Expediente para rectificar la superficie de fincas

Expediente para rectificar la superficie de fincas por exceso o defecto de cabida tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015.

Se puede iniciar un expediente para rectificar la superficie de fincas cuando no exista concordancia entre la cabida real de la finca y la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.

Como veremos mas adelante, el expediente se tramita de manera distinta si la superficie de la finca, tanto por defecto como por exceso de cabida,  es superior al 10% entre la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad y la que realmente tiene.

EJEMPLO:

a) Un expediente por EXCESO DE CABIDA se tamitará si la superficie REAL de la finca es MAYOR que la que figura inscrita en el Registro.

b) Un expediente por DEFECTO DE CABIDA se tramitará si la superficie REAL de la finca es MENOR de la que figura inscrita en el Registro.

OBSERVACIÓN: La tramitación del expediente para rectificar la superficie de fincas ha cambiado tras la reforma de la Ley Hipotecaria mediante la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

A partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria,  los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones de superficie de fincas, podriamos sistematizarlos en DOS grandes grupos:

A) Expediente para rectificar la superficie de fincas que no excedan del 10%

En estos expedientes solo se permite inscribir una rectificación de la superficie (por exceso o defecto de cabida) contenida en la descripción literaria (la descripción que figura en la escritura de propiedad),  pero limitados cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita.

EJEMPLO:

Se tramitará un expediente de rectificación de superficie por exceso de cabida, si una finca (puede ser un piso, local, parcela, rústica, etc.) tiene una cabida superficial real de 180 m2 pero en el Registro de la propiedad figura inscrita con 170 m2, pretendiendo que en el Registro se inscriba finalmente los 180 m2. (Hay una diferencia de 10 m2 que es inferior al 10% de la superficie que se pretende inscribir sobre la que ya hay inscrita).

A la inversa estariamos ante un expediente de rectificación de superficie por defecto de cabida.

Expediente para rectificar la superficie de fincas

En todos estos casos, el expediente se tramita ante el mismo Registro de la Propiedad donde pertenece la finca.

Estos expedientes no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.

El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria dice:

«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a)  Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b)  En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»

B)  Expediente para rectificar la superficie de fincas que excedan del 10%

En estos expediente se permiten inscribir rectificaciones de superficie de fincas superiores al 10% (tanto por exceso como por defecto).

Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.

Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación.

Estos expedientes se tramitan ante Notario con ciertas actuaciones por parte del Registrador de la Propiedad.

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10 Responses to Expediente para rectificar la superficie de fincas

  1. Aida en 13 de julio, 2018 de 10:24

    Buenos dias , me gustaría tener asesoramiento sobre una casa que estoy interesada en comprar que tienen 27 metros escriturados y en realidad tiene 90 metros reales.

    • Inmaculada Castillo en 20 de julio, 2018 de 9:00

      Hola Aida,

      Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  2. Montse Vilalta Esteban en 30 de julio, 2019 de 17:17

    Hace dos años compré un piso y ahora me dicen que parte de mi vivienda es de la portería porqué así consta en el registro.He estado investigando y en 2007 se «vendió» la finca a un banco (el piso ya estaba como está ahora),y el banco no hizo ninguna comprobación.Éste lo vendió tal cómo está a otra persona,y después lo he comprado yo.
    Por lo que tengo entendido,la antigua sociedad modificó mi vivienda y la portería ya que todo era de ellos y no les dió tiempo a inscribirlo en el registro porqué fue embargada,de allí que los pisos después fueran del banco.5 o 6 pisos los vendió (entre ellos el mío),pero me gustaría que constaran en el registro estos metros cuadrados de más que tengo.Como debería hacerlo?.El banco también es el propietario de la portería,el cual vendió el piso en la situación que está ahora.

  3. Miguel A. en 31 de octubre, 2019 de 18:01

    Buenas tardes. Estoy esperando que el propietario de una parcela corrija el exceso de cabida. ¿Cúanto tiempo puede llevar si no se pronuncia ninguno de los vecinos? Gracias.

  4. josé javier forcen ruiz en 5 de febrero, 2020 de 10:51

    Uno de los colindantes se opuso. La cabida registrada es de 271 metros cuadrados y la cabida que se pretende aumentar es de 127 metros cuadrados, lo que da una cabida total de 398 metros cuadrados.
    El notario dio por terminado el expediente.
    ¿Tendré que reclamar al Juzgado contra el que se opuso? ¿Procedimiento Ordinario?
    Gracias

  5. Luis en 18 de marzo, 2020 de 14:49

    Tengo una tierra de secano de 32000 mts y he registrado un exceso cabida de un trozo de secano que hace 2500 mts echo eh construido una balsa y una cochera tengo la correspondiente licencias de obra puede ahora quitármelo el ayuntamiento dice que tierra cumunal que es del ayuntamiento

  6. domingo corton de las heras en 21 de mayo, 2020 de 11:17

    finca rustica con certificado del ayuntamiento correspondiente de 72 metros de construccion y 600 metros de parcela,que lo que pone en la escritura de propiedad
    en la nota simple del registro pone 33 metros,nada mas.
    costo del expediente y tiempo del mismo
    un saludo y gracias

  7. Juan José en 10 de junio, 2020 de 18:08

    Buenas tardes, solamente quería confirmar quien paga los gastos de la tramitación del Exceso de Cabida, si los vendedores o el comprador. Muchas gracias.

  8. alejandro en 3 de octubre, 2020 de 12:13

    es necesario una medición de un topógrafo para que mida la superficie real de la finca ??

  9. Diego en 18 de octubre, 2020 de 17:31

    Buenos días necesito ayuda, he comprado una parcela urbana en Cantabria ya cercada con un muro, que en papeles y catastro pone q tiene 636 metros pero la realidad son 900, llevo con ella 6 años y ahora quiero construir una vivienda y veo q no coinciden lo escrito en papel con la realidad
    Para rectificar esto que tengo que hacer???? contratar una gestoría para enviar un documento a los propietarios de las parcelas colindantes y si estan descuerdo enviar al registro la actualización ???
    Alguien conoce en Cantabria un gestor que sepa que hacer en estos casos ???
    Muchas gracias
    Me gustaría que me asesoraran de este tema

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