Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda cuando se ha formalizado el contrato entre el 1 de enero de 1995 al 6 de Junio de 2013.

Mediante este artículo vamos a tratar de explicar, lo mas sencillamente que podamos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Hemos de decir, que sólo nos vamos a referir en este post a la duración de aquellos contratos de alquiler celebrados desde el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 29/94) hasta el 6 de junio de 2013, fecha  en la que se reformó la ley de arrendamientos estableciendo otro régimen de duración del contrato.

Si el arrendamiento de vivienda es de FECHA POSTERIOR al 6 de junio de 2013 te recomendamos que sigas leyendo este artículo puesto que la dinámica va a ser la misma, cambiando sólo los plazos. Lee este post y luego, PINCHA AQUÍ para ver el régimen legal de DURACIÓN de los contratos de alquiler posteriores a Junio de 2013.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Es IMPORTANTE que recordemos que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento es la que determinará la Ley aplicable.

 

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre el 1.01.1995  al  6.06.2013:

1º.-  El artículo 9 de la LAU 29/94,  que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece:

 ” La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.

Sin embargo y aunque existe libertad contractual para establecer la duración del arrendamiento de vivienda, la Ley matiza esta libertad estableciendo con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4.2 LAU), la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Así continúa el artículo 9 diciendo:

“Si ésta (se refiere a la duración fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

 

¿Qué quiere decir este artículo 9 de la LAU?

De la lectura de este precepto cabe distinguir los siguientes supuestos:

a)  contratos cuya duración pactada es SUPERIOR A CINCO AÑOS. En estos casos la duración finalizará en la fecha fijada. Si ninguna de las partes comunicara la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

b)  contratos cuya DURACIÓN ES DE CINCO AÑOS.  El contrato finalizará en la fecha fijada ( a los 5 años), pero si el arrendador no comunicara con un mes de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente hasta un máximo de TRES AÑOS obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino, aplicando el artículo 10 LAU).

c)  contratos cuya DURACIÓN ES INFERIOR A CINCO AÑOS.  Como es el SUPUESTO MÁS FRECUENTE, es sobre el que nos vamos a detener en el siguiente apartado; es decir, se trata de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración se ha fijado en UNO o DOS AÑOS, por ejemplo.

 

¿Qué ocurre cuando la duración del arrendamiento se ha pactado por tiempo inferior a 5 años?

Cuando se pacte un plazo INFERIOR A CINCO AÑOS (Ejemplo: La duración se ha pactado en UN AÑO), por imperativo legal  y llegado el día del vencimiento del plazo contractual, por virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1 LAU “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años“.

EJEMPLO:  Se celebra un contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2013 y se pacta una duración de 1 año. Pese a que se haya hecho constar esa duración, el inquilino podrá estar en la vivienda si él quiere hasta 5 años, es decir, el contrato finalizará el 1 de enero de 2018.

La excepción para que el contrato no dure esos 5 años es la siguiente:

  • Cuando el arrendador al tiempo de celebrar el contrato, haya hecho constar de forma expresa, la necesidad para él de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

 

Salvo el supuesto contemplado en el apartado anterior, el contrato aunque tenga fijada una duración inferior a 5 años (ej: UN AÑO), se prorrogará anualmente si quiere el inquilino hasta alcanzar CINCO AÑOS. Este plazo de duración de 5 años es obligatorio para el arrendador; por tanto, si el arrendatario quiere podrá permanecer todo ese tiempo en el uso de la vivienda.

Cuando se alcancen esos CINCO AÑOS, si el arrendador no le comunicado al inquilino UN MES antes su voluntad de darlo por extinguido (finalizado), el contrato se PRORROGA por periodos anuales HASTA TRES AÑOS a voluntad nuevamente del inquilino (siendo obligatorio ese plazo de 3 años  para el arrendador). Lo anterior viene recogido en el artículo 10 LAU.

 

La sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 29 mayo 2007 sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, establece:

En este aspecto es de considerar que el art 10 LAU establece que el contrato, una vez finalizado el plazo de cinco años, y si no hay preaviso por ninguna de las partes con un mes de antelación para no renovarlo, esta sujeto a una prórroga de hasta tres años más, por plazos anuales. Esta prórroga de tres años es obligatoria para el arrendador, pero no así para el arrendatario, pues este, antes de acabar cada anualidad, puede notificar al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar.”

 

¿Qué ocurre cuando también termine esos 3 años de prórroga?

Cuando finalicen esos TRES AÑOS DE PRORROGA (ya llevamos 8 desde el inicio), si tampoco comunicase el arrendador la extinción del contrato, este entrará en TÁCITA RECONDUCCIÓN.

 

RECOMENDACIÓN:

Si tu contrato de alquiler de vivienda se celebró con posterioridad al 6 de junio de 2013 os recomendamos la lectura de otro de nuestros artículos que trata sobre la duración de estos arrendamientos, PINCHANDO AQUÍ.

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4 Responses to Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

  1. José en 9 de julio, 2015 de 15:47

    Estoy en un piso de alquiler con un contrato de un año que termina en noviembre. Desde junio han aparecido cucarachas, bastantes. Y aunque el casero ha mandado a una empresa para desinfectar, han salido más cucarachas. Lógicamente mi pareja y yo hemos buscado otro piso y se lo hemos notificado al casero con un mes de antelación ( él nos dijo al firmar el contrato, de palabra que si avisábamos con 15 días podríamos dejar el piso). Pues ahora nuestra sorpresa es que se agarra a una cláusula para quedarse la fianza. La pregunta es si podemos alegar razones de insalubridad para poder dejar el piso sin perder la fianza.

  2. NEREA DEL PINO en 13 de enero, 2018 de 13:23

    Buenos días,
    Mi caso es el siguiente:
    El 15/03/2013 firmé un contrato de alquiler, sin ningún problema hasta la fecha, el día 9/01/17 le digo al casero que el 31/01/17 dejamos el piso . El 15/03/18 haríamos los 5 años..
    Me dice que puede exigirme una penalización.
    Avisando con 30 días de antelación no estaria haciendo bien ? O como es anterior a junio de 2013 la cosa es diferente?

  3. Patricia en 10 de julio, 2018 de 18:52

    Hola! Tengo contrato por 3 años que se acaba este mes de diciembre, y el dueño no quiere que siga ya que lo quiere vender. He estado informándole y por ley son 5 años, es así?

    • Inmaculada Castillo en 13 de julio, 2018 de 10:14

      Hola Patricia,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

      http://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

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