El contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador

El contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador

El contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador se extinguirá de pleno derecho si el arrendador era el usufructuario del bien.

Veamos qué sucede con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador cuando éste era el usufructuario del inmueble arrendado.

Recordar que el usufructuario es la persona, que sin ser el dueño de la cosa, tiene el derecho de uso y disfrute sobre la misma. El usufructuario al tener el derecho de goce de la cosa puede arrendarla.

Ejemplo: En una herencia se adjudica a favor del viudo el usufructo de un local de negocio y a los hijos se les adjudica la nuda propiedad. El usufructuario puede celebrar un contrato de arrendamiento del citado local.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador cuando éste había sido concertado por el usufructuario del inmueble?

Hay que tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento:

a) Si el contrato de arrendamiento se ha celebrado por el usufructuario a partir del 1 de enero de 1.995 y por tanto está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), el contrato de alquiler queda extinguido con el fallecimiento del usufructuario.

b) En los contratos sujetos a la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 (de renta antigua), el fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución contractual, salvo que las condiciones del mismo fueran notoriamente gravosas para la propiedad (duración muy alta o precio muy bajo, etc.) Artículo 114, apartado 12 TRLAU.

Por tanto, es muy importante que el arrendatario cuando contrate sepa si el arrendador es el propietario del inmueble o el usufructuario, ya que si se trata de éste último, el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador (usufructuario) se extinguirá a pesar de la duración que se haya hecho constar. Esto tiene sobre todo importancia cuando se trata de locales de negocio y el arrendatario ha pagado una fuerte cantidad para quedarse con el traspaso del local o de la industria.

Fallecimiento del usufructuario en contratos celebrados a partir del 1.01.1995 sujetos a la LAU 29/1994.

La norma aplicable es la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

Se aplica a los contratos de arrendamieno de viviendas y de uso distinto del de vivienda (locales).

El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), referido al arrendamiento de viviendas dispone que:

“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.”

En cuanto a los arrendamientos distintos del del vivienda (locales de negocio), la LAU no dice nada al respecto, por lo que serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil, disponiéndose en el artículos 480 y 513 del Código Civi  (CC) lo siguiente::

Artículo 480 Código Civil: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí­ mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”

Articulo 513 Código Civil: El usufructo se extingue:

1º).  Por muerte del usufructuario.

2º).  Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el tí­tulo constitutivo.

3º).  Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.

4º).  Por la renuncia del usufructuario.

5º).  Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.

6º).  Por la resolución del derecho del constituyente.

7º).  Por prescripción.

Comunicación tras el fallecimiento del arrendador (usufructuario)

Tras el fallecimiento del usufructuario, el propietario del inmueble que ahora tiene el pleno dominio del mismo puede hacer varias cosas:

1ª.- Comunicar la extinción del contrato de arrendamiento

Si no quiere seguir con el contrato deberá notificarle fehacientemente al arrendatario el fallecimiento del arrendador así como la extinción del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 13.2 de la LAU por lo que debe entregar la posesión del inmueble.

En el supuesto de que el arrendatario no acepte la extinción del contrato y por tanto no se marche, el propietario deberá iniciar un procedimiento judicial para conseguir el lanzamiento. Parece que la mayoría de los Tribunales se decantan en estos casos por ejercer un procedimiento de desahucio por precario contra los ocupantes del inmueble que no quieren abandonarlo, aunque algún Tribunal indica que el procedimiento a seguir sería un procedimiento ordinario (artículo 249.1.6º LEC) para extinguir el título que hasta ese momento habilitaba la ocupación.

2ª.- Comunicar la continuación del contrato de arrendamiento

Si el actual propietario que ahora tiene el pleno dominio tras el fallecimiento del usufructuario quiere que continúe el contrato de arrendamiento, deberá notificarle a los arrendatarios que se subroga en la posición del arrendador y que a partir de ese momento deben abonarle a él las rentas.

3ª.- Si el actual propietario no hace nada

Si el propietario no envía ninguna comunicación y transcurre el tiempo cobrando las rentas de alquiler o se realizan actos que pueden interpretarse como que se desea continuar arrendando el inmueble, podrá considerarse de forma tácita que consiente continuar con el contrato de arrendamiento, pues lo contrario significaría ir en contra de los actos propios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), de fecha 28.10.2019:

Son hechos probados que “..el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 8 de octubre de 2002, figura como arrendadora la usufructuaria del inmueble y que la misma falleció en fecha 25 de noviembre de 2017 y que en enero de 2018 los propietarios de la vivienda comunicaron a los demandados dicho hecho y la extinción del alquiler, instándoles al desalojo del piso.

Que los demandados consideran que, como previamente a tal comunicación, se les hizo otra en la que les indicaban nuevo domicilio de pago para las rentas, ello reflejó la voluntad de prorrogar el contrato, al menos hasta octubre de 2018, concluyendo en que el motivo de oposición no podía prosperar porque la comunicación que aportan los demandados con su contestación ya indica que dicha aportación de un nuevo domicilio de pago lo es sin perjuicio de las consecuencias legales que tenga el fallecimiento de la usufructuaria en función del tipo de contrato que rija entre las partes.

