Elementos comunes por naturaleza y por destino
Veamos la diferencia entre elementos comunes por naturaleza y por destino en el régimen de la propiedad horizontal.
Previamente recordamos que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y de elementos privativos.
Y dentro de los elementos comunes que hay en una comunidad de propietarios, se distinguen dos tipos:
- Elementos comunes por naturaleza
- Elementos comunes por destino.
¿Qué se consideran elementos comunes del edificio?
La enumeración de los elementos comunes se contiene en el artículo 396 del Código civil.
Dicha enumeración es meramente enunciativa por lo que pueden existir otros elementos comunes distintos a los recogidos en el citado precepto.
Artículo 396 del Código Civil:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
Diferencias entre elementos comunes por naturaleza y por destino
1ª.- Los elementos comunes por naturaleza son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas.
Los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza.
2ª.- Los elementos comunes por naturaleza, son por su propia naturaleza, imperativos mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente.
3ª.- Los elementos comunes por naturaleza no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio.
En cambio, los denominados elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo de la Comunidad de propietarios.
Sentencia sobre elementos comunes por naturaleza y por destinos
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha de 8.04.2011:
“la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 Código Civil, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino.
En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafección.”
Ejemplos de elementos comunes por naturaleza:
- forjados
- fachada
- muros de carga
- pilares
- vigas
- cubiertas
- los balcones (aunque el espacio que delimiten sea privativo).
- escaleras
- portal
- ascensor
Ejemplos de elementos comunes por destino:
- azotea
- desvanes
- vivienda portería
- patios interiores o de luces
- sótanos
- terrazas
Podéis leer nuestra publicación sobre desafectación de elementos comunes.
Elementos comunes por naturaleza y por destino. ¿Qué consideración tienen las terrazas?
Una de las cuestiones más debatidas, es la naturaleza de las terrazas privativas o de uso privativo que suelen formar parte de las cubiertas del edificio.
El Tribunal Supremo tiene declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa dice el Alto Tribunal, que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.
Sentencia del Tribunal Supremo de 8.04.2011:
” La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad.
Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior.
En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor.
La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina.
La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización.”
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En mi comunidad hay dos viviendas en planta baja con un patio cada una (elemento común de uso privativo), en estos sus propietarios han ido plantado varios árboles.
Hace unos años nos hemos constituido comunidad y desearía conocer en el caso que como consecuencia de los arboles (caida, rotura de rama), se produjese afectación a terceros o a nosotros mismos (personas o estructuras), quien seria responsable, teniendo en cuenta que aunque en ningún caso para plantarlos se pidio permiso a la comunidad, alguno es anterior a la constitución de la comunidad.
Muchas gracias
Tengo una llave de paso en el descansillo de la entrada de la vivienda,tuve una fuga de agua en el interior de la vivienda y al cerrar y volver abrir la llave de paso,esta se paso de rosca ,era la primera vez que la usaba.Esta llave esta fuera de la vivienda,es la llave de paso intermedia des pues de la general que esta en el portal.
mi pregunta es: la reparación de esta llave le corresponde a la comunidad o mi propietario de la vivienda.
Muchas gracias ,un saludo.