Ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes
Tanto la comunidad como cualquier propietario de un elemento privativo (pisos, locales, etc.) perteneciente a un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal puede ejercitar acciones judiciales en defensa de los elementos comunes.
Los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de elementos privativos.
Relación de los elementos comunes del edificio
Sin que sea una relación cerrada, el artículo 396 del Código Civil detalla que se consideran elementos comunes:
“…tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
o se requiere autorización previa de la Junta de propietarios para ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes del edificio, aunque a veces, se plantee en los Juzgados una falta de legitimación activa de los comuneros que acuden al Juzgado por cuenta propia y sin la autorización de la Comunidad de propietarios.
El régimen de la propiedad horizontal participa de los mismos principios y régimen jurídico que el de la comunidad de bienes en lo que respecta a la conservación y defensa de los elementos comunes al coexistir diferentes elementos en copropiedad (jardines, pasillos, portal, instalaciones, etc.) junto con los de titularidad exclusiva (pisos, locales, etc.).
Respecto de los elementos comunes, lo mismo que en el régimen de comunidad de bienes ( artículos 394 y 397 del Código Civil) ningún comunero podrá hacer alteraciones de modo unilateral e impedir a los copartícipes utilizarlos conforme a su destino.
Y en defensa de tales intereses comunes cualquier propietario puede comparecer en juicio ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, pues el hecho de que el artículo 13 de dicha Ley de Propiedad Horizontal otorgue al Presidente de la Comunidad la representación de ésta en juicio, no es impedimento para que cada propietario pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, un interés que ha de estar jurídicamente protegido, de su participación indivisa en los elementos comunes.
Si no se permitiera ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho que a cada uno concede la mencionada norma.
Las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2011 y 6 de febrero de 2012 , entre otras, han señalado que:
“se les ha de reconocer legitimación a los comuneros para el ejercicio de acciones en defensa de los intereses comunitarios, en aquellos supuestos en los que se trate de suplir la desidia del Presidente o de los demás comuneros, e incluso cuando sean estos contrarios al litigio. En el caso, constituida la propiedad horizontal en el año 1991, hasta la fecha no se celebró junta constituyente, ni consta designado Presidente de la comunidad, ni existen otros órganos rectores que se hallen especialmente facultados para el ejercicio de acciones.
Dicha comunidad únicamente la integran demandantes y demandados, con un porcentaje participativo del 50% cada uno de ellos. De modo que, no solo existe pasividad del Presidente, inexistente, sino oposición del resto de los partícipes para el ejercicio de la acción entablada. Y de celebrarse la correspondiente junta de propietarios al efecto, nunca se alcanzaría una mayoría suficiente para autorizar el ejercicio de la acción correspondiente al oponerse a ello los demandados, por lo que, de seguirse la tesis del apelante se dejaría a los actores en la más completa indefensión.”
Conclusiones
1º.- El ejercicio para accionar en defensa de los elementos comunes le corresponde al Presidente de la Comunidad cuando la Junta de propietarios haya acordado interponer demanda judicial para defender tales elementos (art. 13.3 LPH).
2º.- En el supuesto de que el Presidente o la Junta de propietarios no autoricen el ejercicio de dichas acciones, bien por desidia bien por oposición, el comunero o comuneros que consideren perjudicial para los intereses comunes tal decisión, podrán ejercitarlas ante los Juzgados y Tribunales.
3º.- Sería conveniente para acreditar la desidia o inactividad de la Junta de propietarios, y por tanto el posterior ejercicio por el comunero de la demanda en defensa de los elementos comunes, que se lleve previamente como punto del orden del día a la Junta de vecinos esta cuestión.
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Se trata de un edificio de una Comunidad en pleno Barrio Salamanca ,de los años 20, cerrado con terraza y tejado que, por su portal, fachada y torreones y desconociéndolo , debe de ser edificio Catalogado con nivel 3 como mínimo, y protegido contra todo tipo de modificaciones de la configuración externa de sus fachadas
Se ha detectado en uno de los pisos de la última planta , la construcción fraudulenta de un habitáculo, abriendo hueco en el techo , invadiendo un espacio comunitario cual es un torreón-palomar sin conocimiento de la Comunidad , y habiendo abierto igualmente un hueco en el tejado correspondiente instalando un ventanal en el centro del complejo de todas las tejas con alteración de la fisonomía de la correspondiente fachada.
Igualmente en una terraza exterior de uso particular que dispone dicho piso, deshaciendo la fachada correspondiente , se ha edificado un habitáculo en aluminio en ampliación de la superficie de un salón , alterando totalmente la configuración externa de la fachada en esa zona.
Como el piso es de reciente adquisición , se desconoce si las infracciones las ha cometido el anterior propietario o el propietario actual, teniendo mas fuerza la opinión de que las infracciones las cometió el anterior, pero aspirando a que tanto la configuración de esta fachada como el tema del torreón anterior sean restituidos a su estado original, interesamos información sobre en cual de los dos propietarios, el antiguo y el actual, recaería en definitiva la responsabilidad de restituir todo lo tratado a su estado original .