La enervación del arrendamiento de industria

El arrendamiento de industria

El arrendamiento de industria es aquel contrato en el que se alquila el local junto con otros elementos como el negocio, las instalaciones o la clientela.

El arrendamiento de industria

El arrendamiento de industria. Concepto:

El arrendamiento de industria puede ser definido como aquel contrato por el que se cede el uso de un negocio en funcionamiento, esto es, no sólo del local, sino  los medios necesarios para la explotación de una industria. rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es decir, cuando se hace el alquiler de un bar, por ejemplo, que junto al local en sí como espacio físico se cede el mobiliario, enseres, nombre y clientela, estamos frente a un contrato de arrendamiento de industria y no frente a un contrato de alquiler de local de negocio.

De acuerdo con lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de julio de 2006 “la doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ( STS de 20 de septiembre de 1991 , 19 de mayo de 1992 , 17 de abril de 1993 , 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994 )“.

En este sentido la jurisprudencia ha señalado al respecto de los elementos incluidos en el contrato de arrendamiento de industria, que aún cuando no haya habido inventario de los bienes que integran la industria,  ello no impedirá la calificación del contrato como de arrendamiento de industria por cuanto, según la  STS de 25 de abril de 1997 precisa que “..hay supuestos en que se le dio gran trascendencia, según las pruebas practicadas, puede no tenerla en otros, dado que, cual señala la sentencia de 13 de diciembre de 1990 , la suficiencia o insuficiencia de los elementos trasmitidos será una simple cuestión de hecho, a menudo de carácter técnico, pero siempre de libre apreciación de los Tribunales de instancia”.

En resumen, el arrendamiento de industria se reputará, cuando el arrendatario recibiera, además del local, el negocio o industria en él establecido, o, en palabras del Tribunal Supremo ( STS de 8 de noviembre 1982 , 4 de mayo 1983 y 31 de enero 1986 ) el arrendamiento lo es de industria cuando la finalidad del contrato comprende, además del local, la entrega de una universalidad de elementos materiales y aptos para el ejercicio en el mismo de una determinada actividad industrial con la consiguiente preexistencia y continuidad de actividad económica, independientemente de cuales sean esos elementos

El arrendamiento de industria será considerado como tal, aunque la industria estuviera en situación de inactividad a la fecha del contrato.

¿Qué acción tiene el dueño del negocio en caso de impago de la renta?

El arrendamiento de industria está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que todo lo relacionado con el mismo debe regirse por el Código Civil. Frente a la actitud del arrendatario de no pagar la renta en el contrato de industria, el dueño o arrendador  ¿puede interponer un juicio verbal de desahucio, o un procedimiento declarativo ordinario según su cuantía?.

Esta cuestión no está resuelta por unanimidad por nuestros Juzgados, ya que algunos de ellos opinan que el prcoedimiento adecuado es el ordinario según la cuantía, como la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª), y otros se inclinan por entender que el juicio verbal de desahucio es el idóneo como la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª).

El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento civil (LEC) establece que :  Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía las demandas que versen sobre reclamación de cantidad por impago de rentas y cantidades debidas y las que igualmente, con fundamento en el impago o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Nosostros consideramos que el procedimiento adecuado es el juicivo verbal de desahucio, aunque esté excluido el arrendamiento de industria de la LAU, porque el Código Civil en su artículo 1569.2 señala que se considera causa de desahucio la falta de pago de la renta, sin distinguir si el arrendamiento es urbano o de industria. No obstante habrá que estar a lo que la Audiencia Provincial de nuestra ciudad considere, pues aunque nos parezca más razonable un criterio que otro, en definitiva quien dicta la sentencia es el Tribunal.

Maria Jose Arcas Sariot
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