caso.
1.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Tanto en el caso de la herencia, como una donación, el sujeto pasivo, es decir, quien debe pagar el impuesto es quien adquiere, hereda o recibe mediante donación una vivienda.
La regulación de este tributo está cedida a las comunidades autónomas y éstas han legislado al respecto de manera muy dispar por lo que debemos consultar la normativa de cada comunidad autónoma.
2.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En el caso de la venta se deberá liquidar este impuesto, la compraventa tributa, según las comunidades autónomas entre el 7 y el 10% si bien existen bonificaciones en algunas Comunidades autónomas.
3.- Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Su nombre es Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y es un impuesto que cobra el ayuntamiento en el que radique la finca.
Es irrelevante la compra o la donación, pues la cuota tributaria será la misma, pero mientras que en la compra el que paga es el vendedor (o sea el padre) en la donación paga el donatario (o sea el hijo).
4.- La plusvalía en IRPF.
Tanto la compraventa como la donación generan incremento de patrimonio en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Cuidado con el valor que demos a la vivienda, hacienda puede realizar y de hecho realiza con frecuencia una comprobación de valores, por lo que hagamos lo que hagamos se recomienda atender a valores oficiales, teniendo en cuenta para ello valores catastrales sobre todo.
Además del valor del inmueble, en las herencias y donaciones suele ser muy relevante la edad de los herederos y el grado de parentesco.
Así, por ejemplo, la ley estatal regula reducciones en función del grado de parentesco con el fallecido o donante, si bien, cada comunidad autónoma puede introducir bonificaciones adicionales. Si la donación no es entre padres e hijos o cónyuges, es decir, en caso de ser personas de parentesco muy distante, ya no se aplican reducciones por parentesco en sucesiones, por lo que las transmisiones son muy caras.
Efectos Jurídicos
Donar la vivienda a los hijos o dejarla en herencia, al igual que venderla tiene distintos efectos jurídicos, puesto que son negocios jurídicos distintos. Vemos los más importantes.
1.- Si optamos por la donación se producen muchos otros efectos que no operan ni en el caso de dejar la vivienda en herencia, ni en el caso de venderla:
La donación es revocable, mientras que la compraventa no se puede revocar en algunos casos
- Incumplimiento de cargas (art 647 del Código Civil).
- Ingratitud (art 648 del Código Civil).
- Supervivencia o superveniencia de hijos (arts 644 y ss del Código Civil).
Ninguna de estas posibilidades cabe en una compraventa.
2.- En la compraventa cabe pactar condiciones resolutorias, aunque hay que tener presente:
- Que no son válidas las condiciones que dependan de la voluntad de una de las partes (artículos 1115 y sobre todo 1256 del Código Civil).
- Que dicha condición resolutoria incrementa los costes de la venta
3.-En la donación puede darse la reversión, y en la compraventa no.
La reversión del bien donado la regula el artículo 641 del código civil permite de hecho que el donante pueda recuperar el bien donado en cualquier caso y circunstancia.
No es lo mismo la revocación que la reversión, pues la primera debe ser reclamada por el donante, y la segunda actúa automáticamente.
4.- La prohibición de disponer del bien donado cabe en la donación y en las herencias aunque con matices, pero no en la compraventa
Esta posibilidad que incluso es inscribible en el Registro de la Propiedad, no cabe en la compraventa.
5.- La reserva de la facultad de disponer del bien donado por el donante
La contempla el artículo 639 del Código Civil.
En la compraventa esta posibilidad no cabe esto que al llevarse a cabo el bien pasa a formar parte del patrimonio del comprador sin que ningún poder de disposición tenga ya el vendedor sobre ella.
En el caso de las herencias, en vida del testador puede este modificar su testamento cuantas veces quiera y en consecuencia disponer de los bienes de distinta manera.
6.- La reserva troncal del artículo 811 del Código Civil, entra en juego en el caso de la donación, dispone el Código Civil:
“El ascendiente que heredare de su descendiente bienes que éste hubiese adquirido por título lucrativo de otro ascendiente, o de un hermano, se halla obligado a reservar los que hubiere adquirido por ministerio de la ley en favor de los parientes que estén dentro del tercer grado y pertenezcan a la línea de donde los bienes proceden“.
7.-La reversión, se regula en el artículo 812 del Código Civil.
En el caso de venta, de fallecer el hijo, si le sobrevives, los bienes pasarían a quien ese hijo designe como heredero, mientras que si le donas este artículo hace que los bienes o su valor retorne a ti.
8.- La computación en la herencia
Si donas a un hijo, cuando tu fallezcas, dicho hijo tiene la obligación de computar, imputar y colacionar lo donado (dicho de otra forma tiene que traer a tu herencia el valor de lo recibido) dado el criterio de intangibilidad de la legítima
Si le vendes a un hijo, y no cobras cantidad alguna, los otros hijos podrán ejercitar impugnar esa compraventa y ejercitar contra el una acción de donación simulada en compraventa disimulada. Si el pago del precio es real, tu hijo adquirirá el bien y pasará a formar parte de su patrimonio sin que nada puedan reclamar tus otros hijos.
9.-Los cónyuges de tus hijos
Si donas la vivienda a tu hijo o se la dejas en herencia, dicho bien es privativo y será solo de el.
Sin embargo si se compra la vivienda constante su matrimonio esta puede ser ganancial si este es el régimen económico matrimonial y el precio se paga con dinero ganancial.
10.- Los acreedores
El art 1297 del CC presume celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito, y las enajenaciones a título oneroso, hechas por aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.
De modo que tanto la donación como la venta en fraude de acreedores puede ser impugnada por dichos acreedores.
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