El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca

Deudas por gastos comunes a la Comunidad de propietarios. El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca.

Con el comentario de algunas sentencias vamos a intentar explicar las razones por las que el crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca.

Con un EJEMPLO situamos el asunto que vamos a tratar:

Un piso ubicado en un edificio sujeto a propiedad horizontal se encuentra gravado con una hipoteca a favor de un Banco. El dueño del piso adeuda a la Comunidad de propietarios el pago de los gastos comunes correspondientes a los cinco primeros meses del año 2019 y además debe las cuotas de los años 2018 y 2017

La hipoteca está inscrita antes de que se haya reclamado judicialmente el importe de la deuda.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

PREGUNTA:

¿El crédito de la Comunidad por esa deuda, nacida con posterioridad a la hipoteca inscrita en el Registro de la propiedad, tiene preferencia al del Banco por su hipoteca?

RESPUESTA:

Nos la da la redacción del artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH que establece:

» Los créditos a favor de la Comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.»

Los créditos de las Comunidades de propietarios por deudas derivadas de gastos comunes tienen una «afectación real» sobre el inmueble por la cuantía de dicha deuda correspondiente al año corriente y a los tres años anteriores.

 

Del anterior precepto de la LPH se infieren TRES CUESTIONES importantes:

1ª.- El crédito que ostente la Comunidad de propietarios por impago de los gastos generales TIENE PREFERENCIA frente a los créditos recogidos en los números 3º, 4º y 5º del artículo 1923 del Código Civil.

2ª.-  El artículo 1923.3º del Código civil recoge: » Los CRÉDITOS HIPOTECARIOS y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, SOBRE LOS BIENES HIPOTECADOS o que hubiesen sido objeto de la refacción».

3ª.-  El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca pero está limitado sólo a las cuotas impagadas de la ANUALIDAD CORRIENTE Y LOS TRES AÑOS ANTERIORES.

EJEMPLO:El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca

Siguiendo con el ejemplo indicado al principio, el crédito de la comunidad por la deuda del propietario moroso que adeuda los gastos comunes de los años 2017, 2018 y el corriente de 2019SÍ TIENE PREFERENCIA FRENTE al crédito que tiene el Banco con la hipoteca, puesto que como hemos visto por el art. 9.1 e) LPH, la preferencia de la Comunidad se extiende a la anualidad corriente (año 2019) y a los 3 años anteriores (2018, 2017 y 2016), por lo que la totalidad de la deuda de nuestro ejemplo tendría PREFERENCIA.

¿ Cómo hacer valer que el crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca ?

Sin embargo, la «afectación real» a que queda sujeto el inmueble por los créditos a favor de la Comunidad de propietarios y la preferencia frente a otros créditos inscritos, requiere a efectos prácticos que sea reconocida judicialmente dicha preferencia frente a a la hipoteca mediante un nuevo juicio de «tercería de mejor derecho«.

 

SENTENCIAS. El crédito de la comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca:

 

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 19.10.2016:

» Sin embargo, la Ley 8/2.013, de 26 de junio, vigente desde el día 28 de junio de 2013, da una nueva redacción al art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , quedando redactado de la siguiente manera dispone que «los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto».

Y como señala la RDGRN de 22 de enero de 2013, el efecto natural de la preferencia del crédito que prevé el segundo párrafo del artículo 9.1 e) de la LPH es, justamente, el de que su titular puede hacerla valer «a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior (…) para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución (…)». De tal forma que como ya decía la RDGRN de 10 de agosto de 2006, la afección real y la preferencia que por ley se reconoce a los créditos de constante referencia «vienen a formar parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del dominio» de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, de manera que cualquier hipoteca constituida o embargo trabado sobre los mismos quedan subordinados a ellos «en su eficacia». En definitiva, como se desprende del tenor del artículo 9.1e), párrafo segundo, de la LPH , la preferencia absoluta -de grado y no de fecha- de este tipo de créditos frente a los previstos en el artículo 1923 apartados 3 º, 4 º y 5º, CC , con el límite temporal previsto, viene determinada únicamente por su naturaleza, careciendo de relevancia el momento en que unos y otros accedan al Registro de la Propiedad.«

 

–  Audiencia Provincial de Madrid (sección 12ª), sentencia de 18 de octubre de 2013:

» En la presente litis reclama la Comunidad de Propietarios actora su preferencia de crédito en el procedimiento hipotecario nº 230/2010, seguido en el Juzgado de referencia, para el cobro de los gastos de Comunidad.

La acción ejercitada se funda en el artículo 9.1 e) párrafo segundo de la LPH , en la medida que la suma reclamada corresponde a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente al tiempo de interponerse la demanda, y se articula a través de la modalidad de tercería de mejor derecho habida cuenta que la Comunidad actora tuvo en su momento conocimiento de que el piso a que correspondían dichos gastos era objeto de ejecución por parte de la entidad bancaria hoy codemandada, por lo que, estando afecto el piso al pago de los gastos reclamados, y encontrándonos, por tanto, ante una cuestión de prelación de créditos, debe estimarse que el cauce procesal elegido por la Comunidad es el adecuado.

… Se declara el mejor derecho de la Comunidad de propietarios frente a la Ejecución Hipotecaria».

–  Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª) de 17 de mayo de 2013:

»  La preferencia dicha se refiere al importe de la última anualidad ( POR LA REFORMA de junio de 2013 de la LPH el plazo se ha AMPLIADO A TRES AÑOSy a parte de la corriente, mientras que si existen otros débitos a favor de la Comunidad correspondientes a impagos de cuotas no comprendidas en el espacio temporal dicho, esa primacía ya no se aplica y deben concurrir con otros que pudieran existir para determinar el orden en que deben percibirse.

Aunque la parte apelante (el Banco) afirma que la preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario inscrito con anterioridad iría en contra del sistema hipotecario y del principio de publicidad, no puede compartirse dicho criterio. La sentencia que condena al propietario moroso a pagar los gastos comunes, concreta la afección real establecida legalmente, cualquier hipoteca del piso o local tendrá eficacia cuando no menoscabe el crédito de la comunidad que es preferente

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3 Responses to El crédito de la Comunidad tiene preferencia frente al del Banco por la hipoteca

  1. Antonio en 19 de noviembre, 2015 de 13:57

    Hola. Después de leer este artículo, creo que al final todo tiene su trampa y quien sale ganando es el banco. Según creo, efectivamente el crédito de la Comunidad resulta preferente, pero si el Banco ha iniciado ejecución hipotecaria y la Comunidad pretende hacer valer su crédito, el inicio de la tercería de mejor derecho implica que la Comunidad ha de pagar al Banco las costas de la ejecución hipotecaria….¿puede ser?

  2. Maria en 18 de enero, 2018 de 15:30

    Sobre su respuesta del 07/11/2017, en relación a preferencia del crédito de la Comunidad sobre el hipotecario, señala que debe hacerse valer mediante tercería.
    Mi pregunta es si la Comunidad debe esperar a la existencia de una ejecución hipotecaria o, por el contrario, puede ejecutar la vivienda en proceso reclamación cantidades.

    • Inmaculada Castillo en 19 de enero, 2018 de 9:58

      Hola María,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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