Extinción del condominio de la vivienda familiar

Extinción del condominio de la vivienda familiar

¿Procede la extinción del condominio de la vivienda familiar si el uso le ha sido atribuido a los hijos o al otro miembro de la pareja? 

Veamos si es posible proceder a la extinción del condominio de la vivienda familiar o lo que es lo mismo, si se puede solicitar la división de la cosa común respecto de la vivienda familiar cuando previamente el Juez de Familia en un procedimiento de divorcio le ha atribuido a los hijos menores o al otro cónyuge o miembro de la pareja el derecho de uso del citado inmueble.

Ejemplo:

Con este ejemplo sobre un proindiviso sobre la vivienda situaremos el problema:

a.- Un matrimonio se divorcia y el Juez en sentencia atribuye el uso de la vivienda familiar a favor de la esposa y los hijos menores del matrimonio. 

b.- Se procede a la liquidación de la sociedad de gananciales y cada uno de los cónyuges se adjudica la vivienda familiar por mitad y en proindiviso al 50%, sin que se altere el derecho de uso concedido.
En esta misma situación estaremos si la vivienda familiar pertenece a la pareja o al matrimonio al 50% en proindiviso a cada uno por haberla adquirido en dicha proporción o comprada en régimen de separación de bienes.

c.- El cónyuge que no tiene atribuido el uso de la vivienda familiar puede instar en el Juzgado la disolución del condominio mediante una demanda de división de cosa común?

Aunque la respuesta es que sí cabe la posibilidad de solicitar la extinción del condominio y veremos los fundamentos jurídicos que al respecto dan los Tribunales de justicia, veamos algunas cuestiones relacionadas con este asunto.

¿En qué consiste un condominio de un bien?

Se entiende que existe un condominio sobre un bien cuando la propiedad del mismo pertenece a varias personas en un determinado porcentaje. A dichas personas se les denomina copropietarios, condóminos o comuneros.

Ejemplo: Una finca es propiedad de cuatro personas en proindiviso, por lo que cada una de ellas ostenta un porcentaje del 25% indiviso del bien.

¿Se puede extinguir el condominio de un bien?

Cualquiera de los copropietarios de un bien en proindiviso puede pedir la división de la cosa común o extinción del condominio.

El artículo 400 del Código Civil, referido a la comunidad de bienes, establece:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

¿Existe alguna limitación si se quiere extinguir el condominio de la vivienda familiar?

No existe ninguna limitación para pedir la extinción del condominio. En situaciones de crisis matrimonial o de la pareja de hecho en la que el Juez de Familia haya atribuido el uso de la vivienda familiar a los hijos o a uno de los cónyuges o miembros de la pareja de hecho, el otro puede interesar la extinción del proindiviso aunque aquella medida esté vigente.

¿De qué manera se puede disolver el proindiviso de la vivienda familiar?

Si ambos cónyuges como copropietarios del 50% en proindiviso de la vivienda familiar se ponen de acuerdo en disolver el condominio no hay problema para llevarlo a cabo.

La forma de extinción voluntaria del proindiviso de la vivienda puede ser alguna de las siguientes:

1ª.- Acuerdo por el que uno de los cónyuges se adjudica el pleno dominio de toda la vivienda familiar (100%) indemnizando al otro por el valor de su participación.

2ª.- Acuerdo por el que ambos deciden la venta de la vivienda a un tercero y se repartirán el precio obtrendio según la participación de cada uno de ellos en el inmueble.

El problema surge cuando no existe acuerdo y la persona que no tiene el uso quiere extinguir el condominio.

En este supuesto es posible disolver el proindiviso ejercitando la acción judicial de división de cosa común y solicitar la venta del bien en pública subasta. Ahora bien, adjudicada en subasta la vivienda familiar, subsistirá el derecho de uso a favor de los hijos o cónyuge que estableció el Juez de Familia, permaneciendo así hasta que se extinga dicho derecho.

