Veamos en qué consiste el alquiler con opción de compra que es una fóruma que suele utilizarse con cierta frecuencia.

Antes de ver en qué consiste el alquiler con opción de compra, recordemos algunos requisitos de la opción de compra:

El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte (CONCEDENTE) concede a la otra (OPTANTE) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Existen dos partes en la opción de compra:

a) el CONCEDENTE o prominente (el que concede la facultad -vendedor-).

b) el OPTANTE (quien decide sobre celebrar o no la compraventa -comprador-).

Hemos dicho que la opción de compra es una especie de precontrato, y así se recoge en la SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO de 23.04.2010:

» El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa».

Por tanto, el efecto que produce es que si el OPTANTE ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la CONCEDENTE, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

El optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.

¿ En qué consiste el alquiler con opción de compra ?

Consiste sencillamente en un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino al que se le añaden unas cláusulas a través de la cuales se pacta un precio de venta y una fecha límite para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no.

¿ Se puede inscribir en el Registro de la propiedad el contrato de arrendamiento con opción de compra?

Para que el derecho de opcion de compra pueda acceder e inscribirse en el registro de la propiedad, deben reunirse los requisitos exigidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

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¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador la opción de compra ?

Por lo general, en este contrato se suele pactar que las cantidades que el inquilino pague en concepto de renta por el alquiler, se descuenten del precio final de venta.

Este descuento puede llegar incluso al 100% de las cantidades, o puede ser menos, al igual que ocurre con el plazo, dependerá de lo pactado por las partes.

Con esto, la clásica frase de “con el alquiler tiras el dinero”, pierde todo su sentido, porque ya no hablamos de dinero desperdiciado, sino que es una forma de inversión que va reduciendo el precio final de la vivienda a la hora de comprarla, además de darnos tiempo para definir nuestra situación económica.

Al mismo tiempo, puede ser otra ventaja a la hora de negociar la hipoteca con el Banco. Además, en el caso de los jóvenes, mientras dura el alquiler, pueden beneficiarse de las ayudas estatales. Aparte, la compra final de la casa no es una obligación, si no puedes comprarla, abandonas la vivienda y no pasa nada, o también, puedes adquirirla antes del plazo si tu situación económica mejora drástica y repentinamente (la excepción son las VPO, donde hay que esperar al final del contrato). Pero la mayor ventaja de todas, es que congelas el precio de venta, de manera que si la vivienda sube de precio en los años siguientes, a ti no te afectaría dicha subida.

¿ Qué ventajas tiene para el dueño o vendedor ?

La principal ventaja para el propietario es que se asegura a corto plazo una renta por el alquiler de la vivienda, y además, tiene un posible comprador para el inmueble para dentro de unos años, del mismo modo, puede tener ventajas fiscales durante unos años, ya que tiene alquilada la vivienda, y si al final la vende, al descontar parte o el total del precio ya abonado por los inquilinos, reducirá notablemente el pago de las plusvalías y el coste fiscal de la venta.

Junto a ello está el hecho de que se asegura el cobro del alquiler, ya que por lo general se incluye una cláusula en el contrato por la que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la opción de compra. Y finalmente, teniendo en cuenta que la voluntad final del inquilino es adquirir la vivienda, se garantiza que cuidará mejor la vivienda.