En el arrendamiento de industria queda excluída la enervación

El Tribunal Supremo ha declarado que en el arrendamiento de industria queda excluída la enervación de la acción de desahucio por falta de pago.

Vamos a ver que significa que en el arrendamiento de industria queda excluida la enervación.

Esta cuestión es MUY IMPORTANTE que sea conocida sobre todo por los arrendatarios como veréis seguidamente.

La sentencia dictada en fecha 27 de Febrero de 2015 por el Tribunal Supremo ha venido a unificar las distintas posturas que las Audiencias Provinciales venian sosteniendo sobre la posibilidad o no de enervación del desahucio por falta de pago en los contratos de arrendamiento de industria.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Con esta sentencia el Tribunal Supremo zanja el debate en el sentido siguiente: En el arrendamiento de industria queda excluída la enervación.

Es decir,  cuando estamos frente a un arrendamiento de industria NO CABE que el inquilino se acoja al derecho de enervar el desahucio por falta de pago , mientras que sí se le permite cuando estemos frente a un contrato de arrendamiento de local o de vivienda.

 

CUESTIONES IMPORTANTES que debemos saber sobre la enervación del contrato de industria:

1ª.- Un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA es aquel cuyo objeto consiste en el arrendamiento de un negocio en marcha, es decir, además de arrendarse el local (como espacio físico) se cede el mobiliario, maquinaria, enseres, clientela, etcétera.

 EJEMPLOS: El arrendamiento de un bar, cafetería, gasolinera, peluqería, …

 

2ª.- La ENERVACIÓN del desahucio por falta de pago, es la posibilidad que permite la Ley de no dar por resuelto el contrato de arrendamiento, si el inquilino abona el importe de lo adeudado.

Esta posibilidad se concede por una SOLA VEZ a lo largo de la vigencia del contrato y puede ser considerada como una SEGUNDA OPORTUNIDAD a favor del inquilino para permanecer con el arriendo.En el arrendamiento de industria queda excluída la enervación

EJEMPLO:

Se ha arrendado un bar-cafetería (“arrendamiento de industria”).  El inquilino no paga la mensualidad de la renta y el dueño interpone un desahucio por falta de pago para recuperar el negocio. Como en el arrendamiento de industria queda excluída la enervación, el inquilino no podrá abonar lo debido con el efecto jurídico de reanudar el contrato  (“enervación”).

 

3ª.- Hasta ahora, como hemos dicho al principio, un sector de los Tribunales consideraba que en los contratos de arrendamiento de industria cabía a favor del arrendatario el derecho de enervar el desahucio por falta de pago, si bien otro sector consideraba que no le era de aplicación la enervación a estos contratos de arrendamiento. Para ver dichas posturas os remitimos a nuestro artículo: ” La enervación del arrendamiento de industria“.

 

Razonamientos de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 27 de febrero de 2015:

1º.-  La enervación de la acción se regula en el apartado 4 del art. 22 LEC : « Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio ».

2º.-  Esta norma (art. 22.4 LEC), que ha de interpretarse de forma sistemática con las que regulan en juicio de desahucio por falta de pago (el citado art. 250.1.1º LEC , y los arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), reconoce la facultad de enervar la acción de desahucio por falta de pago, mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas, a los arrendatarios de contratos de arrendamiento de fincas urbanas (sujetas a las Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos), y, tras la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, también a los arrendatarios de fincas rústicas (sujetos a la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), sin perjuicio, como ya advertíamos antes, de la referencia contenida en el art. 250.1.1º LEC al arrendamiento financiero, que también debe serlo sobre fincas urbanas o rústicas.

3º.-  El contrato de arrendamiento de industria, en cuanto que el arrendamiento no lo es de una finca urbana o rústica, QUEDA EXCLUÍDO DE ESTE RÉGIMEN ESPECIAL DE LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN. El arrendamiento de industria no es un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio, y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

4º.-  La enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el art. 1124 Código Civil, que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicos una segunda oportunidad al arrendatario, para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos.

CONCLUSION

En el arrendamiento de industria queda excluída la enervación de la acción de desahucio por falta de pago. Por tanto, hay que tener MUCHO CUIDADO si en un arrendamiento de este tipo se deja de abonar la renta pactada porque ya no le cabe al inquilino esa SEGUNDA OPORTUNIDAD de continuar con el contrato pagando lo debido.

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