Elevar a escritura pública el contrato de compraventa

El incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa no es causa directa de resolución según el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo dictó en 2014 una sentencia de «unificación de doctrina» en la que se acuerda que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado, NO ES CAUSA DIRECTA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, cuando no se haya pactado expresamente por las partes que tal eventualidad llevará aparejada dicha resolución.

La sentencia que comentamos fue dictada por el TRIBUNAL SUPREMO en fecha 16 septiembre de 2014, y de la misma podemos extraer una serie de consecuencias importantes que vamos a analizar de una manera gráfica y sencilla para que veaís que opina nuestro Alto Tribunal cuando el vendedor no procede a elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado:

¿ procede o no procede la resolución del contrato ?Elevar a escritura pública el contrato de compraventa

RESUMEN DEL SUPUESTO PLANTEADO:

1.-  Un señor compra a otro mediante documento privado una plaza de aparcamiento, sin que conste en dicho documento que la falta de elevación del mismo a escritura pública constituya causa de resolución del contrato.

2.-  El vendedor cuando es requerido para el otorgamiento de la escritura pública se niega a ello.

3.-  El comprador lo demanda y exige que se de por resuelto el contrato de compraventa con devolución del dinero pagado.

 

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

El Juzgado dicta una primera sentencia por la que se desestima la demanda.

 

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL EN EL RECURSO DE APELACIÓN:

La Audiencia dicta una segunda sentencia por la que se estima la demanda, resuelve el contrato de compraventa y condena al vendedor a la entrega del dinero pagado.

Argumentos de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16.09.2014 (UNIFICACIÓN DE DOCTRINA):

1.-  En el presente caso hay que tener en cuenta los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 1.279: » Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.»

Artículo 1.280.1: » Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.»

2.-  Sobre dichos artículos, el Tribunal supremo hace 2 consideraciones:

A)  Contrariamente a los casos en que nuestro Código Civil otorga a la forma del contrato un carácter solemne como presupuesto de su validez y de eficacia, la exigencia formal del artículo 1.280.1 Código Civil en relación a que ciertos contratos, entre ellos, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, consten en documento público no puede ser entendida como una referencia normativa pertinente al presupuesto de validez y eficacia del contrato celebrado, esto es, que incumplida dicha finalidad el contrato resulte inexistente por las partes o carente de eficacia alguna; pues el propio artículo 1.279, como proyección del principio espiritualista como criterio rector del formalismo contractual ( artículo 1278 del Código Civil ), parte de la propia validez y eficacia estructural de los contratos enumerados en el artículo 1280 del Código Civil que no constan en escritura pública al disponer «que los contratantes pueden compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez».

B)  La exigencia de esta finalidad incide, en consecuencia, en el plano del reforzamiento de la eficacia contractual del contrato, pues con su cumplimiento el contrato resulta eficaz frente a terceros.

3.- La conclusión práctica de las anteriores consideraciones determina que:

Conforme al principio de la autonomía de la voluntad, si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal  (otorgar la escritura pública) un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial DEBE FIGURAR INEQUÍVOCAMENTE EN EL CONTENIDO CONTRACTUAL llevado a cabo, pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos.

 

DOCTRINA APLICADA AL CASO ENJUICIADO:

–  En primer lugar, de la interpretación del contrato celebrado se infiere, sin dificultad, que la meritada exigencia formal NO VIENE REVESTIDA DEL CARACTER ESENCIAL APUNTADO ya para la propia validez del contrato, o bien, para el curso de su propia eficacia contractual resultando, por el contrario, su configuración genérica conforme al marco descrito del artículo 1280.1 del Código Civil (estipulación novena).

En segundo lugar, y atinente al plano de la realidad del contrato se debe señalar que el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones pues resulta indiscutido que en el mismo concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, que se llevó a efecto la entrega de la cosa (con la entrega de llaves y posesión de la plaza de garaje) y se realizó el pago del precio pactado.

En tercer lugar, debe también señalarse el hecho crucial de que, pese al tiempo transcurrido, cinco años, ninguna de las partes utilizó el cauce adecuado previsto para el cumplimiento de esta exigencia formal, esto es, compelerse en vía judicial para que se proceda al otorgamiento de la expresada escritura pública.

 

OBSERVACIÓN:

Con fecha 2.10.2017, el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde acuerda la resolución de un contrato si se pactó expresamente la cláusula de resolución para el supuesto de que no se eleve a escritura pública. VER más sobre esta sentencia….

 

CONCLUSIÓN:

Con carácter general el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa NO ES CAUSA DIRECTA DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, por lo que sería necesario para poder exigir dicha resolución, según mi opinión, que en el contrato privado se haga constar EXPRESAMENTE , que el requisito del otorgamiento de la escritura pública determinará la eficacia del contrato, añadiendo que para el supuesto de que no se lleve a cabo dicho otorgamiento en el plazo que se indique constituirá causa de resolución de la compraventa con devolución de las prestaciones (el inmueble por un lado y el precio por otro).

De esta manera y haciendo constar «expresamente» lo anterior, el comprador de un inmueble podrá intentar con más seguridad la resolución judicial si el vendedor no procede a elevar a escritura pública el contrato de compraventa.

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4 Responses to Elevar a escritura pública el contrato de compraventa

  1. Manuel en 13 de diciembre, 2017 de 21:04

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente si son tan amables de contestarme ya que no se que hacer, muchas gracias.
    Hace ocho años compré un pequeño edificio de tres viviendas en documento privado de compraventa, el anterior propietario también disponía de un documento privado de compraventa del solar, por tanto no se podía elevar a público según me comentarón porque prímero se tenía que elevar el primer titulo, ha pasado todo este tiempo y me he enterado que hace dos meses el anterior propietario hizo escritura pública de su documento inicial y lo ha inscrito en el registro, apareciendo como titular actual del inmueble el, que puedo hacer ante esto si me pudieran decir, les quedaré rotundamente agradecido. Muchas gracias y Felices fiestas.

    • Inmaculada Castillo en 14 de diciembre, 2017 de 9:04

      Hla Manuel,

      Entiendo por lo que expones en tu consulta, que deberás de requerir al antiguo propietario para que eleve a público el contrato privado que hicisteis en su momento a los efectos de poder acceder tú al Registro de la Propiedad.

      De cualquier forma, te recomiendo que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad para que valore con toda la información y documentación disponible tu caso. Igualmente si quieres, podemos emitir un informe detallado de las cuestión que planteas, pero para ello, debemos de conocer todo lo ocurrido de manera más detallada y examinar el contrato privado de venta.
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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. Carlos Fernandez Morante en 1 de agosto, 2018 de 16:05

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente. Un contrato de alquiler se puede elevar a escritura publica? Que tramites hay que seguir?
    Muchas Gracias y espero sus noticias

    • Inmaculada Castillo en 4 de septiembre, 2018 de 19:47

      Hola Carlos,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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