Ejecución de sentencia contra la Comunidad

Para embargar bienes privativos de los propietarios en una ejecución de sentencia contra la Comunidad,  es necesario que se les haya demandado y condenado.

Vamos a analizar el problema procesal que se plantea cuando se pretende la ejecución de sentencia contra la Comunidad de propietarios.

Es frecuente que las Comunidades de vecinos inicien procedimientos judiciales exigiendo el cumplimiento de alguna obligación (ejemplo: contra la promotora por daños en el edificio), o cantidades con motivo de sus relaciones con terceras personas.

Pero también existe la posibilidad de que la Comunidad de propietarios sea a su vez la demandada en un pleito por incumplimiento de sus obligaciones contractuales o extracontractuales ,(ejemplo: demanda contra la comunidad por las lesiones que sufrió un menor en el ascensor; demanda por haber resuelto el contrato de limpieza; demanda contra la comunidad por no pagar a la empresa constructora que realizó tareas de limpieza en la fachada del edificio, etc.).

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

En estos casos en los que la Comunidad de propietarios ha sido demandada y además ha sido condenada al pago de una cantidad, surge el problema de cómo debe llevarse a cabo la ejecución de sentencia contra la Comunidad.

Las Comunidades de propietarios, como sabéis, tienen un régimen muy especial, por un lado está constituida por elementos privativos (los pisos y locales que forman parte del edificio) y por otro por elementos comunes (hueco escaleras, zonas comunitarias, portal de la entrada, ascensores, pasillos, cimientos, etc..) de los que cada vecino es dueño en un porcentaje (coeficiente de participación). Esta peculiaridad de las Comunidades de propietarios hace que no tengan personalidad jurídica (como sí la tiene por ejemplo las sociedades mercantiles), sólo tienen capacidad procesal y de obrar, lo que significa que el Presidente será quien represente a todos los vecinos dentro y fuera del procedimiento sin necesidad de que todos acudan al Juzgado individualmente .

El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece: » El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».

Partiendo de la base de que la Comunidad puede ser demandada y de que el Presidente será quién la represente en ese juicio (artículo 13.3 LPH), nos hacemos la siguiente pregunta en el caso de que se dictase una sentencia condenatoria contra una Comunidad de propietarios:

 ¿ Cómo debería llevarse a cabo la ejecución de sentencia contra la Comunidad ?

La RESPUESTA variará en función de si la demanda se ha dirigido sólo contra la Comunidad o también contra todos y cada uno de los propietarios que forman parte de esa Comunidad.

 

A)  Si la demanda sólo se interpuso contra la Comunidad, se pueden dar los siguientes supuestos:

1.-  Si la Comunidad condenada paga el importe de la condena, bien con cargo a los fondos propios, bien con una derrama extraordinaria acordada  por los propietarios en Junta, no hay problema en cuanto a la ejecución de esa sentencia.

2.-  Si la Comunidad no cumple con la sentencia, y solo se la había demandado a ella y no a los propietarios, se le podrá embargar a la Comunidad los fondos propios como el fondo de reserva, o bienes que figuren a su nombre (ejemplo: un local que está a nombre de todos los propietarios), etcétera. Lo que no podrá embargarse en este caso son los elementos comunes, ni los privativos de cada propietario.

Ejecución de sentencia contra la Comunidad

 

B)  Si la demanda se interpuso contra la Comunidad y además contra todos los propietarios individualmente que forman parte de aquella.

En este caso, si existiese sentencia condenatoria contra todos, se le podrá embargar a la Comunidad de propietarios los bienes de los que sea titular (fondos propios, bienes de la Comunidad, etc.), y además en esa ejecución de sentencia contra la Comunidad, al haber sido también condenados los propietarios, se les podrá embargar sus bienes privativos. Ahora bien, sólo responderán éstos con sus bienes con carácter subsidiario y con un límite cuantitativo que se corresponde con su coeficiente de participación en la Comunidad.

