El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario

El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario

El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario y no el propietario cuando el inquilino no ha comunicado las deficiencias.

Veamos si el responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario o el propietario de la vivienda alquilada.

EJEMPLO:

Una persona le tiene arrendado un piso a otra y durante una mañana que el inquilino ha salido a trabajar se produce la rotura de un tubo del lavabo que ocasiona daños en la vivienda de abajo.

¿Dónde se regula la responsabilidad de los daños por filtraciones?

Antes de ver cómo resuelven los Tribunales esta cuestión, recordemos lo que dice al respecto el artículo 1910 del Código Civil, que como veréis es el señalado para resolver estas cuestiones:

artículo 1910 del Código civil:

“El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.”

Este artículo declara la responsabilidad a la persona que habite la casa o parte de ella.

Los Tribunales han hecho una interpretación extensión de este artículo 1910 del Código Civil para permitir la inclusión de supuestos como los daños ocasionados por cosas que son arrojadas o que se caen dentro de las dependencias del inmueble o edificio y, en particular, los daños ocasionados por flitraciones de líquidos y por cosas arrojadas dentro del edificio.

¿El responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario o el dueño de la vivienda?

Cuando se producen daños por filtraciones provenientes de una vivienda arrendada, el Tribunal Supremo ha señalado qué personas son las obligadas a indemnizar:

Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de fecha 15.04.2021:

El artículo 1910 del Código Civil establece una responsabilidad directa y objetiva del «cabeza de familia» que habite una casa o parte de ella, por las cosas que se arrojen o caigan desde la misma; de manera que responde también por acciones de otras personas, puesto que la acción de arrojar consiste en lanzar al vacío; y el referido sujeto responde de acciones de terceros de manera directa, no se establece regla alguna de solidaridad entre el «cabeza de familia» y el sujeto que haya arrojado o lanzado la cosa que causa el daño de cuyo resarcimiento se trate.

… La jurisprudencia ha precisado que se trata del sujeto o persona que habita la casa o parte de ella, «por cualquier título como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven, formando un grupo familiar o de otra índole».

En el caso de un inmueble de uso residencial o destinado a vivienda, debe entenderse que la condición de «cabeza de familia», ordinariamente, recae sobre el padre y/o la madre; en cualquier otro supuesto de convivencia en la misma vivienda, todos los adultos que habiten en ella. Además, el cabeza de familia seguirá ostentando esta cualidad a pesar de no encontrarse en el inmueble cuando se produce el daño. Finalmente debe señalarse que cabeza de familia pueden ser tanto personas físicas como entidades o personas jurídicas.

Cuando se trata de un inmueble de uso no residencial, sedes de empresas, locales comerciales, inmuebles en los que se ejercen profesiones liberales, etc., y existen relaciones de subordinación, el «cabeza de familia» será el titular de dicho negocio o empresa, con independencia de su condición de persona física o jurídica.

La exigencia de que el cabeza de familia «habite» el edificio se interpreta de una forma amplia. En efecto, el término habitar se entiende referido a cualquier tipo de uso, residencial o no, del que sea susceptible, desde una perspectiva material, el edificio o construcción de que se trate. Además, la jurisprudencia considera que la casa es habitada por el que posee el título para usar y disfrutar la «casa» en cuestión aun cuando todavía no la utilice, como acontece en el caso de edificios en construcción.

Cuando la flitración se debe a una falta de mantenimiento de la tubería

Cuando la avería, filtración o fuga de agua se deba a un defecto de mantenimiento, imputable al arrendador, será el propietario de la vivienda el responsable de los daños producidos.

En estos casos, es preciso, que el arrendatario demuestre que la instalación del agua se encontraba en mal estado, que dicha circunstancias fue puesta en conocimiento de la propiedad y que ésta, ha hecho dejación de sus obligaciones.

El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone:

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.

Sentencias que declaran que el responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª) de 12 noviembre 2010:

” Por tanto, la responabilidad que impone el artículo 1.910 Código Civil no es aplicable al propietario arrendador que no habita la vivienda, como es el caso del apelante. La avería en el latiguillo que provocó la inundación no era siquiera conocida por la arrendataria, cuanto menos por el propietario, que por tanto en ningún momento fue requerido para reparar dicha avería”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 3ª) de 9 septiembre 2010:

” Las filtraciones tuvieron lugar debido a la falta de limpieza de los sumideros de la terraza, y cuya limpieza corresponde al usuario de la misma así como mantenerla en buen estado de conservación”.

Filtraciones o humedades producidas por otro vecino

Otra cuestión sería cuando es el arrendatario el que sufre las humedades producidas por otro vecino. Hablamos de ello en el artículo titulado:  inquilino que sufre los daños por humedades.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. pedro

    Vivo de alquiler en una casa de campo. La bomba de riego está en cuarto soterrado. Por lluvia intensa se inundó y se quemó. No es falta de mantenimiento, no es negligencia mía, no es nada del 1.910 (no ha “caído” nada de mi vivienda). Entonces quien tiene que pagar en ese caso, si no lo cubre el seguro? Y si lo cubre pero tenemos que repararlo de urgencia? No pienso adelantar ese dinero si no estoy seguro de recuperarlo después.

  2. Vicente Nieto

    Este caso es extendible a un regimen de “Usufructo vitalicio¨.?. Los ocupantes son los antiguos propietarios/usuarios de la vivienda y una sociedad es la nuda propiedad. Ante un daño causado a un vecino por tuberia rota es acgacable también la responsdabilidad a los usuarios de la vivienda en el citado regimen?.

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