Enriquecimiento injusto de la arrendataria por cesión inconsentida

En una reciente sentencia dictada por el Tribunal Supremo, que comentaremos seguidamente, se declara el enriquecimiento injusto de la arrendataria por cesión inconsentida del local de negocio, al simular la condición de propietaria y percibir una renta muy superior a la que ella venia pagándole al dueño por el contrato primitivo.

¿Qué requisitos se exigen para estimar el enriquecimiento injusto?

Antes de nada, recordamos en síntesis algunas cuestiones que el Tribunal Supremo ha resaltado para la apreciación del enriquecimiento injusto:

1.-  Para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal ( sentencias de 31 de octubre de 2.001, 12 de diciembre de 2.000, etc.).

2.- Se habla de enriquecimiento sin causa o injusto para referirse al desplazamiento de bienes, provechos o ventajas que, sin causa que lo justifique, y con observancia estricta de la legalidad, se produce entre un patrimonio que se enriquece y otro que, paralelamente y a causa de ese enriquecimiento, se empobrece.

3.-  La doctrina jurisprudencial proclama, a veces de modo explícito y terminante y otras de forma implícita, que la interdicción del enriquecimiento injusto tiene en nuestro ordenamiento jurídico el valor de un auténtico principio general del Derecho (art. 1.4 Código Civil).

¿Qué se considera cesión de local de negocio?

La cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio se produce cuando el actual arrendatario cede el contrato (derechos y obligaciones) a una tercera persona para que ocupe su lugar como arrendatario, desligándose el primitivo inquilino del arrendamiento.

Era lo que antes se conocía como traspaso del local.

El actual artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Lo que ocurre habitualmente es que los propietarios de los locales suelen prohibir en el contrato de arrendamiento que se pueda ceder el contrato a favor de terceras personas salvo que lo autoricen expresamente por escrito. En estos casos si el arrendatario cede el contrato y no lo ha autorizado el propietario, es causa de resolución.

Ejemplo de cesión inconsentida del contrato de arrendamiento

Ejemplo de cesión inconsentida y enriquecimiento injusto

1.-  Existe un contrato de arrendamiento de local, que prohíbe en una de sus cláusulas que el arrendatario pueda ceder, subarrendar o traspasar el local.

2.-  La arrendataria, pese a dicho pacto simula ser la propietaria del inmueble y se lo alquila a una tercera persona el local. Es decir, actuó al margen del contrato cediendo el local y actuando como propietaria, percibiendo a partir de entonces una renta muy superior a la que ella le venía abonando al propietario primitivo en virtud del primer contrato.

3.-  Con el tiempo el propietario se da cuenta de que en el local hay otras personas distintas a la arrendataria y demanda a la primitiva arrendataria, solicitando por enriquecimiento injusto, que le abone la diferencia que ella ha percibido de esa tercera persona en concepto de rentas.

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Enriquecimiento injusto de la arrendataria por cesión inconsentida del contrato

Veamos los razonamientos jurídicos de la siguiente sentencia dictada por el Tribunal Supremo donde se pronuncia sobre un caso similar al que hemos expuesto con el ejemplo:

Sentencia del Tribunal Supremo de 28.10.2015

1.-  La pretensión del propietario del local (parte que recurre al Tribunal Supremo) se ha de valorar partiendo de que la demandada (arrendataria)  no solo incumplió el contrato de arrendamiento,  sino que actuó al margen del mismo pues la cesión que efectuó del local no fue en su condición de arrendataria, sino que simuló la posición de propietaria.

2.-  Es en esta línea de argumentación es donde debemos analizar la doctrina del enriquecimiento injusto, en tanto que la conducta de la demandada no encuentra amparo en el contrato, ni en precepto legal, ni en resolución judicial alguna.

3.-  En el devenir económico de las relaciones entre demandante y demandada está acreditado que mientras ésta abonaba 700 euros mensuales de renta, percibía a su vez 4.200 euros mensuales de tercera persona, en base al contrato en el que la demandada había simulado su condición de propietaria.

4.-  En base a la conducta de la demandada (arrendataria) , que operó al margen del contrato, ésta disfrutó de un notable enriquecimiento mientras que al privar del uso del local a la demandante provocó en éste un evidente menoscabo patrimonial, frustrando el lucro al que legítimamente podía aspirar.

5.-  La demandada ha actuado antijurídicamente, lo que le produjo un cuantioso beneficio económico, al tiempo que provocaba el correlativo empobrecimiento de la parte demandante, dado el lucro cierto que dejó de percibir, lo que nos lleva a estimar el recurso por infracción de la doctrina jurisprudencial invocada, al haberse generado un enriquecimiento injusto en la demandada, cuantificable por la diferencia entre las rentas percibidas por la propiedad y las obtenidas por la demandada.

6.-  Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012 , entre otras, en el sentido de que para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal .

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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