Y que fue una vez examinado el mismo cuando se requirió el desalojo por la extinción del arriendo argumentando que, con la LAU de 1964 el fallecimiento del usufructuario no era causa automática de resolución, a diferencia de lo que sucede con la LAU de 1994, que es la aquí aplicable en atención a la fecha del contrato, que la facultad del usufructuario de disfrutar de los bienes comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa pero el usufructuario no puede transmitir derechos a otros de más duración que los que a él le corresponden ( artículo 480 del Código Civil y art 13 de la vigente LAU, conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador).

Que con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato y que los actuales propietarios, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario, señalando asimismo que en el caso del usufructo la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce “ipso iure” al decaer el derecho sobre el que estaban fundados, por lo que, en base a lo expuesto, comunicado a los inquilinos dicho fallecimiento y requeridos de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo,…”

Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), sentencia de 16.10.2012:

“En cuanto al contrato de arrendamiento que los demandados exhiben, una vez extinguido el usufructo por la muerte del usufructuario ( art. 513.1 Código Civil), quedó resuelto el arrendamiento otorgado por el mismo ( art. 480 CC ), en lo que abunda el art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al decir que los arrendamientos otorgados por usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Por lo tanto, extinguido el arrendamiento el día 8 de abril de 2011 en que falleció el arrendador, dejaron los demandados de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasaron por ello a ser precaristas, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.”

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Antonio Manzanares Jiménez

    Si la propietaria de un inmueble fallece y previamente, hace seis meses había renovado a unos de sus hijos la utilización del piso, con precio módico, ahora al fallecer su madre, tiene 4 hermanos que desean vender la vivienda como herencia, para repartir y este hermano dice que “cumplirá el resto del contrato que le queda y que no se va a poner el piso a la venta”, acto que ha sido, de forma incomprensible, como corderitos, y han firmado dejar a su desalmado hermano que continúe, cuando lleva 14 años con un alquiler muy barato, jubilado ex funcionario, con buena paga, vehículo, etc.. ¿Esta Ley no es para las personas ajenas a la familia y por tanto no puede dejar al resto de sus “listos” hermanos dejarlo hasta que cumpla el resto del contrato y con posibles prorrogas?. Ruego pueda aclararme este tema. Gracias.

  2. juana

    Resido en un piso de alquiler desde el 1 de octubre de 2001. La propietaria falleció hace más de 10 años y su hija nos dijo que era la nueva propietaria. En su copia del contrato firmó una anotación a mano indicándolo e hizo firmar a mi marido, que es el titular del contrato. No nos dio copia. Es decir, nuestro contrato sigue a nombre de una persona fallecida y no sabemos si esto sigue siendo legal, ¿no tendría la nueva propietaria que haber hecho ya un nuevo contrato a su nombre? ¿Tiene alguna sanción por no hacerlo después de tantos años? ¿Se puede considerar contrato verbal? Ahora quiere que nos vayamos y no sabemos si tiene derecho en estas condiciones o tenemos algún arma para mantener nuestro alquiler. Además, ahora indica que el piso ya no es suyo, sino de “sus hijos”, pero no nos ha comunicado nada oficialmente y seguimos pagándole a ella. ¿Qué ocurre si esto fuera así? Muchas gracias.

  3. Salva G

    Estimados compañeros, enhorabuena por los artículos jurídicos, dan mucha orientación en cuanto a abordar determinados temas.
    Ciertamente ayer vi, que en el presente artículo aparecía como el procedimiento de preferencia el precario, y viendo la jurisprudencia compruebo que los tribunales se decantan con el procedimiento Ordinario 249.1.6º. Así que simplemente comentaros esta línea a la que derivan los tribunales, toda vez que puede suponer la desestimación por inadecuación del procedimiento. Un saludo y gracias por compartir estos artículos.

  4. Carina

    Hola buenas tardes..
    Mi consulta es la siguiente: mi suegro hace poco falleció y tiene unas hectáreas de campo(herencia de sus padres) que están alquiladas hasta mayo de 2021..
    Mi suegra dice que le corresponde el total del alquiler a ella..
    Es así? Porque no es algo que compraron los 2 como la casa..
    A quienes correspondería cobrar?? son 3 hijos más mi suegra..
    Y que pasa después de mayo que terminé el contrato?? Se puede volver a alquilar??

  5. Ignacio

    ¿… y si el arrendador es a la vez propietario y usufructuario? Esto puede ocurrir si al fallecer uno de los progenitores el inmueble quedase dividido en dos partes: una para los hijos y otra para el otro progenitor, y que los hijos cediesen el usufructo al progenitor que queda vivo. Este progenitor podría alquilar el inmueble en su totalidad, ya que sería propietario de una mitad y usufructurario de la mitad restante. ¿Que ocurre en este caso cuando fallece el segundo progenitor…? ¿pesa más que sea usufructuario (por lo que se extinguiría el contrato) o que sea propietario (el contrato continuaría)?
    Muchas gracias por su respuesta.

