Ejecución de la sentencia de división de cosa común

4 de septiembre, 2018
6 comentarios

Analizamos algunos problemas a la hora de solicitar la ejecución de la sentencia de división de cosa común de un inmueble en proindiviso.

Hoy nos ocupamos de algunos de los problemas que se pueden plantear con la ejecución de la sentencia de división de cosa común que expongo a través del siguiente EJEMPLO:

a)  Dos personas (sean matrimonio, pareja de hecho o simplemente extraños) son copropietarios en proindiviso de un determinado inmueble. En este ejemplo la participación de cada uno de ellos es al 50% (son dueños al 50% de un piso), aunque daría lo mismo que fuera con cuotas distintas.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

b) Uno de ellos no quiere seguir en comunidad y no se pone de acuerdo con el otro corpopietario en que uno de ellos se adjudique en exclsuiva el bien abonando al otro su valor. Tampoco se ponen de acuerdo en venderlo a un tercero a través de una inmobiliaria.

c) Ante esta situación de bloqueo, uno de los copropietarios puede ejercitar la acción de división de cosa común o extinción de condominio, cuyo resultado será a falta de acuerdo, la salida y venta en subasta del bien.

d) Interpuesto el procedimiento judicial de división de cosa común, lo normal es que  el Juez dicte sentencia por la que:

  • Se declare la extinción de la situación de proindiviso del inmueble, declarando la indivisibilidad del mismo.
  • Se declare la venta del inmueble en pública subasta.

 

e)  Llegados a este punto y después de que la sentencia sea firme, nos podemos encontrar con los siguientes:

Problemas con la ejecución de la sentencia de división de cosa común

Aunque las sentencias han de ejecutarse en sus propios términos, lo cierto es que con la ejecución de la sentencia de división de cosa común surgen algunos problemas que explico a continuación:Ejecución de la sentencia de división de cosa común

1.-  La sentencia dictada por el Juzgado en el procedimiento de división de cosa común que hay que ejecutar no es una EJECUCIÓN DINERARIA puesto que la sentencia no condena al pago de cantidad alguna. Se trata de una sentencia DECLARATIVA con una finalidad de hacer (se “declara” la extinción del condominio y se acuerda la venta en subasta “hacer“).

 

2.- Las ejecuciones de hacer se regulan se regulan bajo el Título de las “ejecuciones NO DINERARIAS” de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 699 y siguientes).

 

3.- La Ley no tiene previsto un procedimiento específico para llevar a cabo la ejecución de la sentencia de división de la cosa común.

 

4.-  Una opción para poder subastar el inmueble y así ejecutar la sentencia sería aplicar la normativa prevista parfa la ejecución dineraria en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los artículos 655 y siguientes: “De la subasta de bienes inmuebles“, aunque como hemos visto antes, en estos procedimientos de división de cosa común, NO HAY deudor, ni embargos, ni procedimiento de apremio.

 

5.- Otra opción, sería aplicar las normas previstas para la celebración de subasta voluntaria prevista en la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015) en sus artículos 108 y siguientes.

El problema que puede suscitar la aplicación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria para subastar el inmueble y poder ejecutar la sentencia de división de cosa común radica en que dicha ley no está prevista para ejecutar una sentencia, que es lo que se ha dictado y hay que ejecutar.

 

6.-  Llegados a este punto y en RESUMEN, lo que se viene haciendo para ejecutar la sentencia de división de cosa común es aplicar los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil dedicados a la “subasta de bienes inmuebles” (artículos 655 y siguientes)  y aquellos otros de la Ley de Jusrisdicción Voluntaria que sean razonables para la finalidad que se pretende conseguir (“venta en subasta”), como por ejemplo la presentación por los interesados de un PLIEGO DE CONDICIONES PARTICULARES con arreglo a las cuales se va a celebrar la subasta.