División de la cosa común cuando uno de los copropietarios tiene atribuido el uso de la vivienda familiar

Estamos ante el supuesto de que los cónyuges o los miembros de una pareja son copropietarios al 50% cada uno en proindiviso de la vivienda familiar pero el Juez le ha atribuido a uno de ellos el uso de la misma al amparo de lo dispuesto en el artículo 96 del Código Civil.

En estos casos la doctrina considera que el derecho de uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente no es un derecho real sino un derecho de carácter familiar que puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una vez inscrito el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges copropietarios, ¿es posible solicitar la división de la cosa común?

La respuesta es afirmativa, al entender la jurisprudencia que la atribución del uso no impide la extinción del condominio conforme al artículo 400 del Código Civil. El derecho de uso inscrito en el Registro de la Propiedad , mientras se mantengan las circunstancias que dieron lugar a la atribución de dicho uso por el Juez, no se verá afectado por la división, siendo oponible dicho derecho de uso frente al tercer adquirente de la vivienda quien tendrá que respetar que continúe dicho uso a favor del cónyuge durante el tiempo que se le otorgó.

Jurisprudencia sobre la extinción del condominio de la vivienda familiar

Citamos a continuación algunas sentencias sobre este asunto.

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 8.05.2006

“… la doctrina reiterada de esta Sala al abordar supuestos análogos al presente sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes. Así la sentencia de 27 de diciembre de 1999, citando en igual sentido las anteriores de 5 de junio de 1989, 6 de junio de 1997 y 8 de marzo de 1999, afirma que «la acción de división de la comunidad representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto. En el caso de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso esté atribuida la utilización de la cosa común sólo a uno de los cotitulares, ello supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa».

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 27.02.2012

Acción de división y derecho de uso.

Dos son las cuestiones que se plantean en el presente recurso de casación: a) la referida a la acción de división, a la que el marido demandado no se opone, y b) la relativa al mantenimiento del derecho de uso al marido, por ser su interés el más digno de protección, según las sentencias de separación y divorcio.

a) El art. 400 CC recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el Art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable. Y por ello también debe aceptarse la acción de división ejercitada por la ahora recurrente. Ambos cónyuges están de acuerdo en la división y por ello debe procederse a dividir.

b) Sin embargo, no puede admitirse que la acción de división extinga el derecho de uso atribuido al marido copropietario, cuyo interés se ha considerado el más digno de protección y por ello, se le atribuyó el uso en su momento, sin que se hayan producido circunstancias modificativas que ahora obliguen a reconsiderar su mantenimiento.”

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 24.03.2021

“…La acción de división de la vivienda común y el derecho de uso atribuido cuando hay hijos menores. La sentencia recurrida considera erróneamente que la atribución del uso de la vivienda a la madre impide que el padre ejercite la acción de división de la vivienda de la que ambos son copropietarios mientras las hijas sean menores de edad. Entiende que así resulta de lo dispuesto en el art. 96.4 CC, conforme al cual, “para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial“.

Debemos advertir, puesto que en el caso se trata de una unión no matrimonial, que las reglas sobre la atribución del uso de la vivienda del art. 96 CC, que se refiere a los cónyuges, son aplicables también en los casos de hijos menores de parejas no casadas, dada la situación de analogía que existe por lo que se refiere a la protección del menor ( sentencias 221/2011, de 1 de abril, y 117/2017, de 22 de febrero).

La interpretación de la sentencia recurrida es errónea. Frente a lo que dice, hoy es doctrina consolidada de la sala que la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro el ejercicio de la acción de división que el art. 400 CC reconoce a todo copropietario con el objeto de poner fin a la comunidad. La tutela de los intereses de los hijos menores y del progenitor a quien corresponde el uso de la vivienda se consigue reconociendo la subsistencia del derecho de uso pese a la división y su oponibilidad frente al adquirente de la vivienda ( sentencias 1123/2008, de 3 diciembre, 861/2009, de 18 enero de 2010, 78/2012, de 27 febrero, y 5/2013, de 5 febrero, entre otras).

