Ejecución de sentencia contra la Comunidad

Ejecución de sentencia contra la Comunidad

Problemas que se presentan en una ejecución de sentencia contra la Comunidad de propietarios para poder cobrarle cantidades dinerarias.

Vamos a analizar los problemas que se plantean cuando se pretende la ejecución de sentencia contra la Comunidad de propietarios.

Es frecuente que las Comunidades de vecinos inicien procedimientos judiciales exigiendo el cumplimiento de alguna obligación (ejemplo: contra la promotora por daños en el edificio), o cantidades con motivo de sus relaciones con terceras personas.

Pero también existe la posibilidad de que la Comunidad de propietarios sea a su vez la demandada en un pleito por incumplimiento de sus obligaciones contractuales o extracontractuales, (ejemplo: demanda contra la comunidad por las lesiones que sufrió un menor en el ascensor; demanda por haber resuelto el contrato de limpieza; demanda contra la comunidad por no pagar a la empresa constructora por obras en la fachada del edificio, etc.).

En estos casos en los que la Comunidad de propietarios ha sido demandada y además ha sido condenada al pago de una cantidad, surge el problema de cómo debe llevarse a cabo la ejecución de sentencia contra la Comunidad.

Las Comunidades de propietarios, como sabéis, tienen un régimen muy especial, por un lado está constituida por elementos privativos (los pisos y locales que forman parte del edificio) y por otro por elementos comunes (hueco escaleras, zonas comunitarias, portal de la entrada, ascensores, pasillos, cimientos, etc..) de los que cada vecino es dueño en un porcentaje (coeficiente de participación).

Esta peculiaridad de las Comunidades de propietarios hace que no tengan personalidad jurídica (como sí la tiene por ejemplo las sociedades mercantiles), sólo tiene capacidad procesal de obrar, lo que significa que el Presidente será quien represente a todos los vecinos dentro y fuera del procedimiento sin necesidad de que todos acudan al Juzgado individualmente .

El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece: » El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».

Partiendo de la base de que la Comunidad puede ser demandada y de que el Presidente será quién la represente en ese juicio (artículo 13.3 LPH), nos hacemos la siguiente pregunta en el caso de que se dictase una sentencia condenatoria contra una Comunidad de propietarios:

Embargo de bienes a la Comunidad de Propietarios para ejecutar la sentencia

Los problemas que se plantean en una ejecución contra una comunidad vienen derivados de la carencia de patrimonio contra el que poder dirigirse salvo los fondos que tengan en la cuenta bancaria de la propia Comunidad.

Hay que tenr en cuenta que los elementos comunes pertenecientes a la Comunidad son inembargables y que el artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excluye expresamente la posibilidad de ampliar la ejecución directamente frente a los vecinos que integran la Comunidad.

La única posibilidad de poder embargarle a los vecinos bienes propios de éstos sería si la demanda se dirigió también contra ellos individualmente y además han sido condenados, en cuyo caso, solo estarían obligados a pagar la deuda proporcionalmente a su cuota de participación. Pero también en este caso chocamos con problemas a la hora de la ejecución de la sentencia, ya que el artículo 22 de la LPH establece:

«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.»

De ahí que la única vía que a veces queda para poder ejecutar la sentencia contra la Comunidad sería el embargo del fondo de reserva.

Jurisprudencia sobre la ejecución de sentencia contra la Comunidad

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 febrero 2001:

En este procedimiento se demandó únicamente a una Comunidad de propietarios pero se pretendió en la ejecución de la sentencia dirigirla contra los copropietarios:

«Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la propia Comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación».

Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª), sentencia 14.07.2017:

«Este Tribunal considera que lo pretendido por la parte apelante sobrepasa la posibilidad de ampliar la ejecución de la ejecución al realizar una interpretación extensiva e inadecuada de lo previsto en el art. 544 de la LEC en relación cl 22.1 de la LPH . Por ello esta Sala estima que el auto recurrido no vulnera estos artículos, ni ningún otro, pues los integrantes de la Comunidad condenada al pago de las costas que se ejecutan no fueron parte en el procedimiento.

En este caso opera la excepción del nº 2 del primero de los preceptos citados debiendo responder la Comunidad de acuerdo con lo previsto en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice que «La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho».

En atención a ello los Juzgados y Tribunales vienen estableciendo que no cabe proceder a ampliar la ejecución sobre los propietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, si los mismos no han sido demandados individualmente en el procedimiento judicial, puesto que nadie puede ser condenado sin haber sido parte, pues lo contrario quebrantaría los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

En consecuencia según lo expuesto, es evidente que si la Comunidad de Propietarios tiene fondos y créditos a su favor, se le podrán embargar dichas cantidades para que respondan de la deuda que tiene y de esta manera ejecutarse la sentencia. Si dichos fondos no fuesen suficientes para cubrir el total pago de la deuda, sería factible embargar a una Comunidad de Propietarios las cuotas futuras de los comuneros, solicitando al Juzgado que ordene al Presidente o al administrador de la comunidad, que las cuotas que se vayan pagando en el futuro deben ser ingresadas en la cuenta de consignaciones del Juzgado, pero la ejecución no podrá ser extendida como se pretende.»

