El usufructo en las comunidades de propietarios

En algunas comunidades de propietarios y/o vecinos, puede darse el caso de un vecino que habita una de las viviendas del inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, pero que lo hace en calidad de usufructuario y no de nudo propietario. Ante esta situación pueden plantearse multitud de interrogantes, entre ellos, si éste puede eludir el cargo de presidente, si puede eludir los gastos de comunidad y si tiene derecho de voto en las juntas de propietarios; o si por el contrario, todas estas cuestiones competen al nudo propietario de dicha vivienda.

El usufructo es un derecho que otorga la posibilidad a quién los disfruta de usar la cosa sobre la que recae, y obtener el rendimiento que genere (uso y disfrute, es decir, usar y percibir los frutos que genere), este objeto puede ser un bien mueble, inmueble, pueden ser acciones, etcétera. Excluyendo por tanto a otros de este uso y disfrute, por ejemplo, el usufructuario tiene derecho a alquilar una vivienda sobre la que tiene este derecho y percibir las rentas íntegras de dicho alquiler, no recibiendo nada de ellas el nudo propietario. Sin embargo no debemos confundirnos, el usufructuario aunque actúe como si lo fuese, no es el propietario del bien, lo es el llamado nudo propietario, que es el propietario sin uso ni disfrute de un determinado bien.

En este sentido respondemos a la primera cuestión: ¿puede ser nombrado presidente de la comunidad el usufructuario de una de las viviendas de la misma? Pues bien, aunque existe alguna jurisprudencia que ha justificado el nombramiento como presidente del usufructuario, en base al artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cierto es que la doctrina mayoritaria defiende que el usufructuario no puede ser presidente, pues las facultades que otorga el uso y disfrute de la vivienda recogidas en el Código Civil, no equivalen a una titularidad de dominio.

La siguiente cuestión sería: ¿Quién es el responsable de los gastos de la comunidad, el usufructuario o el nudo propietario? La respuesta a esta pregunta es clara y concisa, el responsable de los gastos de comunidad es siempre el nudo propietario, independientemente de las relaciones internas que haya entre éste y el usufructuario (reguladas en el 467 y siguientes del Código Civil), las cuales son diferentes y ajenas a la relación entre la comunidad de propietarios y los propietarios de cada piso o local, obligados frente a ella, sin perjuicio del derecho a repetir frente al usufructuario (ejemplos: Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2006, y Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 29 de noviembre de 2006).

Finalmente la última cuestión sería: ¿Quién puede asistir y votar en las juntas de propietarios, el nudo propietario o el usufructuario? Este caso viene claramente recogido de nuevo en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el único por cierto en el que se hace referencia al usufructuario, y nos dice que si la vivienda o local se halla en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a los que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

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Avelino D. Écija

Abogado. colegiado ICAGR N.º 6487. Especializado en Derecho Civil.

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