Expediente para rectificar la superficie de fincas

Expediente para rectificar la superficie de fincas por exceso o defecto de cabida tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015.

Se puede iniciar un expediente para rectificar la superficie de fincas cuando no exista concordancia entre la cabida real de la finca y la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.

Como veremos mas adelante, el expediente se tramita de manera distinta si la superficie de la finca, tanto por defecto como por exceso de cabida,  es superior al 10% entre la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad y la que realmente tiene.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

EJEMPLO:

a) Un expediente por EXCESO DE CABIDA se tamitará si la superficie REAL de la finca es MAYOR que la que figura inscrita en el Registro.

b) Un expediente por DEFECTO DE CABIDA se tramitará si la superficie REAL de la finca es MENOR de la que figura inscrita en el Registro.

OBSERVACIÓN: La tramitación del expediente para rectificar la superficie de fincas ha cambiado tras la reforma de la Ley Hipotecaria mediante la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria,  los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones de superficie de fincas, podriamos sistematizarlos en DOS grandes grupos:

A) Expediente para rectificar la superficie de fincas que no excedan del 10%

En estos expedientes solo se permite inscribir una rectificación de la superficie (por exceso o defecto de cavida) contenida en la descripción literaria (la descripción que figura en la escritura de propiedad),  pero limitados cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita.

EJEMPLO:

Se tramitará un expediente de rectificación de superficie por exceso de cabida, si una finca (puede ser un piso, local, parcela, rústica, etc.) tiene una cabida superficial real de 180 m2 pero en el Registro de la propiedad figura inscrita con 170 m2, pretendiendo que en el Registro se inscriba finalmente los 180 m2. (Hay una diferencia de 10 m2 que es inferior al 10% de la superficie que se pretende inscribir sobre la que ya hay inscrita).

A la inversa estariamos ante un expediente de rectificación de superficie por defecto de cabida.

En todos estos casos, el expediente se tramita ante el mismo Registro de la Propiedad donde pertenece la finca.

Estos expedientes no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.

El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria dice:

Expediente para rectificar la superficie de fincas

«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a)  Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b)  En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

B)  Expediente para rectificar la superficie de fincas que excedan del 10%

En estos expediente se permiten inscribir rectificaciones de superficie de fincas superiores al 10% (tanto por exceso como por defecto).

Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.

Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación.

Estos expedientes se tramitan ante Notario con ciertas actuaciones por parte del Registrador de la Propiedad.

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2 Responses to Expediente para rectificar la superficie de fincas

  1. Aida en 13 de julio, 2018 de 10:24

    Buenos dias , me gustaría tener asesoramiento sobre una casa que estoy interesada en comprar que tienen 27 metros escriturados y en realidad tiene 90 metros reales.

    • Inmaculada Castillo en 20 de julio, 2018 de 9:00

      Hola Aida,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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