Artículo 110.1 c) Ley Jurisdicción Voluntaria:

Será necesario solicitud de iniciación del expediente, con la identificación y estado del bien o derecho, que deberá ir acompañada de los documentos siguientes:

” c) El pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.”

 

7.- Por último señalar que dictada la sentencia de división de cosa común, cualquiera de las dos partes interesadas (comuneros) puede instar al Juzgado que lleve a cabo las actuaciones complementarias para dar efectividad a la sentencia, como serían el nombramiento de perito para tasación del bien, certificación de cargas, señalamiento de subasta, etc., pero no cabe ni la imposición de costas por esa ejecución, ni ninguna otra actuación propia del procedimiento de ejecución forzosa, al no exisitir diferencia de tratamiento entre los litigantes.

 

SENTENCIA de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sección 7ª, de fecha 6.03.2017

“Los arts. 400 y siguientes del Código Civil no establecen claramente que trámites deban ser de aplicación en los supuestos en que se ejercite una acción de división de cosa común. En principio, tratándose de cosas esencialmente indivisibles, el art. 404 del Código Civil previene que ” cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se repartirá su precio “.

El fundamento legal para proceder a la enajenación se encuentra en la remisión que el art. 406 del Código Civil hace a los trámites de la partición de herencia y concretamente al artículo al art. 1062 del mismo que señala que ” Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho de por su división podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.

El precepto distingue dos fases la de adjudicación de carácter facultativo y la de liquidación manifiestamente coercitiva, pero en el que en cualquiera de los casos deberá ser predominante la autonomía de la voluntad de los comuneros, tal como certeramente señala la Sentencia de instancia, y esto no sólo, por la aplicación de las normas de la división de la herencia sino por el carácter dispositivo del acto de división. Esta prevalencia de la voluntad de los copropietarios frente a los preceptos de la Ley es corroborada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (asi en STS de 19 de octubre de 2012).

Asimismo, la jurisprudencia ha señalado que el hecho de que deba de procederse obligatoriamente a su venta no es razón objetiva para que esta deba de llevarse a efecto conforme a un procedimiento reglado (así se establece en las STS, Sala 1.ª, de 7 de julio de 2006 y de 10 de Mayo de 2013).

En todo caso, y al margen de otros sistemas de enajenación que pudieran acordar los condóminos, la subasta de cosa común de bienes esencialmente indivisibles debe sujetarse a la libre voluntad de las partes dentro de los límites establecidos en el título constitutivo y que no sea contrario a la Ley o en perjuicio de tercero y sólo subsidiariamente y por analogía a las normas del procedimiento reglado, que en principio, debieran ser las de subasta voluntaria judicial que regula la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Ciertamente el art. 108 de la LJV establece que ” Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado “, regulando las subastas voluntarias, esto es, a diferencia del procedimiento de apremio forzoso, que siempre se insta por un tercero, acreedor, frente a los ejecutados. Pero en la subasta voluntaria, no hay posiciones encontradas entre los interesados para sacar a licitación un bien o derecho, debiendo, en principio existir una voluntad común de subasta del bien o derecho, puesto que en caso contrario la subasta dejaría de ser voluntaria.

En el presente supuesto, se ha visto a lo largo de la tramitación del proceso en la instancia y del propio contenido del recurso formulado por la representación procesal de Dª. Manuela , que no ha sido, hasta este momento, posible alcanzar ningún acuerdo entre los copropietarios, ni en cuanto a la valoración del inmueble indivisible, ni de la forma de enajenación del mismo.

Y este es uno de los principales motivos por los que la Sentencia de instancia entiende que no es posible acudir a las normas para las subastas voluntarias previstas en la vigente Ley Jurisdicción Voluntaria (LJV).

