Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda en concepto de garantías adicionales? 

Vamos a ver si el arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda.

Como veréis más adelante para responder a esta pregunta habrá que tener muy presente la fecha de celebración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuestiones sobre la fianza en el contrato de arrendamiento

1ª.-  El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones:

2ª.-  Una vez terminado el arrendamiento, si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal a su favor.

3ª.-  Por tanto, una vez finalizado el arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas y demás cantidades que deba el inquilino (luz, agua, etc.), o de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario, para su compensación con la fianza.

4ª.-  Hay que distinguir lo que se denomina literalmente “fianza” de las “cantidades complementarias o adicionales a la fianza“.

¿Qué diferencias existen entre la fianza y las cantidades adicionales a la fianza en el alquiler de viviendas?

a) La fianza siempre ha de entregarse por el inquilino en metálico, mientras que las cantidades adicionales a la fianza pueden ser prestadas de otra forma distinta como por ejemplo por aval bancario, aunque lo normal es que también sean exigidas por el arrendador en efectivo metálico.

b) La entrega de la fianza es obligatoria mientras que la entrega de cantidad adicional a la fianza es voluntaria y dependerá de que se pacte o no la entrega de la misma. 

c) El importe de la fianza ha de ser depositado obligatoriamente por el arrendador en el Organismo de la Comunidad autónoma correspondiente, mientras que las cantidades adicionales a la fianza no se depositan y se las tendrá en su poder el arrendador.

d) El importe de la fianza en el arrendamiento de vivienda será de una mensualidad de la renta, mientras que el importe de las cantidades adicionales a la fianza que pueden exigirse al inquilino no podrán superar dos mensualidades de la renta.

Esta limitación máxima de 2 mensualidades de la renta se aplicará a los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.   

¿Dónde se regula la fianza y las cantidades adicionales a la fianza en los arrendamientos urbanos?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la fianza y las cantidades adicionales a la fianza, destacando del citado precepto lo siguiente:

  1.  A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta cuando se trate de arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades cuando se trate de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ejemplo: un local de negocio).
  2.  Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. 
  3.  El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
  4.  Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Volvamos a la pregunta que al principio hicimos.

En concepto de fianza el inquilino entregará una mensualidad de renta pero el arrendador puede exigirle, en concepto de garantías adicionales a la fianza, la entrega de otras dos mensualidades de la renta, por lo que finalmente las cantidades entregadas por el arrendatario podrán ser como máximo de tres mensualidades de la renta.

La fianza y las cantidades adicionales a la fianza en el arrendamiento de locales

Respecto de los contratos  de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio) es obligatorio que el arrendatario entregue en concepto de fianza dos mensualidades de renta, debiendo el arrendador depositar dicho importe en el Organismo de la Comunidad autónoma correspondiente (artículo 36 LAU).

Con respecto a la cantidad que en concepto de garantía adicional se puede establecer en estos contratos,  no existe límite alguno por lo que podrá pactarse lo que las partes acuerden .

Conclusión

En los contratos de arrendamiento de vivienda el arrendador puede exigir como máximo un mes de renta en concepto de fianza y dos meses de renta en concepto de cantidades asimiladas a la fianza..

En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio), el arrendador puede exigir dos mensualidades de renta en concepto de fianza y en concepto de cantidades asimiladas a la fianza existe libertad de pactos.

Francisco Sevilla Cáceres

Comentarios

  1. Alicia Rodríguez Valdés

    Yo creo que la finalidad de la fianza en el alquiler es la de garantizar que el inquilino cumpla con todas las obligaciones del contrato, especialmente el pago de la renta y cantidades asimiladas como(luz y agua)y también para que devuelvan el inmueble en el mismo estado que lo recibió, pero las tres mensualidades que se piden en los contratos hoy en días mas allá de tener una garantía es una exageración.

    • José

      Es posible que sea una exageración, lo normal es pedir un mes de fianza solamente, ya de pedir garantias adicionales o incluso avalista o fiador e incluso aval bancario a primer requerimiento y con renuncia al derecho de excusión y al beneficio de orden es aparte.
      La verdad que puestos a verlo con una mensualidad para cubrir una posible falta de renta, recibos de agua y luz y algún desperfecto se va muy limitadoy apurado y se tiene de poco de donde tirar en el peor caso.
      Ya depende de las trabas o seguridad que se deseen poner para alquilar tu propiedad.

