El presidente de la Comunidad debe reunir la condición de propietario
He decidido escribir este artículo para dar respuesta a algunas consultas que se nos han hecho sobre la posibilidad de que el Presidente de una Comunidad no sea propietario de alguno de los elementos privativos que la configuran (pisos, locales, etc.), y para ello, lo primero que hay que recordar es lo que nos dice la Ley de Propiedad Horizontal en este sentido.
- Artículo 13.2 LPH, dispone: ” El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo….”
Del texto citado, “el presidente debe ser nombrado entre los propietarios“, se desprende que la designación y ejercicio de dicho cargo ha de ser OBLIGATORIAMENTE ostentado por alguno de los propietarios integrantes de la Comunidad, excluyéndose terceras personas aunque tengan vinculación familiar con el propietario real.
Así lo ha venido entendiendo el Tribunal Supremo, ente otras la sentencia de 14.10.2008, de la que extraemos las siguientes concsecuencias:
1º.- La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la Comunidad de propietarios de quien no es propietario.
2º.- Evidentemente la normativa del art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil.
3º.- La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1994 estudia un caso análogo, referente a no reunir el Presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 13, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento.
4º.- Esta exigencia de que el Presidente de la Comunidad debe reunir la condición de propietario no es susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente, por lo que se trataría de acto radicalmente nulo no sometido a plazo de caducidad alguno para su impugnación.
Igualmente otra reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 23.09.2015, declara NULO DE PLENO DERECHO el nombramiento de quien no es propietario como Presidente de la Comunidad. diciendo que ” se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo.”
NOTA: Los acuerdos NULOS DE PLENO DERECHO, no están sujetos a plazos de CADUCIDAD, por lo que en cualquier momento pueden ser impugnados ante los Tribunales.
OBSERVACIÓN:
En Cataluña, que tiene su propia normativa en materia de propiedad horizontal ( regulado en el capítulo III del título V del libro quinto del Código Civil de Cataluña), se establece en el artículo 553.15 lo siguiente: ” Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario“.
Al igual que pasa con la LPH, el Código Civil Catalán tambien exige que el presidente de la comunidad debe reunir la condición de propietario.
Acorde con lo anterior la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) en sentencia de 11 de febrero de 2014 se expone: ” En el presente caso, para tratar de eludir la norma imperativa, se elige Presidente a DON Eulalio propietario del piso NUM002 – NUM003 de la finca numero NUM000 quien ” delega en su yerno“, y “a quien se le confía la representación jurídica de la Comunidad y defensa de las cosas comunes, con los derechos, atribuciones y competencias que le confiere la Presidencia el Libro Quinto del Código Civil de Catalán de régimen de Propiedad Horizontal “.
No se trata de una delegación para el ejercicio de unas funciones puntuales y ocasionales, sino que se le confía “la representación jurídica de la Comunidad y defensa de las cosas comunes, con los derechos, atribuciones y competencias que confiere a la Presidencia el Libro Quinto del Código Civil Catalán regulador del régimen de Propiedad Horizontal”.
No es un acto de sustitución sino que se le atribuyen funciones de Presidente con carácter permanente, de forma que se burla la ley al recaer las funciones propias de dicho cargo en una persona que no es propietaria de inmueble alguno en esta Comunidad. Por tanto, dicho nombramiento es nulo por contrario a la ley y no susceptible de subsanación“.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola, ¿Qué ocurre en el caso de un piso que se ha heredado y se ha dejado en proindiviso sin repartición? Al no haber un propietario real del piso ¿Se puede eludir la responsabilidad de ser presidente de la comunidad pasando a otro propietario?
Gracias
Saludos
Noemí