En qué consiste el alquiler con opción a compra

Antes de ver en qué consiste el alquiler con opción de compra veamos qué es un contrato de opción de compra.

¿En qué consiste un contrato de opción de compra?

El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a otra denominada «optante» la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

Podéis leer nuestra publicación sobre los requisitos del contrato de opción de compra.

¿Y en qué consiste el alquiler con opción de compra?

Consiste sencillamente en un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino al que se le añaden unas cláusulas a través de la cuales se le concede al arrendatario la facultad de decidir si quiere celebrar la compraventa de la vivienda alquilada antes de una fecha límite.

Partes en el contrato de arrendamiento con opción de compra

Existen dos partes en el arrendamiento con opción de compra:

a) El concedente (el que concede la facultad -vendedor-). Sería el propietario arrendador.

b) El opante (quien decide celebrar o no la compraventa -comprador-). Sería el arrendatario.

Hemos dicho que la opción de compra es una especie de precontrato, y así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 23.04.2010:

» El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa».

Por tanto, el efecto que produce es que si el opante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

El optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del «iter contractus» en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.

¿Está regulado legalmente el contrato de opción de compra?

La sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Abril de 2011 dice al respecto:

«El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil.

De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción».

¿Se puede inscribir en el Registro de la propiedad el contrato de arrendamiento con opción de compra?

Para que el derecho de opción de compra pueda acceder e inscribirse en el registro de la propiedad, deben reunirse los requisitos exigidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

¿Qué ocurre si el arrendatario no ejercita la opción en el plazo concedido?

Si el arrendatario no ejercita la opción en el plazo de concedido en el contrato, siempre y cuando se haya hecho constar así expresamente, perderá la prima, es decir, las cantidades que haya ido entregando a cuenta de la futura compraventa.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima.

Insistimos en que la prima se perderá si el optante no ejercita la opción de compra en el plazo convenido y se ha hecho constar dicha pérdida de manera expresa.

¿Qué ventajas tiene para el inquilino la opción de compra?

Por lo general, en el contrato de arrendamiento se pacta que las cantidades que el inquilino pague en concepto de renta por el alquiler, se descuenten del precio final de venta.

Este descuento puede llegar incluso al 100% de las cantidades pagados como alquiler  o puede se solo sea un porcentaje.

Con esto, la clásica frase de “con el alquiler tiras el dinero”, pierde todo su sentido, porque ya no hablamos de dinero desperdiciado sino que es una forma de inversión que va reduciendo el precio final de la vivienda a la hora de comprarla, además de darnos tiempo para definir nuestra situación económica.

Otra ventaja, aunque dependerá de la fluctuación del mercado inmobiliario, puede ser que se congela el precio de venta, de manera que si la vivienda sube de precio en los años siguientes no le afectaría dicha subida.

¿Qué ventajas tiene para el dueño el contrato de alquiler con opción de compra?

La principal ventaja para el propietario es que se asegura a corto plazo una renta por el alquiler de la vivienda, y además, tiene un posible comprador para el inmueble para dentro de unos años, del mismo modo, puede tener ventajas fiscales durante unos años, ya que tiene alquilada la vivienda, y si al final la vende, al descontar parte o el total del precio ya abonado por los inquilinos, reducirá notablemente el pago de las plusvalías y el coste fiscal de la venta.

Junto a ello está el hecho de que se asegura el cobro del alquiler, ya que por lo general se incluye una cláusula en el contrato por la que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la opción de compra. Y finalmente, teniendo en cuenta que la voluntad final del inquilino es adquirir la vivienda, se garantiza que cuidará mejor la vivienda.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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