  6. Joan Oliva Traver

    Buenos días, mi consulta es la siguiente, tengo un piso alquilado soy el propietario (arrendador)la inquilina ha fallecido hace una seman aproximadamente, me he enterador pro vecinos. Mi pregunta es la siguiente:
    si en tres meses nadia me notifica la subrrogación, que “pasos” o documento tengo que hacer para recuperar i entrar a la vivienda. Y a quien se le notifica, no tengo datos de sus hijos.

    Agradecido

    Joan Oliova

  7. Marta crespo

    Mi ama y ataba de alquiler en una vivienda municipal, ahora se queda mi hermano porque estaba empadronado y tiene un grado de 71 de minusvalía como debo de hacer para solicitar la vivienda para el, como debo de escribir la carta para solicitar esa vivienda?

  8. Eduardo Garcia

    Hola buenas tardes acaba de fallecer mi arendatario y era el propietario de del inmueble me llama su hija para comunicarmelo y me dice que siga ingresando en la cuenta del banco de su padre pero que todavia no es de su propiedad ni de su hernama y que no saben si seguiran alquilando la vivienda
    Mi pregunta es: tengo o debo seguir ingresando el dinero en la cuenta del fallecido ? como justufico que ingreso a un fallecido ?
    gracias
    saludos

  9. Santiago

    En el caso de que el Arrendador fuese tutor legal del propietario, y posteriormente el propietario fallece. ¿El contrato seguiría en vigor?
    La comunidad hereditaria estaría formada por un hijo del propietario (tutor), y 3 nietos. La madre de uno de los nietos es la arrendataria y los otros dos nietos, a parte de estar en desacuerdo desde un principio con esa decisión, una vez fallecido el propietario queremos que esa persona abandone la vivienda para hacer los trámites de la herencia y vender la propiedad o al menos las dos partes que nos pertenecerían.

  10. Adriana

    Buenos días mi nombre Adriana tengo alquilado un piso y su dueño murió y la inmobiliaria me cobra el alquiler pero me di cuenta q se quedan con el dinero q debo hacer?

  11. Ivan

    La dueña del piso, ha fallecido, y los 2 hijos de la fallecida, no saben si vender o alquilar los pisos. Yo estoy en uno de los pisos en alquiler. Me puede echar, porque ha muerto la dueña piso. Oh los papeles del alquiler es vigente. Gracias.

  12. Alejandro torres

    Buen día ya alquilaba una casa qe estaba al nombre de mí padre y el falleció tengo la obligación de seguir pagando el contrato estaba al nombre de el ?

  13. almudena

    hola buenas tardes tengo un contrato de alquiler en el que el dueño del piso a fallecido ,ahora los hijos me dicen que van a vender el piso pero segun el contrato tiene vigor has ta 2024 quepuedo hacer

  14. Jaione Raya

    Hola, el arrendador y propietario de la vivienda que tengo arrendada a fallecido. Que derechos tengo si la familia decide venderlo o subirme la renta acordada según el contrato que tengo firmado desde el pasado 2013?

    Gracias de antemano.

  15. Virginia

    Hola, mis abuelos murieron y sus herederos, mi padre y mi tía, no han hecho la partición de bienes. Mi abuelo les dejó en herencia un local comercial que mi tía quiere alquilar pero mi padre no. Podría mi tía alquilar ella sola el local haciendo un contrato de alquiler aun cuando el local continúa a nombre de mi abuelo?
    Gracias por la ayuda.

  16. Maria

    Mi esposo va a recibir la herencia en vida de sus padres, y tiene que recibir varias casas con inquilinos. El no conoce el estado de estas casas ni los inquilinos, tiene que seguir con los contratos de alquiler que tenían los inquilinos con sus padres o a la fecha de finalización de dichos contratos se pueden cambiar a nombre de mi esposo (el heredero) con distintas condiciones, una vez revisadas las viviendas para saber que condiciones se encuentran las mismas o si se tienen que hacer mejoras e incluirlas en el nuevo contrato?? Muchas gracias ¡¡¡

  17. Monica

    Mi pareja fallecido y no estábamos casados el piso en el que vivimos era suyo a su nombre pero se debe la hipoteca no hay herederos y yo he dejado de pagar las cuotas si me quedo ocupandola cuánto tiempo tardarían en embarga la o subastarla o de que manera podría yo quedarme con ella

  18. Celia

    Hola me gustaría saber en que artículo y ley dice que si el arrendador no es el propietario no se extingue el contrato de arrendamiento.

  19. Rberto marquez

    hola y si el dueño murio hace trinta años y no hay persona que aparezca, en el gobierno exite, tengo recibos de telefeono pero no puedo sacar el de la luz.
    QUE HAGO?

  20. Carlos

    Buenas tardes, por favor tengo una duda. Mi padre arrendo un local en 1.988 cuando el murió paso a mi madre como usufrusta pero a la muere de ella el heredero soy yo. Puedo echar al inquilino.

  21. Tatiane nurdi faleiro

    La arrendataria en usufructo acaba de fallecer y la hija dice que debo dejar el inmueble. Soy madre soltera y llevo casi 10 años con el piso al corriente de pagos. Puede echarme aunque se me acabe el contrato en marzo.

