Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda aunque la cantidad máxima dependerá de la fecha de celebración del contrato.

Vamos a ver si el arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de VIVIENDA.

Como veréis más adelante para responder a esta pregunta habrá que tener muy presente la fecha de celebración del contrato de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

Previamente vamos a recordar algunas cuestiones básicas sobre la FIANZA en los arrendamientos

1ª.-  El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones:

     a) Responde del cuidado y conservación del inmueble arrendado.

     b) De la restitución de la posesión.

     c) Del pago del precio, es decir de la renta y demás cantidades que correspondan al arrendatario.

2ª.-  La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley (artículo 36 Ley Arrendamientos Urbanos).

3ª.-  La fianza deberá ser en metálico.

4ª.-  La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 LAU).

5ª.-  Cuando se trate del arrendamiento de VIVIENDAS el importe de la fianza será de UNA mensualidad de renta. Y cuando se trate delarrendamientos de uso distinto (locales de negocio) será de DOS mensualidades de renta.

6ª.-  La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda (si quieres conocer la legislación de cada una de las Comunidades Autónomas sobre depósito de la fianza PINCHA AQUÍ).

La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece:

Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

» Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.»

7ª.-  Durante la duración mínima del contrato (3 o 5 años dependiendo de la fecha de celebración) la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.

8ª.-  Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado la posesión efectiva del inmueble.

9ª.-  Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.

10ª.-  Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, por ejemplo si existen daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza).

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Volvamos a la pregunta que al principio hicimos.

La RESPUESTA es que SÍ se puede exigir la entrega de una GARANTÍA ADICIONAL al margen de la mensualidad de fianza que como hemos dicho siempre es obligatoria.

La cuantía de la garantía adicional que el arrendador podrá exigir dependerá de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.

CONTRATOS CELEBRADOS desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019

En estos contratos el arrendador NO TIENE LÍMITE para pedir las cantidades que estime oportunas como garantía adicional.

artículo 36.5 LAU:

«5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.»

CONTRATOS CELEBRADOS desde el 6.03.2019 en adelante

En estos contratos el arrendador podrá pedir como máximo DOS MENSUALIDADES de renta en concepto de garantía adicional. Por lo que si a estos 2 meses le sumamos el mes de fianza obligatoria que debe entregar el inquilino, el importe máximo de garantía podrá ser de tres meses.

Artículo 36.5 (modificado) LAU:

«En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta

EJEMPLO:

En los contratos que se celebren a partir del 6.03.2019 el arrendador podrá exigir como garantía un máximo de 3 mensualidades de renta. Una mensualidad la depositará en la Comunidad Autónoma (obligatorio) y las otras 2 mensualidades las retendrá el arrendador. Las 3 mensualidades responderán finalmente de los incumplimientos del inquilino (impago de rentas o desperfectos), debiéndole ser restituidas a la finalización del contrato si todo está correcto.

OBSERVACIÓN:

Respecto de los contratos  de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (LOCALES DE NEGOCIO) es obligatorio depositar en concepto de fianza DOS MENSUALIDADES de renta en la Comunidad Autónoma correspondiente (artículo 36 LAU).

Con respecto a la cantidad que en concepto de garantía adicional se puede establecer en el contrato, NO EXISTE LÍMITE ALGUNO.

CONCLUSION:

El arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, si bien la cantidad que tiene que depositar en la Comunidad Autónoma sólo será de una mensualidad. La diferencia quedará en posesión del arrendador, respondiendo de las garantias del cumplimiento del contrato por parte del inquilino. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, deberá serle restituida esta cantidad junto con la depositada en la Comunidad Autónoma.

El importe de esta garantía adicional (al margen de la mensualidad de fianza obligatoria) tendrá límites o no dependiendo de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.

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6 Responses to Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

  1. Carlos Parra en 28 de enero, 2017 de 9:32

    Hola,

    Vivo hace 12 años en la misma casa y en el momento del alquiler dí de fianza 6 mensualidades…Quiero irme y estoy seguro de el arrendador hará todo lo posible para quedarse con toda la fianza o para desvolver sólo el mes fianza depositado (me dijeron que ese dinero era el único que seguro me iba a devolver)
    Si hay desperfectos ¿se descuenta antes de la mensualidad que depositó el arrendador o de la retuvo él?
    ¿Algún consejo práctico en casos como el mío? Es evidente que después de 12 años la vivienda no está como al principio, pero creo que hay que contemplar el tiempo que la vivienda ha estado alquilada.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 30 de enero, 2017 de 13:19

      Hola Carlos Parra:
      El desgaste normal de uso de la vivienda no es motivo para retener y quedarse con la fianza. Cuando finalice la relación, si usted está al corriente del pago de rentas y de suministros y no existen desperfectos (distintos al uso ordinario) deberían de devolvérsela.
      Un saludo

  2. juan perez en 22 de septiembre, 2017 de 17:21

    dudas: 1º «El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones» : No sería al revés? no es el arrendador el que constituye la fianza para garantizar que el arrendatario cumpla las funciones?.
    2º lo de depositar la fianza en la CCAA se hace ?? que pasa si solo hay una fianza y se la queda el arrendador y no la deposita en la CCAA??

  3. Roberto García Vazquez en 27 de julio, 2018 de 15:02

    Si la ley permite que le arrendador exija más de una mensualidad de fianza además de el primer mes de pago y el mes que suele llevarse la inmobiliaria, se exije una cantidad exagerada y difícil de satisfacer en un país donde los sueldos no sacan de pobre a nadie.
    En fin un atropello, por eso los que quieren alquilar su vivienda tendrán que bajarse un poco los humos.

  4. Sandra en 17 de diciembre, 2018 de 18:52

    Hola;

    he renovado el contrato del alquiler de la vivienda de la cual soy arrendataria y me han vuelto a solicitar otra vez el pago de la fianza, correspondiente a una renta mensual.
    Mi pregunta es: ¿qué ocurre con la anterior fianza que ya pagué cuando alquilé la primera vez el piso?

    Y una segunda cuestión: ¿es correcto que haya pagado por el ITP la misma cuantía cuando en este caso el contrato es de 3 años? (el anterior era de 5 años).

    Muchas gracias

  5. Alicia Rodríguez Valdés en 30 de junio, 2020 de 0:37

    Yo creo que la finalidad de la fianza en el alquiler es la de garantizar que el inquilino cumpla con todas las obligaciones del contrato, especialmente el pago de la renta y cantidades asimiladas como(luz y agua)y también para que devuelvan el inmueble en el mismo estado que lo recibió, pero las tres mensualidades que se piden en los contratos hoy en días mas allá de tener una garantía es una exageración.

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