Debido a la crisis, el sector inmobiliario se ha visto obligado a reinventarse, una de las formas que están poniéndose más de moda es el alquiler con opción a compra.

Con la dificultad de acceso al crédito y de compra-venta de viviendas, hemos visto florecer en el mercado inmobiliario la figura del alquiler con opción a compra, desde mundojurídico queremos explicar en qué consiste exactamente el alquiler con opción a compra y cuáles son sus ventajas y desventajas.

1) ¿en qué consiste el alquiler con opción a compra?

Consiste sencillamente en un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula a través de la cual se pacta un precio de venta y una fecha límite para que el inquilino decida si quiere comprar la vivienda o no. Aunque los contratos de alquiler entre particulares deben tener una duración mínima de 5 años, el plazo de venta pactado no tiene porqué coincidir, pueden ser por ejemplo 2 años, o cualquier otro plazo pactado. En el caso de VPO, este plazo puede llegar a superar los 10 años.

2) ¿qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

Por lo general, en este contrato se suele pactar que las cantidades que el inquilino desembolse durante el alquiler, se descuenten del precio final de venta. Este descuento puede llegar incluso al 100% de las cantidades, o puede ser menos, al igual que ocurre con el plazo, dependerá de lo pactado por las partes. Con esto, la clásica frase de “con el alquiler tiras el dinero”, pierde todo su sentido, porque ya no hablamos de dinero desperdiciado, sino que es una forma de inversión que va reduciendo el precio final de la vivienda a la hora de comprarla, además de darnos tiempo para definir nuestra situación económica. Al mismo tiempo, puede ser otra ventaja a la hora de negociar la hipoteca con el Banco. Además, en el caso de los jóvenes, mientras dura el alquiler, pueden beneficiarse de las ayudas estatales. Aparte, la compra final de la casa no es una obligación, si no puedes comprarla, abandonas la vivienda y no pasa nada, o también, puedes adquirirla antes del plazo si tu situación económica mejora drástica y repentinamente (la excepción son las VPO, donde hay que esperar al final del contrato). Pero la mayor ventaja de todas, es que congelas el precio de venta, de manera que si la vivienda sube de precio en los años siguientes, a ti no te afectaría dicha subida.

3) ¿qué ventajas tiene para el dueño o vendedor?

La principal ventaja para el propietario es que se asegura a corto plazo una renta por el alquiler de la vivienda, y además, tiene un posible comprador para el inmueble para dentro de unos años, del mismo modo, puede tener ventajas fiscales durante unos años, ya que tiene alquilada la vivienda, y si al final la vende, al descontar parte o el total del precio ya abonado por los inquilinos, reducirá notablemente el pago de las plusvalías y el coste fiscal de la venta. Junto a ello está el hecho de que se asegura el cobro del alquiler, ya que por lo general se incluye una cláusula en el contrato por la que si hay retrasos en el pago, el inquilino podría perder el derecho a ejecutar la opción de compra. Y finalmente, teniendo en cuenta que la voluntad final del inquilino es adquirir la vivienda, se garantiza que cuidará mejor la vivienda.

4) desventajas para el inquilino

La principal desventaja del inquilino es que si finalmente decide no comprar esa vivienda, perderá todo el dinero desembolsado en el alquiler, además, el propietario puede incrementar el precio del alquiler, por el hecho de tener opción a compra.

5) desventajas para el propietario

La desventaja principal para el propietario es que si pone un plazo muy largo para la opción a compra (por ejemplo, 5 años), y el precio de la vivienda sube durante ese tiempo, como el precio final se pactó hace cinco años, ya no se puede modificar, y la diferencia resultante la pierde el propietario. Después, aunque el precio de la vivienda baje, no recibe el dinero directamente, sino de forma progresiva. Además, el propietario no puede vender la casa a terceros mientras tenga la opción a compra pactada con el inquilino.

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