  22. kaabil

    buenos dias, ha fallecido el duenño del piso en el que vivo, solo me estaba alquilando una habitacion, creo que el piso lo tiene avalado para un negocio que tiene con otro socio. quisiera saber si legalmente tengo algun derecho a seguir viviendo en la habitacion?? pagando lo mismo que pagaba antes ?? o debo de recoger mis cosas no valla a ser que un dia me cambien la cerradura. intento ponerme en contacto con la otra perona y nadie me contesta. me gustaria tener vuestra asesoria juridica si creeis que podria quedarme algun tiempo o me deberia de ir ya?? muhas racias por vuestro tiempo

  23. Juan Carlos

    Buenos días,

    Mi abuela ha fallecido recientemente y somos sus 4 nietos los únicos herederos, ya hemos iniciado los trámites para adjudicar la herencia, el caso es que hay una de las propiedades que tenemos posibilidad de alquilar ya, y el inquilino no puede esperar a que acabemos los tramites de adjudicación ¿Es legal hacer el contrato de alquiler a nuestro nombre (los herederos) aunque todavía no hayamos adjudicado?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Juan Carlos,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  24. Juan Carlos Guevara

    Hola, agradezco de antemano cualquier información que puedan facilitarme.
    Mi madre falleció en septiembre del 2018 dejando un piso alquilado que hemos heredado yo y mis dos hermanos.
    El contrato de alquiler fue firmado por la representante de mi madre en calidad de “Arrendador” el 28 de octubre del 2013. Dicha persona es propietaria de una gestoría que además lleva o llevaba en su momento asuntos inmobiliarios.
    La escritura de aceptación y adjudicación de herencia la firmamos los tres hermanos en febrero del 2019.
    Por diferentes desavenencias los hermanos no nos hablamos entre nosotros y yo no dejo de mandarles Burofax, mails…etc.
    La situación es que yo a fecha de hoy nunca he cobrado mi parte proporcional de la renta, la cuenta donde se deposita ha cambiado y no soy titular de esta pero lo peor es que yo expresé claramente mi oposición a que el piso siguiese alquilado desde antes de la firma de la aceptación de la herencia.
    Estaba cobrando la RENTA MINIMA DE INSERCION LABORAL (REMI) y me la han retirado precisamente por tener 1/3 de un piso en propiedad, es decir, actualmente no tengo ingresos económicos y la ruina y el comedor social son una realidad nuevamente en unos meses.
    Mandé un Burofax a la gestoría, concretamente a la persona que figura como “Arrendador” expresando mi total oposición a que dicho piso siga alquilado y no aceptaron su entrega, tampoco lo retiraron de la oficina de Correos y el plazo para hacerlo concluyó.
    Resumiéndolo mucho, mis hermanos retiraron el dinero de las cuentas bancarias el 23 de junio del 2019 y no me dijeron nada. Yo al enterarme en noviembre del mismo año hice lo propio lo que indica la mala fe de los mismos pues yo estaba recibiendo asistencia en un centro de rehabilitación psicosocial, tratamiento psiquiátrico y psicológico además de haber tenido que pedir un crédito bancario y usado la tarjeta de crédito para subsistir…etc.
    ¿Puedo impugnar el contrato de arrendamiento de alguna forma?
    ¿Se puede seguir renovando sin mi consentimiento expreso el contrato de alquiler?
    ¿Mis hermanos pueden hacer gestiones como cambiar la cuenta bancaria donde se realiza el ingreso o renegociar el contrato sin mi permiso expreso como ya hicieron?
    ¿La gestoría y más concretamente “el Arrendador” del piso pueden desentenderse del asunto y haber permitido que en dos ocasiones se renovase el contrato pese a mi oposición?
    Estoy realmente desesperado y además intuyo que dada mi precaria situación económica mis hermanos tratan de terminar de arruinarme para hacerme renunciar a otros derechos percibidos de la herencia de mi madre (una casa en usufructo vitalicio) obligándome a malvenderla para liberar en cierto modo la venta de la casa sobre la que hago la consulta o incluso obligarme a renunciar al usufructo de la casa en la que vivo.
    ¿Qué puedo hacer?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Juan Carlos,
      Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
      Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
      Te dejo el enlace para mayor información.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  25. cinta

    Hola,mi padre murió en marzo del 2019 el mes anterior se hizo un contrato de arrendamiento de un local y ahora lo he heredado yo,¿Puedo echarlo ya que quiero vender el local?hay un contrato de un año renovable a 5 años.Se lo he conentado al inquilino y me ha dicho que no se va a ir.

  26. Maribel

    Buenos dias!!
    Mi pregunta es:llevo viviendo en un piso de alquiler unos 22 años
    Desde 2007 no me volvieron hacer contrato..pero a muerto el propietario y le dejo el piso a un hermano..este quiere vender.
    Que derechos tengo y si me tiene que indemnizar?
    Muchas gracias

  27. eloi

    Hola, una consulta.
    Tenemos un contrato de alquiler con opción a compra de una plaza de parking. La opción de compra se efectuará cuando fallezca el propietario y se haga la herencia a los hijos.
    Esa obligacion de vender tal cual estaba acordada pasa a los herederos o que situaciones nos podríamos encontrar.
    gracias

  28. Sergio. Óscar serrano sanchez

    Mi madre. Heredó. Un piso alquilado en 1964 y. Paga 54€ .lo. Necesita. 1 hijo. Para. Vivir .es. De. Renta antigua,puedo tirarlos para vivir? Y para venderlo.para comprar el que yo quiera?

