Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria

La extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria contra el propietario del inmueble tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Uno de los cambios más sustanciales que se produjeron a partir de Junio de 2013 con la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el relativo a la extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria.

Actualmente la LAU ha sufrido otro importante cambio mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 (entrada en vigor el 06.03.2019), que ha modificado la regulación en este aspecto, así que veremos como queda la regulación cuando el contrato de arrendamiento se ha celebrado en una etapa o en otra.Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria

Contratos celebrados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019

EJEMPLO:

Una vivienda se encuentra gravada con una hipoteca. El dueño de la vivienda la alquila por una duración de 2 años. La vivienda sale a subasta por el Banco porque el dueño no paga la hipoteca. La pregunta que hacemos es:

¿se extingue el contrato de arrendamiento si el Banco o un tercero se adjudica la vivienda, o el nuevo adquirente de la finca tiene que respetar la duración del arrendamiento?

Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria tras la reforma de la LAU

Lo principal que debemos saber sobre la extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria en los contratos celebrados desde el 6.06.2013 y el 3.03.2019 es que el  artículo 13.1 de la LAU dispone:

» Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Las consecuencias de este precepto son:

1º.-  Si el contrato de arrendamiento de vivienda se ha firmado después del 6 de junio de 2013 y la vivienda alquilada sale a subasta por una ejecución hipotecaria y se la adjudica el Banco o un tercera persona, el contrato de arrendamiento SE EXTINGUE.

2º.-  La única posibilidad que permite la LAU para que el contrato permanezca en vigor durante el plazo pactado que falte  es que dicho contrato se hubiese inscrito en Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca, lo que no ocurre nunca o casi nunca.

3º.-  Si el dueño de la vivienda nos advierte que la finca va a salir a subasta por una ejecución hipotecaria y que tenemos que marcharnos, mi consejo es que sigamos en el uso de la vivienda, eso sí pagando la renta mensualmente, hasta tanto el Banco no nos comunique que es el nuevo titular y que el contrato queda extinguido.

En el supuesto de que el arrendador no quiera recibir el importe de la renta, habrá que consignarla judicialmente.

No obstante, sería también conveniente si tenemos interés en la vivienda, pasarse por el Banco ejecutante y negociar el continuar con la vivienda en alquiler una vez se la haya adjudicado. En otro supuesto debermos ir buscando nueva vivienda en alquiler, rescindir el contrato con el dueño por este motivo firmando un documento y recuperar la fianza.

 

Contratos celebrados a partir del 6.03.2019 en adelante

En estos contratos la situación es totalmente distinta.

El artículo 13.1 de la LAU ha quedado redactado tras la reforma de la siguiente manera:

«1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.»

EJEMPLO:

Una vivienda se encuentra gravada con una hipoteca. El dueño de la vivienda la alquila en Julio de 2019 por una duración de 1 año. La vivienda sale a subasta porque el dueño no paga la hipoteca y se la adjudica el Banco.

En este caso, el inquilino podrá estar 5 años de contrato si él quiere, es decir hasta Julio de 2024.

Decimos 5 años, porque aunque en el contrato se hizo constar solo 1 año de duración,  por aplicación del artículo 9 de la LAU, el arrendatario puede estar, si él quiere, hasta 5 años.  PINCHA AQUÍ para saber más sobre esta cuestión.

RECOMENDACIÓN:

Lee nuestro artículo titulado «respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado«.

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3 Responses to Extinción del arrendamiento de vivienda por ejecución hipotecaria

  1. Ramon Torres en 2 de mayo, 2015 de 11:23

    Teniendo en cuenta que el banco no es propietario de la hipoteca que se ejecuta y, por tanto, no puede adjudicarse la vivienda, qué sucede realmente??

  2. ESTEFI en 18 de enero, 2019 de 12:57

    Buenas tardes,

    para el caso de que dicha vivienda esté siendo arrendada por una familia con hijos menores y en una situación de vulnerabilidad o escasos medios económicos, se procedería igualmente proceder al desalojo o se puede realizar alegaciones para paralizarlo y seguir en el arrendamiento? Muchas gracias.

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