  2. Sandra

    Hola;

    he renovado el contrato del alquiler de la vivienda de la cual soy arrendataria y me han vuelto a solicitar otra vez el pago de la fianza, correspondiente a una renta mensual.
    Mi pregunta es: ¿qué ocurre con la anterior fianza que ya pagué cuando alquilé la primera vez el piso?

    Y una segunda cuestión: ¿es correcto que haya pagado por el ITP la misma cuantía cuando en este caso el contrato es de 3 años? (el anterior era de 5 años).

    Muchas gracias

  3. Roberto García Vazquez

    Si la ley permite que le arrendador exija más de una mensualidad de fianza además de el primer mes de pago y el mes que suele llevarse la inmobiliaria, se exije una cantidad exagerada y difícil de satisfacer en un país donde los sueldos no sacan de pobre a nadie.
    En fin un atropello, por eso los que quieren alquilar su vivienda tendrán que bajarse un poco los humos.

    • Francisco Suarez

      Yo como arrendador le digo que el atropello es el que me han hecho a mí. El inquilino fumador, aún teniendo terraza, ha fumado dentro. Todo el techo manchado de nicotina, cortinas, plafones … y se niega a pintar. Dice que el de eso no sabe. Pues con una mensualidad de fianza no me salen las cuentas. Aparte tendré que hacerlo yo porque en esta epoca hay que esperar varios meses por un pintor serio. Encima, hay que dar pintura antimanchas, bastante cara, porque con la normal ya puedes dar 10 manos que salen de nuevo las manchas. Así que me planteo a partir de ahora pedir dos meses de fianza. Y si no tuviera hipoteca es que preferiria dejar el piso cerrado. Y luego se quejan de la poca o nula oferta que hay pero los propietarios estamos muy quemados.

    • David

      La fianza depositada es lo que menos debería preocuparte, El mes en curso, porque no queda otra, La comisión de la agencia, pues les aprietas si puedes para pagar menos o buscas alquiler por particular, pero la fianza es un depósito de garantía que asegura la solvencia del inquilino. Vamos, yo no alquilo a nadie que no haya sido capaz de poder ahorrar un mínimo de 3.000€. Una cosa es que no tengas 25.000,-€ para la entrada de un piso y conseguir el resto con una hipoteca, y otra bien distinta es que no llegues ni a 5 mensualidades de ahorro para entrar a vivir de alquiler, Los propietarios tampoco son ONG´s que tengan que alquilar a inquilinos que ya de entrada se declaran insolventes porque no les llega ni para tres meses de fianza.

      Saludos!.

  4. juan perez

    dudas: 1º “El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones” : No sería al revés? no es el arrendador el que constituye la fianza para garantizar que el arrendatario cumpla las funciones?.
    2º lo de depositar la fianza en la CCAA se hace ?? que pasa si solo hay una fianza y se la queda el arrendador y no la deposita en la CCAA??

    • David

      El arrendatario, en base a la LOPD puede solicitar el acceso a sus datos personales en el organismo donde deba depositarse la fianza, De ser negativa la respuesta y no constar dato alguno suyo como arrendatario en dicho organismo, puede aportar a éste copia del contrato de arrendamiento con el fin de comunicar al organismo dicho arrendamiento vigente. (Puede aportar directamente copia del contrato, junto al DNI y solicitud de acceso a los datos personales para que le confirmen si dicho contrato ya fue previamente inscrito o no)

      En cataluña, en este caso, al propietario se le podrá imponer una sanción de hasta 300 euros por no haber entregado copia del contrato y no haber consignado la fianza legal al INCASOL.

  5. Carlos Parra

    Hola,

    Vivo hace 12 años en la misma casa y en el momento del alquiler dí de fianza 6 mensualidades…Quiero irme y estoy seguro de el arrendador hará todo lo posible para quedarse con toda la fianza o para desvolver sólo el mes fianza depositado (me dijeron que ese dinero era el único que seguro me iba a devolver)
    Si hay desperfectos ¿se descuenta antes de la mensualidad que depositó el arrendador o de la retuvo él?
    ¿Algún consejo práctico en casos como el mío? Es evidente que después de 12 años la vivienda no está como al principio, pero creo que hay que contemplar el tiempo que la vivienda ha estado alquilada.

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Carlos Parra:
      El desgaste normal de uso de la vivienda no es motivo para retener y quedarse con la fianza. Cuando finalice la relación, si usted está al corriente del pago de rentas y de suministros y no existen desperfectos (distintos al uso ordinario) deberían de devolvérsela.
      Un saludo

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