El presidente de la Comunidad debe reunir la condición de propietario
Una cuestión que no puede olvidarse en propiedad horizontal es que el Presidente de la comunidad debe reunir la condición de propietario de algún elemento privativo perteneciente al inmueble, ya sea una vivienda, un local, una plaza de garaje, etcétera.
¿Tiene que ser propietario el Presidente de la comunidad para ser nombrado?
En el artículo 13.2 de la LPH relativo a los órganos de gobierno de la comunidad ya se deja ver la necesidad de que dicho cargo solo quede reservado a los propietarios del inmueble:
” El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello…”
Hay veces que se designa como Presidente a la persona que suele acudir a las Juntas en representación del propietario de una vivienda o de un local, habitualmente parientes. Pues bien, en estos casos cabría la posibilidad de declarar la nulidad del acuerdo de nombramiento por contravenir lo dispuesto en el anterior precepto de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede ser Presidente de la comunidad uno de los copropietarios?
Cuando un piso o local pertenece a varias personas en proindiviso, cualquiera de los copropietarios puede ser elegido Presidente de la comunidad.
¿Puede ser Presidente de la comunidad una persona jurídica?
Respecto a si las personas jurídicas puedan ser elegidas Presidente de la comunidad, se admite su nombramiento puesto que éstas pueden ser propietarias de elementos independientes de la división horizontal, y no hay motivo para negarles el derecho a ejercer este cargo de gobierno.
En lo que ya no hay tanto acuerdo es en la forma en que la persona jurídica que es designada presidente tiene que ejercer el cargo.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de junio de 1972 mantiene que las personas jurídicas deben ejercer el cargo de presidente a través de “su representación legal”. La expresión “representación legal” plantea sus dudas porque no se sabe si se refiere a cualquier representante de la persona jurídica con facultades suficientes o si va referida a los que por designación expresa de la ley ostentan la representación de la entidad, es decir a sus órganos de representación (como administradores, consejo de administración, consejeros delegados…
De ahí que se estime que en caso de que se nombre presidente a una persona jurídica, la solución más prudente es exigir que esta persona jurídica designe la persona física (representante orgánico o voluntario) que va a ejercer el cargo durante el período de vigencia, siendo además preciso, y derivado de la diligencia exigible a quien ejerce el cargo, que si la persona jurídica- presidente decide cambiar a la persona física que ejerce el cargo se notifique a todos los propietarios de la comunidad. Con ello se consigue una mayor transparencia y se permite que los propietarios sepan siempre a quien deben dirigir sus reclamaciones o notificaciones.
¿Mediante qué modo será elegido el Presidente de la comunidad?
El artículo 13.3 de la LPH establece que el nombramiento del cargo de Presidente se hará por elección, turno rotatorio o sorteo. En definitiva por la forma que venga haciéndolo la comunidad o la que venga dispuesta en los estatutos.
artículo 13.2 LPH:
“El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo…”
El nombramiento del cargo de Presidente se hará, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, por el plazo de un año.
¿Puede un propietario rechazar el nombramiento de Presidente?
La ley prevé que el nombramiento pueda ser rechazado por el propietario que ha sido designado Presidente de la comunidad.
En los casos en los que el designado no quiere ostentar el cargo de Presidente, salvo que la Junta autorice dicha renuncia, deberá acudir al juicio de equidad que contempla el art. 17.7 de la LPH para exponer las razones que le impiden aceptar el cargo.
Las razones mas frecuentes son edad avanzada, enfermedad, discapacidad, residencia en otro lugar etcétera.
El Juez finalmente será quien acepte la renuncia o no.
La elección del Presidente de la Comunidad en Cataluña
En Cataluña, que tiene su propia normativa en materia de propiedad horizontal ( regulado en el capítulo III del título V del libro quinto del Código Civil de Cataluña), se establece en el artículo 553.15 lo siguiente:
” Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario”.
Al igual que pasa con la LPH, el Código Civil Catalán también exige que el presidente de la comunidad debe reunir la condición de propietario.
Acorde con lo anterior la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) en sentencia de 11 de febrero de 2014 se expone:
” En el presente caso, para tratar de eludir la norma imperativa, se elige Presidente a DON Eulalio propietario del piso NUM002 – NUM003 de la finca numero NUM000 quien ” delega en su yerno”, y “a quien se le confía la representación jurídica de la Comunidad y defensa de las cosas comunes, con los derechos, atribuciones y competencias que le confiere la Presidencia el Libro Quinto del Código Civil de Catalán de régimen de Propiedad Horizontal “.
No se trata de una delegación para el ejercicio de unas funciones puntuales y ocasionales, sino que se le confía “la representación jurídica de la Comunidad y defensa de las cosas comunes, con los derechos, atribuciones y competencias que confiere a la Presidencia el Libro Quinto del Código Civil Catalán regulador del régimen de Propiedad Horizontal”.
No es un acto de sustitución sino que se le atribuyen funciones de Presidente con carácter permanente, de forma que se burla la ley al recaer las funciones propias de dicho cargo en una persona que no es propietaria de inmueble alguno en esta Comunidad. Por tanto, dicho nombramiento es nulo por contrario a la ley y no susceptible de subsanación”.
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Hola, ¿Qué ocurre en el caso de un piso que se ha heredado y se ha dejado en proindiviso sin repartición? Al no haber un propietario real del piso ¿Se puede eludir la responsabilidad de ser presidente de la comunidad pasando a otro propietario?
Gracias
Saludos
Noemí