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El impago de los suministros en un arrendamiento

El impago de los suministros en un arrendamiento es causa de resolución del contrato de alquiler.

Mediante la lectura de un caso real, exponemos la doctrina del Tribunal Supremo sobre el impago de los suministros en un arrendamiento de vivienda cuyo contrato estaba sometido a la Ley de Arrendamientos de 1964.  Antes de nada, solo recordar que cuando hablamos de SUMINISTROS nos referimos a las cantidades que por CONSUMO DE LUZ, AGUA, GAS, etcétera,  realiza el inquilino de la vivienda.

SUPUESTO DE HECHO:

1.-  Don Ildefonso presentó demanda por la que instaba la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 15 de febrero de 1976 (contrato sujeto a la LAU de 1964); fundaba su acción en el hecho de que el arrendatario no había pagado el incremento de renta consecuencia de la actualización, ni otras cantidades tales como gastos de agua, servicios, suministros, etcétera.

2.-  El arrendador indicaba en su demanda que todas estas reclamaciones dinerarias se configuraban como cantidades asimiladas a la renta, de modo que su impago debía provocar el desahucio del inmueble. Es decir, el dueño consideraba que el impago de los suministros en un arrendamiento debía ser considerado como impago de la renta (“cantidades asimiladas”).

3.-  El Juzgado acogió íntegramente la demanda al considerar que los importes por suministro de agua y el resto de los servicios reclamados eran cantidades asimiladas a la renta, y el impago de estas cantidades constituía, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , el éxito de la acción de desahucio entablada.

4.-  La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte demandada, al entender que los suministros de agua y gastos de comunidad NO TIENEN LA CONSIDERACIÓN DE CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA, por lo que no pueden sustentar una acción de resolución arrendaticia. (Como veis la Audiencia le quita la razón al Juzgado).El impago de los suministros en un arrendamiento

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el impago de los suministros en un arrendamiento?

El Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 20 de Julio de 2011, resuelve el recurso que había puesto el dueño de la vivienda y establece lo siguiente:

1º.-  Se plantea básicamente una única cuestión jurídica, centrada en determinar si el impago de los suministros en un arrendamiento (consumo de agua, luz, etc.) y las cuotas de la comunidad de propietarios deben ser considerados como cantidades asimiladas a la renta en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

2º.-  El recurrente (dueño de la vivienda) expone que algunas sentencias consideran que el impago de cantidades en concepto de consumo de agua y gastos ordinarios de la comunidad de propietarios son cantidades asimiladas a la renta, y por ello su impago puede dar lugar a la resolución de la relación arrendaticia; frente a este criterio defendido, otras Audiencias Provinciales valoran que los referidos gastos no son cantidades asimiladas a la renta.

3º.-  El recurso de casación debe ser estimado. Esta Sala, dice el Tribunal Supremo, ya ha tenido ocasión de abordar la cuestión jurídica que ahora se plantea en un sentido favorable a las pretensiones del recurrente. Las razones son que el artículo 114.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece como CAUSA DE RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO URBANO, lo sea de vivienda o de local de negocio, no sólo la falta de pago de la renta, sino también la FALTA DE PAGO DE LAS CANTIDADES ASIMILADAS A ELLA, cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal; no fija, sin embargo, qué debe entenderse por cantidades asimiladas a la renta, motivo por el cual, tal y como ha señalado esta Sala, el concepto de «cantidades asimiladas a la renta» debe ser integrado en atención a los criterios que se fijen en cada momento en la legislación aplicable ( SSTS de 26 de septiembre y 7 de noviembre de 2008 ).

Un examen de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , exige concluir que en el concepto de «cantidades asimiladas» se incluyen el importe del coste de los servicios y suministros y de las cuotas de comunidad de propietarios.

Todo ello, unido a la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los suministros en un arrendamiento producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 .

4º.-   Como consecuencia de lo razonado, debe estimarse fundado el recurso de casación y, como quiera que se ha acreditado que la parte demandada (inquilino)  no ha abonado los importes relativos al suministro de agua y comunidad, a cuyo pago estaba obligada, se declara resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y se condena a los demandados a desalojar la vivienda dejándola libre, expedita y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de ser lanzados de ella a su costa.

5º.-  Igualmente, se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y que EL IMPAGO DE LOS SUMINISTROS EN UN ARRENDAMIENTO ES CAUSA DE RESOLUCIÓN  comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Jesús

    ¿El inquilino debe pagar el importe de servicios de mantenimiento/seguros como Endesa-X incluido en cada factura, si el contrato está a nombre del propietario, lo contrató él mismo y en el contrato d alquiler del piso no lo pone?

  2. Cobratis

    Muy buen aporte, algunas eléctricas deberían plantear la elaboración de contratos de suministro a arrendatarios ya que en la reclamación de deudas de impago de alquileres suele pedirse también el impago por sumunistros.

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