EJEMPLO:

Demanda dirigida contra la Comunidad y tambien contra los propietarios individualmente, dictándose sentencia cuya condena obliga al pago de 100.000 euros. Si la Comunidad no paga y los vecinos eran 50 personas, de los que 40 de ellos tienen un coeficiente de participación del 2% cada uno y los otros 10 restantes del 4% cada uno, cada uno de los primeros deberá pagar (o se le embargarán su bienes) por la cantidad de 2.000 euros, mientras que los segundos por 4.000 euros.

El artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que «La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho».

 

Jurisprudencia sobre la ejecución de sentencia contra la Comunidad:

Los Juzgados y Tribunales vienen estableciendo al respecto que no cabe proceder a la ejecución sobre bienes de los propietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, si los mismos no han sido demandados individualmente en el procedimiento judicial, puesto que nadie puede ser condenado sin haber sido oído en el pleito, pues lo contrario quebrantaría los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 febrero 2001:

En este procedimiento se demandó únicamente a una Comunidad de propietarios pero se pretendió en la ejecución de la sentencia dirigirla contra los copropietarios:

«Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la propia Comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación».

 

Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª), sentencia 14.07.2017:

«Este Tribunal considera que lo pretendido por la parte apelante sobrepasa la posibilidad de ampliar la ejecución de la ejecución al realizar una interpretación extensiva e inadecuada de lo previsto en el art. 544 de la LEC en relación cl 22.1 de la LPH . Por ello esta Sala estima que el auto recurrido no vulnera estos artículos, ni ningún otro, pues los integrantes de la Comunidad condenada al pago de las costas que se ejecutan no fueron parte en el procedimiento.

En este caso opera la excepción del nº 2 del primero de los preceptos citados debiendo responder la Comunidad de acuerdo con lo previsto en el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice que «La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho».

En atención a ello los Juzgados y Tribunales vienen estableciendo que no cabe proceder a ampliar la ejecución sobre los propietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, si los mismos no han sido demandados individualmente en el procedimiento judicial, puesto que nadie puede ser condenado sin haber sido parte, pues lo contrario quebrantaría los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

En consecuencia según lo expuesto, es evidente que si la Comunidad de Propietarios tiene fondos y créditos a su favor, se le podrán embargar dichas cantidades para que respondan de la deuda que tiene y de esta manera ejecutarse la sentencia. Si dichos fondos no fuesen suficientes para cubrir el total pago de la deuda, sería factible embargar a una Comunidad de Propietarios las cuotas futuras de los comuneros, solicitando al Juzgado que ordene al Presidente o al administrador de la comunidad, que las cuotas que se vayan pagando en el futuro deben ser ingresadas en la cuenta de consignaciones del Juzgado, pero la ejecución no podrá ser extendida como se pretende.»

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8 Responses to Ejecución de sentencia contra la Comunidad

  1. José María Jimeno en 19 de enero, 2016 de 0:13

    En mi comunidad, se ha tomado el acuerdo de cambiar los balcones que son de hierro con barrotes cuadrados, por otros de aluminio con un cristal en el frente, modifican y cambian la fachada del edificio de una forma brutal y alteran la vida de los vecino, al no tener visión al exterior por ser el cristal oscuro.
    Pregunta: Un grupo de vecinos(8) no estamos de acuerdo con este cambio, ¿ se puede impugnar dicho acuerdo?.
    Los balcones existentes se pueden reparar soldando unos nuevos barrotes(80ud)son los que están corroídos por el agua pero la estructura del balcón esta en buen estado, son 1200 barrotes los que que conforman el total de balcones, lo que no llega ni al 9% deteriorados( 40 viviendas).
    Gracias anticipadas por su respuesta

