Duración del arrendamiento de una habitación

Duración del arrendamiento de una habitación

La duración del arrendamiento de una habitación será la pactada en el contrato al no estar sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos.

Antes de ver la duración del arrendamiento de una habitación  con derecho a utilizar los servicios y dependencias comunes (normalmente la cocina y el baño) hay que ver si dicho contrato está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) o al Código Civil.

Y decimos esto porque como sabéis, si el arrendamiento de la habitación estuviese sujeto a la LAU y el contrato se hubiese formalizado a partir del 6 marzo de 2019, el inquilino tiene derecho a permanecer en el contrato hasta 5 años si el arrendador es persona física y hasta 7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa).

En cambio si el arrendamiento de una habitación no está sujeto a la LAU y sí en cambio al Código Civil, la duración será la pactada por las partes y en defecto de prueba (porque sea verbal), la duración del arrendamiento de una habitación será anual si la renta se paga por años, mensual si la renta se paga mensualmente (es lo más frecuente) y diaria si se paga diariamente.

¿El arrendamiento de habitación está sujeto a la LAU o al Código civil?

La mayor parte de los Tribunales aunque hay alguna excepción vienen proclamando que el contrato de arrendamiento de habitación está sujeto al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los argumentos que exponen vienen a coincidir que » según lo establecido en el art. 2 de la LAU, el arrendamiento de vivienda se define como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.

Será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,…), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia de 28.03.2019:

«La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza.

Según el artículo 2 LAU » se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».

Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU . Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 Código Civil en todo lo no previsto en su texto.»

¿Qué dice el Código civil sobre la duración del arrendamiento de una habitación?

Para el sector que considera que el arrendamiento de una habitación está excluido de la LAU y por tanto sujeto al Código civil, la duración vendrá determinada por las siguientes reglas:

1.-  Será la duración que libremente hayan pactado las partes, concluyendo el día prefijado sin necesidad de requerimiento (art. 1565 Código Civil).

2.-  Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 del Código Civil, a menos que haya precedido requerimiento.

3.-  La duración del arrendamiento de una habitación cuando no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entenderá hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario.

Procedimiento a seguir para el desahucio de un arrendamiento de una habitación:

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia 5.05.2020:

«La sentencia dictada en la primera instancia explica que la demandada ha admitido no haber satisfecho toda la renta pactada, por causa del incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendador. No impugna el contrato de arrendamiento, que establece la renta en 280 euros mensuales, ni justifica pacto verbal alterando la anterior estipulación.

En cuanto a la normativa aplicable, recayendo el arriendo sobre una de las habitaciones o dependencias de una vivienda, debe estarse a lo dispuesto en los artículos 1554 y siguientes del Código Civil y preceptos generales sobre obligaciones y contratos.

En consecuencia, considerando que la obligación de pago del precio resulta esencial en el contrato de arrendamiento, su incumplimiento permite aplicar el efecto resolutorio del art. 1124 Código Civil, en relación con el art. 441.1 Ley de Enjuiciamiento Civil en el aspecto procesal, que para los procesos arrendaticios limita las alegaciones y medios de prueba el demandado a lo relativo al pago, o a la enervación…

Cabe recordar que para los contratos de arrendamiento sujetos a la normativa general del código civil, el artículo 1569 del Código Civil contempla la facultad del arrendador de promover el juicio de desahucio por impago de la renta, declarando que: » El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: (…) 2.ª Falta de pago en el precio convenido». Y que dicho proceso de desahucio está sujeto a las limitaciones de alegación, y de medios de prueba, contemplados en el art. 444.1 antes transcrito, resultando que la prueba testifical que se propone no tiene por objeto acreditar ni el pago de rentas, ni la enervación.»

Observación: 

Si quieres leer algunas sentencias sobre la sujeción del contrato de arrendamiento de habitación al Código Civil PINCHAR AQUÍ.

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