Comentarios

  1. jenifer

    Buenos días, el motivo por el que me pongo en contacto con usted es porque tenia una duda jurídica, acerca de una servidumbre de luces y vistas. El edificio que es colindante con el mio, varios propietarios han abierto ventanas, sin consentimiento y sin cumplir con lo establecido en el art 582, por lo que me surge la siguiente duda, no se a quien tendría que demandar,si me es imposible localizar a los propietarios y he hablado con el presidente de la comunidad y me esta dando largas, no queriéndome aportar la información que busco, he pensando si solicitar Diligencias previas a fin de que el presidente me de la información o directamente ir en contra de la comunidad que consideran que es lo mas oportuno.
    Muchas Gracias

  2. Yolanda Corral

    Hola, compré un piso en septiembre de 2014, la fachada se estaba arreglando y los propietarios ya hacía meses que estaban haciendo su derrama para el arreglo menos dos propietarios de mi portal que carecen de medios económicos (la parte correspondiente a mi piso, la abonó integra y de una sola vez, el antiguo propietario pues asi lo acordamos en la compra). En octubre-noviembre de ese mismo año, acuerdan pagar entre todos los vecinos, en varias veces, la parte correspondiente a estos dos propietarios que no han pagado nunca nada desde el primer momento. Yo me he negado a pagar, pues creo que esa deuda es contraída antes de la compra y no me corresponde a mi, aparte que han pasado muchos meses en los que han podido efectuar acciones legales para resolver el tema y lo han ido dejando pasar. Ahora dicen que me van a demandar. Mi pregunta es, ¿tengo la obligación de efectuar el pago de esa cuota que han acordado para subsanar el dinero que falta? ¿si lo acordaran en agosto/14, le tocaría al anterior dueño? ¿que puede pasarme? gracias de antemano por su sincera respuesta. Un saludo

  3. Daniela

    Buenas ! Tengo un problema con la comunidad ! Se me está negando el derecho de darme la tarjeta para que pueda acceder a la piscina sin razón alguna ya que estoy pagando la comunidad ! Como puedo demandarlos ? Gracias

  4. David

    Buenas
    Mi comunidad tiene una deuda con la mancomunidad, y quieren denunciarnos. Esa deuda se generó por que a su vez la promotora tiene una deuda aun mayor, por pisos que aún no ha vendido, con mi comunidad
    Mi pregunta es: en caso de denuncia nosotros podemos derivar esa deuda con la mancomunidad a la promotora.
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola David:
      Aunque el tema tendría que estudiarlo más a fondo y ver la contribución de las comunidades a la mancomunida, en un principio ustedes no podrian alegar que no han pagado su contribución a la comunidad porque la promotora , a su vez, no paga los gastos comunes de su comunidad.
      Son 2 cosas distintas:
      1.- El pago de su contribución a la mancomunidad.
      2.- El que ustedes les exijan el pago a sus deudores.
      Un saludo

  5. José María Jimeno

    En mi comunidad, se ha tomado el acuerdo de cambiar los balcones que son de hierro con barrotes cuadrados, por otros de aluminio con un cristal en el frente, modifican y cambian la fachada del edificio de una forma brutal y alteran la vida de los vecino, al no tener visión al exterior por ser el cristal oscuro.
    Pregunta: Un grupo de vecinos(8) no estamos de acuerdo con este cambio, ¿ se puede impugnar dicho acuerdo?.
    Los balcones existentes se pueden reparar soldando unos nuevos barrotes(80ud)son los que están corroídos por el agua pero la estructura del balcón esta en buen estado, son 1200 barrotes los que que conforman el total de balcones, lo que no llega ni al 9% deteriorados( 40 viviendas).
    Gracias anticipadas por su respuesta

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola José María Jimeno:
      1.- habria que estudiar mas profundamente el asunto.
      2.- Dicho lo anterior, evidementemente que se puede impugnar el acuerdo. Dos serían las cuestiones a estudiar, en un principio: Estudiar la rlevancia de los cambios que se han producido y su consecuencia, estudiar el régimen de mayorias para la aprobación. Pues pudiera ser que se necesite la unanimidad (sii son importantes) o el regimen de mayorias previsto en la LPH si no lo fueran.
      Necesitarian que un abogado les estudiase esta posibilidad.
      Igualmente le sugerimos que nosostros podemos hacerle un informe juridico sobre la viabilidad del asunto.
      A la vista de que tendriamos que analizar los términos del acuerdo adoptado por la Comunidad para estudiar aquellas cuestiones de las que le he hablado, el importe de un informe por escrito sería de 121 euros (IVA incluido), pudiendo contactar con nosotros a través de nuestro correo electrónico info@mundojuridico.info donde le explicaríamos los pasos a seguir.
      Le dejo igualmente el enlace de nuestros servicios de informes jurídicos.
      Un saludo y gracias por seguirnos

      Un saludo

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