Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria

Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria

La extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria dependerá de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.

¿Procede automáticamente la extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria cuando es adjudicada en subasta, o seguirá en vigor el contrato de arrendamiento hasta que finalice el plazo de duración pactado?

EJEMPLO:

Una vivienda que ha sido alquilada por su actual propietario se encuentra gravada con una hipoteca. El dueño de la vivienda no paga la hipoteca y el Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria la saca a subasta y se la adjudica el Banco o una tercera persona:

¿El contrato de arrendamiento que había celebrado el propietario se extingue o continúa hasta que finalice la duración pactada?

La respuesta a esta pregunta dependerá de la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento.

Regulación de la extinción del arrendamiento por una ejecución hipotecaria

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que regula esta cuestión ha sufrido dos importantes reformas, una en Junio de 2013 y otra en marzo de 2019.

Por tanto hay que diferenciar entre los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de Junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019 y los contratos de arrendamiento celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante,  pues esta circunstancia determinará que el contrato se extinga o continúe.

Contratos celebrados entre el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019

El texto del artículo 13.1 de la LAU que estaba en vigor para los contratos celebrados en dicho periodo establecía:

» 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada».

Las consecuencias de este precepto son:

1º.-  Si el contrato de arrendamiento de vivienda se ha firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 y la vivienda alquilada sale a subasta por una ejecución hipotecaria adjudicándosela el Banco o una tercera persona, el contrato de arrendamiento se extingue.

2º.-  La única posibilidad que permite la LAU para que el contrato permanezca en vigor durante el plazo pactado que falte  es que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurre nunca o casi nunca.

3º.-  Si el dueño de la vivienda nos advierte que la finca va a salir a subasta por una ejecución hipotecaria y que tenemos que marcharnos, mi consejo es que sigamos en el uso de la vivienda, eso sí pagando la renta mensualmente, hasta tanto el Banco o el tercero nos comunique que es el nuevo titular por adjudicación y que se extingue el contrato.

¿Extinguido el contrato de arrendamiento se produce una situación de precario?

Tras la adjudicación de la vivienda en subasta a favor del Banco o del tercero y sin perjuicio de que estos celebren un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino, quedará extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario produciéndose una situación de precario entre el arrendatario y el adjudicatario de la vivienda en subasta, al haberse extinguido de «pleno derecho» el contrato de arrendamiento, pues el artículo 13.1 de la LAU establece que el contrato quedará extinguido y el art. 7.2 del mismo texto legal señala que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Esta cuestión ha sido analizada por el Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 4.11.2020:

De esta sentencia destacamos el pronunciamiento que hace respecto de las rentas adeudadas  por los arrendatarios desde que el adjudicatario de la vivienda en subasta le comunicó la extinción del contrato de arrendamiento:

«Por todo el conjunto argumental expuesto no cabe fundar la demanda en la reclamación de rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con base a los artículos 17, 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1555.1 del Código Civil, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.

… Se estima el recurso de casación interpuesto, casar la precitada sentencia, dejándola sin efecto, y, estimando el recurso de apelación interpuesto, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia …, dictada en procedimiento de juicio verbal…, revocamos dicha resolución en el único sentido de desestimar la pretensión de reclamación de rentas,…»

En igual sentido se ha vuelto a pronunciar el Tribunal Supremo en sentencia de 1.03.2021.

Contratos celebrados a partir del 6.03.2019 en adelante

El texto del  artículo 13.1 de la LAU tras la reforma de marzo de 2019 ha quedado redactado de la siguiente manera:

» 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.»

EJEMPLO:

Una vivienda se encuentra gravada con una hipoteca. El dueño de la vivienda (persona física) la alquila en Julio de 2019 por una duración de 1 año. La vivienda sale a subasta porque el dueño no paga la hipoteca y se la adjudica el Banco.

En este caso, el inquilino podrá estar 5 años de contrato si él quiere, es decir hasta Julio de 2024.

Decimos 5 años, porque aunque en el contrato se hizo constar solo 1 año de duración,  por aplicación del artículo 9 de la LAU, el arrendatario puede estar, si él quiere, hasta 5 años.  Pincha aquí para leer más.

Comentarios

  1. ESTEFI

    Buenas tardes,

    para el caso de que dicha vivienda esté siendo arrendada por una familia con hijos menores y en una situación de vulnerabilidad o escasos medios económicos, se procedería igualmente proceder al desalojo o se puede realizar alegaciones para paralizarlo y seguir en el arrendamiento? Muchas gracias.

  2. Ramon Torres

    Teniendo en cuenta que el banco no es propietario de la hipoteca que se ejecuta y, por tanto, no puede adjudicarse la vivienda, qué sucede realmente??

    • Francisco Sevilla Cáceres

      Hola Ramón Torres:
      Necesito que me aclares un poco más la duda que planteas. Gracias y un saludo

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