El usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad

Frente a la Comunidad de propietarios el usufructuario no responde de los gastos de la comunidad, al incumbirle dicha obligación de pago al nudo propietario.

Aunque existe alguna sentencia que reconozca lo contrario, la mayoría de los Tribunales viene afirmando que en la relaciones que existan entre Comunidad y propietario, el usufructuario no responde de los gastos de la comunidad ordinarios por corresponderle su pago al nudo propietario.

Es decir, la Comunidad de propietarios cuando tiene que reclamar por gastos comunes (cuotas de comunidad), debe dirigirse contra el NUDO PROPIETARIO  y no contra el USUFRUCTUARIO.

El usufructuario no estaría legitimado pasivamente si la Comunidad le reclamase el impago de las cuotas de comunidad.El usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad

Otra cuestión distinta es las relaciones internas entre nudo propietario y usufructuario.

 

¿Qué se entiende por usufructuario y por nudo propietario?

– El derecho de usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa, por lo que el usufructuario podrá poseer la cosa, utilizarla y también hacerse con los frutos que ésta produzca.

EJEMPLO: El ususfructutrario de un piso, puede poseer el piso, usarlo, vivir en él e incluso alquilarlo y percibir la renta.

– Frente al usufructuario se encuentra el nudo propietario, que no es otro que el propietario de la cosa, si bien su derecho se ve reducido en algunos aspectos por los derechos del ususfructuario. En el ejemplo anterior, el ususfructuario del piso es quien lo usa o posee, mientras que el nudo propietario aunque sea el titular no puede disponer del piso ni percibir en caso de alquiler la renta. Cuando fallezca el ususfructuario o se extinga el ususfrcuto por cualquier otro medio, el nundo propietario alcanzará el pleno dominio de la propiedad.

Diferenciados estos dos conceptos, ususfructuario y nudo propietario, la pregunta que se nos viene a la cabeza es:

 

¿Quién es el responsable frente a la Comunidad de propietarios del pago de los gastos comunes, el usufructuario que usa o vive en el piso, o, el nudo propietario?

La respuesta es que el usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad, sino que le corresponden al nudo propietario.

 

Sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y el usufructuario de un bien, frente a la Comunidad de Propietarios, la obligación de pago corresponde al propietario de la vivienda, como tiene manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de mayo de 2005 en la que indica que según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial Madrid (Sección 14ª) de 27 abril 2006:

Esta sentencia afirma que el  usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad:

«del contenido del artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal se ha de extraer que el único titular de la cuota es el propietario, como así también se extrae del art. 21 cuando indica que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local, a igual conclusión llegaríamos desde la afección que el propio art. 9.1 e) contempla del piso o local para garantizar a la comunidad el pago de las cuotas, de lo que cabe extraer que de lege data ninguna duda ofrece quien es frente a la Comunidad el obligado al pago de los gastos comunes, sea cual fuere la naturaleza de los mismos.»

 

La sentencia de la AP de Santa Cruz Tenerife (Sección 4ª) de 17 marzo de 2010:

» El pago de las cuotas de comunidad es obligación del propietario del inmueble, careciendo de relevancia que el usufructuario del mismo sea otra persona en virtud de herencia».

 

Por último os citamos la sentencia de la AP Balerares (Sección 3ª) de 13 de enero de 2009:

» Con arreglo a lo que dispone el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal , la transmisión del disfrute de la parte privativa no afecta a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal, lo que quiere decir que, frente a la comunidad de propietarios, el obligado es el propietario, aunque haya cedido su usufructo o haya transmitido el uso del piso o local en arrendamiento, con independencia de que en las relaciones internas entre nudo propietario y usufructuario sea este último quien deba atender a los gastos de conservación y reparaciones ordinarios, y sea el nudo propietario quien deba hacerse cargo de los gastos extraordinarios, tal como prevén los artículos 500 y 501 del Código Civil .«

 

En otro artículo hablaremos si el NUDO PROPIETARIO puede repercutir contra el USUFRUCTUARIO el pago de los gastos de comunidad que paga mensualmente.

 

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10 Responses to El usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad

  1. Ana en 20 de julio, 2015 de 23:52

    Según leo en diferentes sitios no está claro. Yo soy usufructuaria vitalicia y me reclaman el pago de la comunidad ( Murcia)

    Última ley al respecto. Muchas gracias

    • Francisco Sevilla Cáceres en 21 de julio, 2015 de 9:15

      Hola Ana:
      1.- Es cierto que puede existir alguna que otra sentencia que considera al usufrucutario como el obligado al pago de los gastos de la comunidad, pero la inmensa mayoría considera que es el propietario el obligado a dicho pago.
      2.- He incluido en el artículo a raiz de su pregunta otras sentencias en ese mismo sentido.
      Un saludo.

      • Álvaro en 27 de agosto, 2017 de 15:50

        Hola Francisco:

        Esto podría significar que el usufructuario podría repetir al nudo propietario las cuotas que satisfizo con anterioridad?, y si así de cuántos años antes.

  2. victoria en 19 de septiembre, 2016 de 11:01

    actualmente el usufructuario de un piso no tiene que pagar la comunidad de propietarios ?

    • Francisco Sevilla Cáceres en 19 de septiembre, 2016 de 19:01

      Hola Victoria:
      El obligado al pago frente a la Comunidad es el nudo propietario, no el usufructuario.
      Un saludo

  3. María en 16 de febrero, 2017 de 16:25

    Hola, gracias por la información. En mi caso no tengo relación con la persona usufructuaria, pero sí realizo el pago de la comunidad. Me han aconsejado que le haga un seguro al piso, por si la usufructuaria no lo tiene. ¿Sabe si esto es así? Es decir, por ejemplo, si hay una fuga de agua y eso causa daños a otro vecino, ¿paga los gastos generados el usufructuario o contactan al dueño para que se haga cargo de dichos gastos?
    Muchas gracias

  4. Elena en 4 de junio, 2017 de 2:01

    Buenas, estoy separada y con 3 hijas, con un trabajo de media jornada, sin pension de mi exmarido. Estoy viviendo en la casa de mi madre que la tiene en usufructo, yo poseo una pequeña parte de la vivienda, yo pago el IBI, basuras, seguro, etc…
    Ahora mi madre me quiere echar de la casa, ella vive en Bilbao y con buena pension. Podria echarme de la vivienda?

  5. Jacoba ebelina groenewold en 25 de septiembre, 2017 de 21:54

    Buenas noches.el usofructario de mi piso no paga la comunidad y yo no puedo afrontar los gastos.la suma ya es de 10.000€!no puedo hacer nada?

  6. Salvador en 5 de agosto, 2018 de 12:14

    B. Dia, mi duda es que hay que hacer unas obras en la casa, que soy usufructuario, ya que instalación de electricidad es muy antigua, el suelo del patio está muy mal..etc.. etc. Ésto, debe ser a cargo del nudo propietario,o el usufructuario? Gracias.

  7. Antonio G. Durán en 5 de abril, 2019 de 13:56

    pROPIETARIO AL 100 % DE UNA VIVIENDA Y OTRA PERSONA TIENE EL 50% DE USUFRUCTO.
    pREGUNTA : PUEDE COBRAR EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA UN ALQUILER AL USUFRUCTUARIO DE LA PARTE QUE NO TIENE COMO USUFRUCTO?

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