Extinción del arrendamiento por declaración de ruina

Extinción del arrendamiento por declaración de ruina

La extinción del arrendamiento por declaración de ruina acordada por la autoridad competente es una de las causas de terminación del contrato de inquilinato.

Hablamos de la extinción del arrendamiento por declaración de ruina.

Lo primero será tener en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para saber la ley aplicable.

CONTRATO POSTERIOR AL 1 DE ENERO DE 1995 HASTA LA ACTUALIDAD

La causa de extinción del arrendamiento por declaración de ruina del edificio o construcción viene prevista en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 y es la aplicable a los contratos de alquiler suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995 hasta la actualidad.

Artículo 28 LAU 29/94: El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

 

CONTRATO CELEBRADO ENTRE EL 1 DE ENERO DE 1965 Y EL 1 DE ENERO DE 1995

Para los contratos anteriores (suscritos entre el 1 de enero de 1965 y el 1 de enero de 1995) es de aplicación el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, artículos 114 regla 10ª y el 118.2.

Artículo 114, regla 10ª:  El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse por la declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados los inquilinos y arrendatarios.

Artículo 118.2:Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo“.

 

¿Qué se entiende por ruina del edificio?

Es el estado de conservación, seguridad, salubridad u ornato del edificio que requiere para su reparación un alto coste, o que afecta a elementos estructurales no reparables por medios normales, o cuando las obras necesarias no pueden ser autorizadas por encontrarse el edificio fuera de ordenación.

 

¿Existe derecho de retorno cuando se realicen las obras?

Tanto si se aplica la LAU 1964 como si es la LAU 29/94, la extinción del arrendamiento por declaración de ruina no llevará aparejado el derecho del inquilino de volver a la finca en el supuesto de que se reconstruya o repare el edificio. Los contratos quedan extinguidos, debiendo solicitarse por el arrendador la declaración judicial de resolución de los contratos.

 

Extinción del arrendamiento por declaración de ruina

¿Tiene derecho el inquilino a indemnización?

En caso de extinción del arrendamiento por declaración de ruina, el inquilino no tendrá derecho a indemnización alguna. No obstante lo anterior, el inquilino podría pedir daños y perjuicios si acredita que el arrendador no ha hecho todas las reparaciones necesarias en el edificio, a las que estaba obligado,  y por su negligencia ha facilitado la declaración de ruina.

 

Contratos de arrendamiento suscritos bajo la LAU 29/94:

El artículo 28 LAU 29/94 que ya hemos citado anteriormente, sólo es aplicable para los arrendamientos de vivienda y no para los de uso distinto (locales de negocio, etc.). Para estos últimos es de aplicación lo dispuesto en los artículos 1.568 y 1.182 del Código Civil.

La declaración de ruina del edificio deberá ser tramitada mediante un expediente. Al no decir nada la Ley, podrá ser tramitado por la autoridad municipal, provincial o autonómica. Lo único que se exige es que el expediente sea firme, es decir, que no quepa contra el mismo ningún tipo de recurso. No se exige en el expediente la intervención de los inquilinos, sólo que este cumpla los trámites administrativos correspondientes.

 

Contratos de arrendamiento suscritos bajo la LAU 1964:

Para los contratos de arrendamiento sujetos a la legislación anterior, TRLAU de 24 de diciembre de 1964,  se exige que el expediente de declaración de ruina sea contradictorio y que se de audiencia a los inquilinos a los efectos de que puedan pronunciarse en el mismo.

La extinción del arrendamiento por declaración de ruina es una de la causa de resolución contractual mas complicadas en los arriendos, no sólo por las consecuencias vitales que producen (inquilinos que llevan viviendo muchos años en ese piso y ahora tiene que marcharse) sino por económicas cuando se trata de locales de negocio,  que igualmente han centrado su actividad comercial en ese espacio. Téngase en cuenta,  que en estos supuestos pueden ver afectados derechos de terceros como trabajadores, etcétera, por lo que considero que este asunto merece un detenido desarrollo a lo que me comprometo en sucesivos artículos.

Francisco Sevilla Cáceres
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Comentarios

  1. Pilar Cano

    Hola , quisiera hacer una consulta.
    Alguien podría decirme o explicarme de el porque el derecho de retorno de la LAU 94 No ha sido modificado

    • Alberto Cabrera

      Matrimonio que se separa. Ella se queda viviendo en el piso con los niños(3)y con el coche que, aunque esta a nombre del marido no lo conduce porque no tiene carnet de conducir. El marido paga todo, hipoteca, manutención de los niños, coche, agua, etc. etc. Y la pregunta es: Como quitarle el coche ya que la señora no paga las multas, el seguro, la itv,… y todo esto le viene al marido por embargos a la nómina ya que el coche sigue a su nombre?? Gracias.

      • Ana

        Hola ! Si declaran en ruina una casa y tengo alquilada sólo la cochera, para comunicar al inquilino que el Ayuntamiento ha declarado en ruina urbanística la casa, se lo comunico por burofax? le he llamado en repetidas ocasiones pero no me coge el teléfono.

        Gracias

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