  29. carlos gomez gomez

    Que ocurre si los inquilinos han depositado fianza en un contrato de alquiler con un usufructuario y este fallece, pierdo la fianza al rescindirse el contrto

  30. Elena

    Buenas tardes
    En nuestro caso el contrato está celebrado con el representante de la propietaria (hijo y madre), que actúa en su nombre con poderes (que no sé a esta fecha si han sido revocados o no, la verdad). Al fallecimiento de la señora, nosotros ¿a quién estaríamos vinculados? ¿se extingue el contrato?

    Por otro lado, si nosotros no tenemos constancia de que se haya producido dicho fallecimiento, porque todas las gestiones se han hecho con el hijo y además la señora vive en otro país… ¿cuáles son nuestros derechos si algún otro hijo o incluso el mismo nos reclama el piso de un día para otro? ¿hay normativa específica de plazos o similar?

    Muchísimas gracias.

    • Inmaculada Castillo

      Hola ELENA,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  31. David

    Hola mi padre murió el 17 oct 2017 y el inquilino del apartamento me paga pero si quiero reformar o vivir allí o aumentar la renta como hago?el contrato es antiguo y viven hace 9anos por eso me da pena pero creo q no lo cuidan la anciana y su hijo.no hice contrato nuevo ni nada y creo q cobro poco.la asesoria no mandó carta informativa de fallecimiento pero cobro y comunicó sin problema.gracias

  32. MIGUEL

    BUENOS DÍAS:
    MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE,SE PUEDE PONER EN EL CONTRATO DE ARRIENDAMIENTO UNA CLAUSULA QUE EN CASO DEL FALLECIMIENTO DEL DUEÑO DEL PISO EL CONTRATO QUEDARÍA ANULADO Y NO SE PRORROGARÍA?.¿PODRÍA SER UNA MANERA DE PODERTE ASEGURAR QUE UN PISO HEREDADO LO PODRÍAS VENDER O DISFRUTAR PARA TI SIN TENER QUE ESPERAR A LA FINALIZACIÓN DE DICHO CONTRATO?.

    MUCHAS GRACIAS

  33. Rosa Botinas

    Mi madre falleció mi pregunta es el piso que me tocó de herencia esta alquilado cuando yo puedo cobrar el mes alquiler cuando este todo arreglado de papeles i aceptación herencia o ya puedo cobrar el alquiler.
    A ver si me ayudas tengo un lío.

  34. Ester

    Buenos días,

    Mi madre ha recibido por herencia tras el fallecimiento de mi hermano, unas tierras en Aragón. Hay un contrato de alquiler, que todavía no tenemos en nuestro poder.

    Mi madre y sus hijos, no queremos esas tierras. ¿Hay alguna posibilidad de venderlas o donarlas a su viuda?

    Gracias

  35. DOLORES MARIA CAMPOS SILVA

    3.- Que los herederos no lleven a cabo la partición, en este caso deberán actuar todos en forma conjunta pues todos formaran parte de la comunidad hereditaria en la que está integrado el inmueble sobre el que recae el arrendamiento. El arrendatario debe ir abonando la renta mensualmente, aunque no sepa a quien ha de entregársela. Si la hacía mediante transferencia bancaria debe seguir haciéndolo y si era persolmente y no pasa nadie a cobrar el recibo, deberá consignarla judicialmente o ponérsela a disposición de la herencia yacente mediante giro postal.

    Yo como arrendataria de un local y sin factura de la comunidad hereditaria consigno en el juzgado el importe del alquiler (base imponible) o como el servicio esta sujeto a la tributación del IVA, deposito base imponible +21 % de IVA pero no tengo factura para deducirlo, el IVA es neutral y que pasa con la obligación de pagador (arrendatario) de aplicar la retención, como debo proceder agradezco la ayuda.

  36. GGarcía-Valdecasas

    Buenas tardes,
    les agradecería me indicaran cual podría ser mi situación.

    El día 13 febrero 2018, falleció el día 27 noviembre la arrendadora, y me enteré por 3ºs de este suceso; el Contrato de Alquiler lo firmamos el pasado día 27 noviembre 2017 por un periodo de 11 meses.

    Desconozco el número de herederos, y siempre me cobra la mensualidad una hija.

    En cualquier caso ¿tendría derecho, si procediera, a comprarles la vivienda?.
    Gracias.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola GGarcia-Valdecasas:
      El derecho preferente de adquisición de la vivienda a favor del inquilino requiere en primer lugar la venta de la vivienda por el titular, no considerándose que existe venta el cambio de titularidad por herencia.
      Saludos

  37. JAVIER

    Os comento mi caso, el arrendador ha fallecido (propietario del piso) y han cancelado la cuenta corriente donde veníamos haciendo los ingresos del alquiler, nadie nos ha notificado nada y sabemos que ha fallecido porque el banco beneficiario nos lo ha dicho y porque nos dimos cuenta que nos devolvían las transferencias enviadas para el pago del alquiler. No hemos podido contactar con nadie de su entorno y nadie se pone en contacto con nosotros y han venido devueltas las 3 transferencias que todos los meses veníamos haciendo. ¿Qué podemos hacer?

