Elevar a escritura pública el contrato de compraventa

Elevar a escritura pública el contrato de compraventa

El incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa puede ser causa de resolución si se hizo constar.

Veamos si el incumplimiento de elevar a escritura pública el contrato de compraventa es motivo de resolución o no.

Para ello analizamos una sentencia dictada por el Tribunal Supremo en 2014 de «unificación de doctrina» en la que se acuerda que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado, no es causa directa de redsolución del contrato, cuando no se haya pactado expresamente por las partes que tal eventualidad llevará aparejada dicha resolución.

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16.09.2014

De esta sentencia podemos extraer una serie de consecuencias importantes que de manera gráfica y sencilla exponemos a continuación:

Supuesto planteado:

1.-  Un señor compra a otro mediante documento privado una plaza de aparcamiento, sin que conste en dicho documento que la falta de elevación del mismo a escritura pública constituya causa de resolución del contrato.

2.-  El vendedor cuando es requerido para el otorgamiento de la escritura pública se niega a ello.

3.-  El comprador lo demanda y exige que se de por resuelto el contrato de compraventa con devolución del dinero pagado.

4.-  El Juzgado dicta una primera sentencia por la que se desestima la demanda.

5.-  La Audiencia dicta una segunda sentencia por la que se estima la demanda, resuelve el contrato de compraventa y condena al vendedor a la entrega del dinero pagado.

6.- La sentencia se recurre en casación al TRIBUNAL SUPREMO.

Argumentos jurídicos de la sentencia: 

1.-  En el presente caso hay que tener en cuenta los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 1.279: » Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.»

Artículo 1.280.1: » Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.»

2.-  Sobre dichos artículos, el Tribunal Supremo hace 2 consideraciones:

A)  Contrariamente a los casos en que nuestro Código Civil otorga a la forma del contrato un carácter solemne como presupuesto de su validez y de eficacia, la exigencia formal del artículo 1.280.1 Código Civil en relación a que ciertos contratos, entre ellos, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, consten en documento público no puede ser entendida como una referencia normativa pertinente al presupuesto de validez y eficacia del contrato celebrado, esto es, que incumplida dicha finalidad el contrato resulte inexistente por las partes o carente de eficacia alguna.

El propio artículo 1.279, como proyección del principio espiritualista como criterio rector del formalismo contractual ( artículo 1278 del Código Civil ), parte de la propia validez y eficacia estructural de los contratos enumerados en el artículo 1280 del Código Civil que no constan en escritura pública al disponer «que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez».

B)  La exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros.

3.- La conclusión práctica de las anteriores consideraciones determina que:

Conforme al principio de la autonomía de la voluntad, si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal  (otorgar la escritura pública) un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial debe figurar inequívocamente en el contenido contractual llevado a cabo, pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos.

Doctrina sobre la elevación a escritura pública del contrato de compraventa

–  En primer lugar, de la interpretación del contrato celebrado se infiere, sin dificultad, que la meritada exigencia formal no viene revestida del carácter esencial apuntado ya para la propia validez del contrato, o bien, para el curso de su propia eficacia contractual resultando, por el contrario, su configuración genérica conforme al marco descrito del artículo 1280.1 del Código Civil (estipulación novena).

– En segundo lugar, y atinente al plano de la realidad del contrato se debe señalar que el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones pues resulta indiscutido que en el mismo concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, que se llevó a efecto la entrega de la cosa (con la entrega de llaves y posesión de la plaza de garaje) y se realizó el pago del precio pactado.

– En tercer lugar, debe también señalarse el hecho crucial de que, pese al tiempo transcurrido, cinco años, ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública.

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2.10.2017

En esta sentencia se acuerda la resolución de un contrato si se pactó expresamente la cláusula de resolución para el supuesto de que no se eleve a escritura pública. Ver más sobre esta sentencia….

Conclusiones:

Con carácter general el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa no es causa directa de resolución del contrato, por lo que sería necesario para poder exigir dicha resolución, según mi opinión, que en el contrato privado se haga constar expresamente , que el requisito del otorgamiento de la escritura pública determinará la eficacia del contrato, añadiendo que para el supuesto de que no se lleve a cabo dicho otorgamiento en el plazo que se indique constituirá causa de resolución de la compraventa con devolución de las prestaciones (el inmueble por un lado y el precio por otro).

De esta manera y haciendo constar «expresamente» lo anterior, el comprador de un inmueble podrá intentar con más seguridad la resolución judicial si el vendedor no procede a elevar a escritura pública el contrato de compraventa.

Comentarios

  1. José Heriberto García Simón

    Buenos días, yo estoy jubilada y soy administradora única de una sociedad limitada. Yo vendí una plaza de garaje antes de jubilarme pero en el contrato sólo aparece la transmisión de dominio, sin ninguna cláusula de resolución ni de elevación a público. El comprador me exige elevarlo a público cuatro años después de la firma del contrato a través de un burofax, yo le contesto que no puedo ya que estoy jubilada y la empresa está inactiva. El recurre a los tribunales. Mi pregunta es : ¿Puede obligarme la justicia a escriturar y pasar la propiedad a su nombre?. ¿ Y cómo lo haría ya que estoy jubilada?. La Seguridad Social me exigió darme de baja como empresaria para la jubilación y dar de baja a la empresa. Saludos.

  2. Rarael Antonio alverez de la rosa

    Nesecito elevar a publico de compra venta que le hiso mi tío a mi padre antes de fallecer como podríamos acerlo por que no se muchísimas gracias

  3. Rarael Antonio alverez de la rosa

    Nececito elevar un contrato a publico

  4. Carmen

    Buenos días,
    Querría saber si se puede elevar a escritura pública un contrato privado de compra-venta de la nuda propiedad de un piso cuando el propietario ha fallecido antes de la firma de las escrituras.

    • Inmaculada Castillo

      Hola CARMEN,

      Lo podrán hacer los herederos que se adjudiquen esa propiedad.

      Un saludo.

  5. Carlos Fernandez Morante

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente. Un contrato de alquiler se puede elevar a escritura publica? Que tramites hay que seguir?
    Muchas Gracias y espero sus noticias

    • Inmaculada Castillo

      Hola Carlos,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  6. Manuel

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente si son tan amables de contestarme ya que no se que hacer, muchas gracias.
    Hace ocho años compré un pequeño edificio de tres viviendas en documento privado de compraventa, el anterior propietario también disponía de un documento privado de compraventa del solar, por tanto no se podía elevar a público según me comentarón porque prímero se tenía que elevar el primer titulo, ha pasado todo este tiempo y me he enterado que hace dos meses el anterior propietario hizo escritura pública de su documento inicial y lo ha inscrito en el registro, apareciendo como titular actual del inmueble el, que puedo hacer ante esto si me pudieran decir, les quedaré rotundamente agradecido. Muchas gracias y Felices fiestas.

    • Inmaculada Castillo

      Hla Manuel,

      Entiendo por lo que expones en tu consulta, que deberás de requerir al antiguo propietario para que eleve a público el contrato privado que hicisteis en su momento a los efectos de poder acceder tú al Registro de la Propiedad.

      De cualquier forma, te recomiendo que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad para que valore con toda la información y documentación disponible tu caso. Igualmente si quieres, podemos emitir un informe detallado de las cuestión que planteas, pero para ello, debemos de conocer todo lo ocurrido de manera más detallada y examinar el contrato privado de venta.
      Te dejo enlace a nuestro servicios de informes.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

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