    • Francisco Sevilla Cáceres en 22 de enero, 2016 de 10:10

      Hola José María Jimeno:
      1.- habria que estudiar mas profundamente el asunto.
      2.- Dicho lo anterior, evidementemente que se puede impugnar el acuerdo. Dos serían las cuestiones a estudiar, en un principio: Estudiar la rlevancia de los cambios que se han producido y su consecuencia, estudiar el régimen de mayorias para la aprobación. Pues pudiera ser que se necesite la unanimidad (sii son importantes) o el regimen de mayorias previsto en la LPH si no lo fueran.
      Necesitarian que un abogado les estudiase esta posibilidad.
      Igualmente le sugerimos que nosostros podemos hacerle un informe juridico sobre la viabilidad del asunto.
      A la vista de que tendriamos que analizar los términos del acuerdo adoptado por la Comunidad para estudiar aquellas cuestiones de las que le he hablado, el importe de un informe por escrito sería de 121 euros (IVA incluido), pudiendo contactar con nosotros a través de nuestro correo electrónico info@mundojuridico.info donde le explicaríamos los pasos a seguir.
      Le dejo igualmente el enlace de nuestros servicios de informes jurídicos.
      Un saludo y gracias por seguirnos

      Un saludo

  2. David en 9 de marzo, 2016 de 18:42

    Buenas
    Mi comunidad tiene una deuda con la mancomunidad, y quieren denunciarnos. Esa deuda se generó por que a su vez la promotora tiene una deuda aun mayor, por pisos que aún no ha vendido, con mi comunidad
    Mi pregunta es: en caso de denuncia nosotros podemos derivar esa deuda con la mancomunidad a la promotora.
    Gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 9 de marzo, 2016 de 20:10

      Hola David:
      Aunque el tema tendría que estudiarlo más a fondo y ver la contribución de las comunidades a la mancomunida, en un principio ustedes no podrian alegar que no han pagado su contribución a la comunidad porque la promotora , a su vez, no paga los gastos comunes de su comunidad.
      Son 2 cosas distintas:
      1.- El pago de su contribución a la mancomunidad.
      2.- El que ustedes les exijan el pago a sus deudores.
      Un saludo

  3. Daniela en 23 de agosto, 2016 de 11:58

    Buenas ! Tengo un problema con la comunidad ! Se me está negando el derecho de darme la tarjeta para que pueda acceder a la piscina sin razón alguna ya que estoy pagando la comunidad ! Como puedo demandarlos ? Gracias

  4. Yolanda Corral en 22 de febrero, 2017 de 1:19

    Hola, compré un piso en septiembre de 2014, la fachada se estaba arreglando y los propietarios ya hacía meses que estaban haciendo su derrama para el arreglo menos dos propietarios de mi portal que carecen de medios económicos (la parte correspondiente a mi piso, la abonó integra y de una sola vez, el antiguo propietario pues asi lo acordamos en la compra). En octubre-noviembre de ese mismo año, acuerdan pagar entre todos los vecinos, en varias veces, la parte correspondiente a estos dos propietarios que no han pagado nunca nada desde el primer momento. Yo me he negado a pagar, pues creo que esa deuda es contraída antes de la compra y no me corresponde a mi, aparte que han pasado muchos meses en los que han podido efectuar acciones legales para resolver el tema y lo han ido dejando pasar. Ahora dicen que me van a demandar. Mi pregunta es, ¿tengo la obligación de efectuar el pago de esa cuota que han acordado para subsanar el dinero que falta? ¿si lo acordaran en agosto/14, le tocaría al anterior dueño? ¿que puede pasarme? gracias de antemano por su sincera respuesta. Un saludo

  5. jenifer en 16 de mayo, 2017 de 12:32

    Buenos días, el motivo por el que me pongo en contacto con usted es porque tenia una duda jurídica, acerca de una servidumbre de luces y vistas. El edificio que es colindante con el mio, varios propietarios han abierto ventanas, sin consentimiento y sin cumplir con lo establecido en el art 582, por lo que me surge la siguiente duda, no se a quien tendría que demandar,si me es imposible localizar a los propietarios y he hablado con el presidente de la comunidad y me esta dando largas, no queriéndome aportar la información que busco, he pensando si solicitar Diligencias previas a fin de que el presidente me de la información o directamente ir en contra de la comunidad que consideran que es lo mas oportuno.
    Muchas Gracias

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