  38. Antonio

    Mi madre ha fallecido y a dejado la legítima a mi hermana la mayor. A mi hermana la mediana una vivienda ( está en disputa x que hay dos viviendas).
    Y a mi me a dejado un local que está alquilado. Es legal que yo demostrando al inquilino que soy el heredero, me.ingrese el alquiler en mi cuenta, teniendo en cuenta que no hay haceptacion de herencia por la disputa de la vivienda.
    Tengo entendido que es legal hacerlo , se llama haceptar la parte de la herencia otorgada. Aunque alla una disputa por otro motivos. Es cierto?

  39. Luis

    Hola soy luis mi caso soy inquilino hace 12 años el dueño del piso a fallecido hace año y medio tengo un contrato firmado por el…los familiares no se kieren hacer cargo del piso k todavia sigue con hipoteca yo estoi abonando la cantidad pactada ala cuenta hipotecaria
    K pasaria mas adelante.cosa k estoi interesado en seguir viviendo aki.

  40. María

    Si mi padre es propietario ( no usufructuario) de un local arrendado y fallece, hay que hacer la actualizacion de la renta, porque el arrendamiento continuará, pero aún no se ha procesido a la lectura del testamento y no sé si puedo firmar yo como hija, el nuevo contrato de continuacion del arrendamiento con la actualizacion ya hecha de la renta.
    He leído que no podemos cobrar los recibos hasta que no aceptemos la herencia.

  41. Tania

    La fallecida tenia 3 duplex y 3 hijos. Uno de los duplex lo alquilo yo y cada hijo heredara uno de ellos. Me han llamado para avisarme y que en unos dias pasara a presentarse la hija a quien le corresponde el duplex que alquilo y cobrar el alquiler de este nes. Por lo que entiendo, mi contrato quedaria igual por herencia. Sin embargo, los datos de la nueva arrendadora cambiarian, como lo haria? Con una clausula anexa al contrato inicial? Me afecra a la hora de deducir la renta? Puesto que todos los años he deducido el alquiler de la renta. Me veo afectada por este cambio?

  42. izaskun

    Me ha parecido muy interesante la informacon, pero me ha surgido una duda.
    CUAL SERIA EL VENCIMIENTO EN EL SIGUIENTE CASO.
    COMPRA DE UNA VIVIENDA CON CARACTER GANANCIAL
    FALLECE HACE MAS DE QUINCE AÑOS UNO DE LOS CONYUGES.
    NO SE PRACTICA LA PARTICIÓN y adjudicación de su herencia.
    EL CONYUGE SUPERVIVIENTE DISPONE DE LA TOTALIDAD DE LA PROPIEDAD Y LA USA LIBREMENTE, hace diez años mas o menos la va alquilando y cobrando integramente la renta.
    EL ULTIMO CONTRATO SE FIRMO EN DICIEMBRE PASADO Y EN ENERO FALLECIO LA ARRENDATARIA.

    QUE PLAZO DEBEMOS RESPETAR.
    Nota…el primer fallecido nombro herederos a los hijos, sin perjuicio del usufructo correspondiente a la viuda.

  43. jonatan

    Hola agradeceria mucho si alguien me ayudara con esto, mi papa fallecio, tendria que hacer un Contrato de renovacion y lo que quiciera saber es como deberia hacerlo porque somos tres hermanos, yo soy el mayor y tambien esta mi mama pero ella no quiere saber nada de esto. Que y como deberia hacerlo. Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Jonatan,

      He leído tu consulta y te recomiendo que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 ( Extensión 1). Él puede resolverte de manera detallada y sobre la marcha las dudas que comentas, así como indicarte la forma de proceder.

      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  44. Jose Manuel SERRANO PEREZ

    Hola :Me gustaría saber si se puede hacer un contrato con opción a compra a fecha del fallecimiento del propietario del local

    • Jose Manuel SerranoSerrano Perez

      Hola:El arrendador si que es pleno propietario pero quisiera saber si existe un contrato de alquiler con occion a compra para ejecutarla el dia del fallecimiento sin pasar por los Herederos

  45. ALEJANDRO VACA

    Resulta que: estoy viviendo en un piso en el cual ocupo una habitación, hasta ahora , no sabía que el propietario había muerto, y que hubo una mujer que fue su compañera, el fallecido tuvo una anterior relaciôn, en la que tuvo 2 hijos. Ahora resulta que aparece un individuo, que Di e ser el propietario, lo que es totalmente mentira, ya quienes ni PARIENTE ni mucho menos del finado, yo por mi parte he querido ponerme en contacto con unas personas que aparecen en un testamento pero no lo consigo, ya que mi investigación por dar con el paradero es insuficiente y lenta, o sea que estoy buscando a los herederos que aparecen en ese testamento. Aunque he o hemos corrido con los gastos de mantenimiento, no importa, Pero en cualquier cosa, desearía poder con tales a los herederos de las cosas que ocurren.Y que ellos puedan hacer el debido usufructo.