No solo por el propio concepto de la subasta voluntaria, que presupone la existencia de un acuerdo previo de los distintos comuneros, el cual no ha sido posible precisando la existencia de un proceso declarativo ordinario, en segundo término porque en el ámbito de dicho proceso contencioso se solicitaba por ambas partes que se estableciese la forma de enajenación del bien, mostrando la ahora recurrente su disconformidad con el valor asignado a la vivienda, con las condiciones de la subasta y la forma de realizarla que proponía el actor, debiendo ser el Tribunal quien diera cumplida respuesta a dichos extremos y no el Letrado de la Administración de Justicia, que es conforme a la LJV a quien corresponde la admisión de la solicitud y tramitación de la subasta voluntaria, en tercer lugar, porque no es factible dar cumplimiento a uno de los requisitos que debe contener la solicitud, la valoración del bien inmueble y la aportación del pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta – art. 111.1.c) de la LJV- y por último por las propias remisiones que dicha norma realiza a la LEC en los apartados 4 y 5 del art. 111 de la LJV que previenen que las disposiciones de carácter reglado contenidos con carácter general en la Ley de Enjuiciamiento Civil , “serán de aplicación en cuanto sean compatibles con lo previsto en este título” y por otra parte “que la publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares “, haciéndose expresión en los edictos de este régimen particular, razones todas ellas que conllevan a la desestimación del presente recurso.”

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6 Responses to Ejecución de la sentencia de división de cosa común

  1. OLGA en 1 de marzo, 2016 de 18:18

    hace un año presenté una demanda de este tipo. Mi ex pareja y cotitular de mi vivienda, se le declaró en rebeldia, y esta desaparecido. Ademas, actualmente yo estoy al corriente de los pagos de la hipoteca que la grava (llevo dos años pagando sola). Hay alguna opcion de que el juez me asigne la vivienda? Tengo sentencia firme de division de la cosa comun y estoy pendiente de solicitar ejecucion de la sentencia.
    Gracias.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 1 de marzo, 2016 de 18:20

      Hola Olga:
      Entiendo que no existe esa posibilidad que apunta. El procedimiento habrá de seguir con la subasta del inmueble.
      Un saludo

  2. Jesús en 21 de julio, 2016 de 18:21

    Hola Francisco, ¿consideras que, ya habiendo una sentencia de división de la cosa común de un inmueble y que ordena la venta en subasta judicial del mismo, se habría de acudir ineludiblemente a la subasta voluntaria conforme a la nueva Ley de la Jurisdicción Voluntaria como parece desprenderse de la misma (al no tratarse de ejecuciones en vía de apremio), o hay alguna vía para ejecutarla conforme a la LEC?
    Un salido y gracias por tus brillantes aportaciones

  3. LÓPEZ LERA ABOGADO en 5 de septiembre, 2017 de 12:25

    Buenas tardes. Interesante entrada compañero.

    En el supuesto caso de un divorcio mutuo acuerdo, en la sentencia (entiendo que decorativa) se estable un plazo para la venta del domicilio familiar, ha pasado dicho plazo y la vivienda no se ha podido vender, porque quien tiene asignado el uso, pone todo tipo de problemas.

    No encontraríamos ante el supuesto del la entrada?, podría acudir al juez que dicto sentencia para que proceda a la subasta de la vivienda por lo indicado?.

    Gracias por la atención prestada y por compartir vuestros conocimientos.

    Un saludo.

    • LÓPEZ LERA ABOGADO en 5 de septiembre, 2017 de 12:26

      Perdón, quería indicar sentencia declarativa.

      Un saludo.

  4. VICTORIA RODRIGUEZ en 29 de mayo, 2018 de 12:59

    Hola, mis padres instaron la división de la cosa común de la casa del pueblo con mis tíos, estos no se atienen a razones y aun teniendo sentencia no se ha podido llegar a vender la casa. Ahora hemos instado la ejecución de las sentencia y me surgen algunas preguntas, optando por tramitación del art 655 LEC mis padres gozan de justicia gratuita que parte deben de abonar de gastos de certificación de cargas y perito, los gastos se pagan entre las partes o solo paga la que insta y luego en la liquidación final se deducen los gastos a la otra parte. Gracias

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