  46. adriana palacio

    buenas noches…..mi tia fallecio y quede con mi hermana como heredera de un apto el cual esta en alquiler en una oficina inmobiliaria.el contrato se termina el 30 de abril de el proximo año,queremos vender,obvio dejar que se cumpla el termino de el contrato,pregunto….porque tenemos que indemnizar al arrendatario si hay nuevos dueños y tras de el hecho se les va a avisar con tres meces de anticipacion???que puedo hacer???por favor respondanme al correo electronico,gracias

  47. dario

    como puedo saber quien es el dueño de una propiedad, yo estaba alquilando y la mujer que me alquilaba falleció y ahora no se que hacer?

  48. Maria

    Buenas tardes
    tengo un piso en alquiler y el usufructuario murió hace un año. su hija me mando una carta diciéndome que puede estar dos años en el piso según la nueva ley y si no decíamos nada una vez pasado este periodo ella continuaría con el mismo alquiler. Eso es tácito?
    Una vez terminado los dos años puedo incrementarle el alquiler o decirle que se puede ir del piso?
    muchas gracias

    • Inmaculada Castillo

      Hola María,
      Hola Sandra,

      Atendiendo a la pregunta que realizas te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica en el 807.502.004 para que personalmente te pueda dar una respuesta detallada a tu consulta.

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  49. Isabel

    Existe alguna posibilidad de poder establecer en un contrato de arrendamiento alguna clausula, para que a la muerte del arrendador el contrato siga vigente. O en su defecto dejar constancia en dicho contrato de un derecho sucesorio sobre el bien?

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Isabel:
      Entiendo que conforme a la libertad de pactos se puede recoger en el contrato que al fallecimiento del arrendador el contrato seguirá en vigor, designando a la persona que a partir de ese momento lo sustituye, así como donde se deben hacer los pagos previa notificacion al inquilino de dicho acontecimiento.
      Un saludo y gracias por seguirnos

  50. juan

    Que pasa si la propietaria del piso donde vivo se.a muerto hace 4 anos y yo vivo todavia en este piso.y que no tiene herederos?

    • Isabel

      En caso de no tener herederos sería el estado quien tendría el derecho a suceder sobre los bienes de la fallecida. Y sería este quien adquiriría la propiedad del bien.

  51. Arsenio Ramos Velasco

    En un contrato de arrendamiento de local,en el que figuran como arrendoras 2 personas. Si fallece una de ellas la otra puede hacer un nuevo contrato con condiciones distintas al inicial o hay que esperar a que se solucione la herencia para que intervengan los herederos.

  52. Inés Moreno

    Hola, mi duda es si se debe hacer un nuevo contrato de arrendamiento al fallecimiento de una de las propietarias. La vivienda era propiedad a partes iguales de dos hermanas. Al fallecimiento de una de ellas, la propietaria (por testamento) es la que actulamente vive. En el contrato de arrendamineto figuraban las dos y yo como autorizada. ¿es necesario nuevo contrato con la misma arrendataria?. Gracias

  53. karen

    hola hago una consulta yo alquile una casa al mes la mujer que tenia un usufructa (yo no tenia ni idea ya que nunca me lo comunicaron), y aparecio el dueño que queria que ha el le pagara el alquiler ,tambien el hermano d la señora ,pero un abogado me dijo que el contrato ya no tenia efecto,y yo en el inmueble estaba como usurpadora , hasta que me fui del inmueble ya que recibi varias amenazas de desalojo de las dos partes, ahora me dicen que m,e van a llevara jucio

  54. emilce gonzalez

    hola me interesa el tema ya que donde vivo el propietario murio .. y la inmobiliaria me dijo si me queria mudar ,, pero otras personas medicen q no me mueva dl inmueble. ya que no tiene herederos

  55. administracion fincas madrid

    Excelente post. Es una situación que no se suele dar pero nunca viene mal estar informados para evitar futuros problemas. Un saludo y gracias.

  56. ALEJANDRA

    BUENAS NOCHES
    MI NOMBRE ES ALEJANDRA Y NECESITO SABER QUE PUEDO HACER QUE AL HABER REALIZADO UN CONTRATO DE LICING EN EL AÑO 2001 ,HABERSE VENCIDO EL MISMO Y HABER FALLECIDO EL SR QUE ME HIZO EL CONTRATO EN EL 2004 (SU PROPIETARIO HASTA QUE FIRMO EL CONTRATO CONMIGO EN EL 2001) Y DE ACUERDO A LO ACTUADO YO SEGUIRIA ABONANDO MENSUALMENTE UNA CUOTA SIMILAR AL DEL CONTRATO DE LICING.
    HAN APARECIDO FAMILIARES PARA REALIZAR LA SUCESION DE TODAS LAS PROPIEDADES QUE TENIA EL SR Y MI DOMICILIO ENTRO EN LA ETAPA SUCESATORIA,PUES BIEN YO VIVO EN EL DOMICILIO DESDE EL AÑO 2001 HASTA LA FECHA ABRIL 2015.
    AHORA RESULTA QUE EN EL DIA DE HOY 30 DE MARZO 2015 VINIERON DE UNA INMOBILIARIA Y PUSIERON SOBRE EL MARCO DE LA PUERTA DE MI CASA UN CARTEL DE VENTA,SIN ESPECIFICAR NADA,SOLO DICE EN VENTA Y EL NOMBRE DE LA INMOBILIARIA.
    YO LLAME A LA INMOBILIARIA Y ME INFORMARON QUE LA JUEZA DE LA CAUSA DE LA SUCESION COMO LAS PARTES DE TODOS LOS POSIBLES HEREDEROS NO SE PUSIERON DE ACUERDO,DECIDIO QUE TODO SE PONGA EN VENTA.AHORA BIEN YO NECESITO SABER COMO ACTUAR FRENTE A SEMEJANTE SITUACION,YA QUE DESDE HACE 14 AÑOS YO ME HAGO CARGO DE TODO EN MI CASA INCLUSIVE TENGO LOS PLANOS DE LA MISMA Y NADIE A MI ME INFORMO DE SEMEJANTE DECISION.OBVIAMENTE QUE YO QUIERO PODER INTERVENIR DE ALGUNA MANERA PARA HACER VALER MIS DERECHOS DE POSESION REAL,PRESENTANDO CONTRATO-RECIBOS PAGOS-IMPUESTOS A MI NOMBRE Y TESTIGO QUE CERTIFICAN QUE YO VIVO AQUI DESDE HACE CASI 15 AÑOS.
    DR NECESITO SABER QUE DEBO HACER Y COMO HACERLO PARA QUE UD PUEDA PRESENTARSE COMO MI LETRADO Y PODER SOLUCIONAR MI CASO.
    ESPEROUNA PRONTA RESPUESTA.
    LO SALUDO ATTE
    SRA ALEJANDRA ROJAS
    PD:EN MI DOMICILIO VIVO YO MIS DOS HIJAS UNA DE 9 AÑOS OTRA DE 18 Y MI ESPOSO.

  57. elisa

    Hola! Agradecería mucho su colaboración ya que no se nada sobre el tema.
    Mi consulta es por la situación de la vivienda que habita mi suegra. Hace 20 años que vive en un PH con 4 familias mas. Hace 15 años aproximadamente que falleció el dueño del inmueble. Dejando 2 herederos que nunca realizaron la sucesión, ni se hicieron cargo del lugar por lo que el tiempo paso y estas familias siguen viviendo sin abonar mas que los impuestos correspondientes. Quiero saber si existe la manera de regularizar la situación de la propiedad siempre a favor de las familias que en ella habitan o si al hacerlo publico en alguna entidad del estado estarían en riesgo de terminar en la calle. La cual es mi mayor preocupación.
    Desde ya le agradezco mucho por su tiempo y si es posible espero una repuesta. Gracias. Saludos. Elisa

  58. marina

    buenas noches debo hacer un contrato de alquiler , renovación , el local era de mi padre somos 3 hermanos pero no tenemos partida de defunción a causa que la misma se encuentra en rectificación enm La Plata. como se encabeza el mismo y quienes figura . muchas gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Marina:
      1.- Si el local era propiedad de su padre (que ha fallecido), y van a formalizar un nuevo contrato de arrendamiento o renovar el anterior, deberá figurar en concepto de arrendador el ususfructuario en caso de que exista o el heredero o herederos que se hayan adjudicado el local en la herencia.
      No obstante, si quiere que hablemos con mas detalle sobre estas cuestiones, puede llamarnos al 807 502 004 (extención nº 1) y las perfilamos. Un saludo.

  59. Antonio Medina Galindo

    Resido en un piso en concepto de arrendatario desde el mes de Junio de 1.977,La arrendadadora usufructuoria de la finca donde resido hace unos tres años y medio que falleció, al morir sin hacer testamento sus hijos no llegan a ningún acuerdo de como repartirse la herencia que consiste en varias fincas de viviendas. Por medio de la Administración de la finca se me sigue pasando el recibo de arrendamiento por domiciliación bancaria como siempre incluso con sus correspondientes actualizaciones de renta todos los años a partir del mes de Junio de cada año. No he recibido jamás comunicación Oficial alguna del fallecimiento de la arrendadora ni por parte de la Administración de la finca ni de los hijos.
    Quisiera conocer mi situación legal y si tengo algún derecho adquirido para continuar en la vivienda. Muchas gracias por su

  60. crlos san miguel juste

    la fallecidad tenia es propietaria de la mitad y la otra mitad en sufruto los arrentatarios llevan seis meses sin pagar y no pagan la luz,agua y basuras se les a dado quince dias par que dejen la vivieda con carta en trega en mano y con p resencia del juez de paz y firmada por el juez.que tenemos que hacer para que dejen la vivienda.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola crlos san miguel juste:
      1.- Si los inquilinos no pagan el alquiler de la vivienda, la unica manera de recuperar la finca es a través de un procedimiento de desahucio por falta de pago.
      Si necesitas mas información sobre el problema que planteas puedes llamarme al 807 502 004 (marcar la extensión 11) y hablamos. Un saludo

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