Pero la subsistencia del derecho de uso pese a la división (y la consiguiente venta en su caso) solo procede cuando, de conformidad con lo acordado en el procedimiento de familia, incluido en su caso el correspondiente procedimiento de modificación de medidas, corresponda tal derecho de uso. Es decir, el mantenimiento o la extinción del derecho de uso no está en función del ejercicio de la acción de división, ya que, por sí misma, esta acción no da lugar a la extinción del uso atribuido. Pero el derecho de uso no puede subsistir cuando se ejerce la acción de división si en el proceso matrimonial o en el proceso de guarda y custodia de menores la atribución judicial del uso se ha hecho precisamente hasta ese momento.”

¿Se puede pedir en un divorcio simultáneamente la división de la cosa común?

El artículo 437.4ª de la Ley de Enjuiciamiento civil establece:

” 4.ª En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos.”

Por lo tanto, se podrá pedir simultáneamente el divorcio y la división de cosa común de aquellos bienes cuya titularidad pertenezca en proindiviso a los cónyuges que se están divorciando.

Inmaculada Castillo

Comentarios

  1. Francisco Ruiz

    Hola! Estoy divorciado y en la sentencia en los fundamentos de derecho dice que se da el uso de la vivienda a mi ex mujer hasta la disolución de gananciales (sin hijos) pero en el fallo sólo aparece que se concede el uso de la vivienda a ella sin expecificar hasta cuando. Ella consiguió inscribir en el Registro de la Propiedad ese uso de la vivienda. Ella se opone a vender la casa por lo que solo me queda la posibilidad de la subasta. Creen que en este caso el derecho de uso de la vivienda cesa con la subasta o este derecho afectará a un posible comprador? Gracias!

    • SAT

      Tengo exactamente la misma situación, como se resolvió? Gracias

  2. Fernando

    Buenas, soy divorciado hace 8 años, en mi sentencia de divorcio se reflejó que mis hijos menores de edad y su progenitora, que tiene su custodia, se quedarían con el uso de la vivienda familiar que es bien privativo mío y estoy pagando el 100% de la hipoteca de la misma, a mayores les traslado mes a mes la cantidad exigida por la pensión de alimentos. Dentro de poco, mi ex cónyuge me informó, que por razón del instituto de nuestros hijos se trasladan a otro pueblo y según ella desea alquilar mi vivienda (que no está a su nombre) a un tercero, quedandose con la totalidad de la cantía en dinero del contrato de arrendamiento de mi propiedad que ella tiene el uso a través de mis hijos para arrendar otra vivienda en la nueva ciudad.
    Me gustaría saber cuáles son los límites del uso de la vivienda familiar por los hijos menores de edad y el cóyuge custodio? Mi ex cónyuge puede arrendar un bien privativo mío únicamente por gozar de su uso en la actualidad? Si se trasladan de la vivienda familiar pierden el derecho al uso de la misma? Y si sólo hacen uso de la casa los fines de semana, pero viven en otro sitio pierden conservan el usufructo?
    Actualmente estoy nuevamente casado y vivo en una vivienda de mi familia de precario, considerando mi situación de necesidad, tendría el derecho de recuperar el uso de mi propiedad si mis hijos y su progenitora se mudan de allí?

  3. rocio

    Hola mi marido es propietario del 25% del piso de su madre , y no nos permiten acceder a la ayuda del PLAN ESTATAL DE LA VIVIENDA ,como puede demostrar que no dispone de esa vivienda por causas ajenas a su voluntad , y poder acceder a la ayuda de compra de piso gracias.

    • Maria Jose Arcas Sariot

      Hola Rocio, me temo será difícil mientras tenga ese porcentaje a su nombre, no obstante contacte directamente con el organismo encargado de su comunidad autónoma

  4. Gat

    Hola, estoy divorciada, me concedieron la custodia de mi hijo, pero el uso de la casa se lo concedieron a mi ex. Fue algo que aun nadie se puede explicar porque tomo esa decisión la juez y la fiscal. Yo tuve que salir de la casa porque mi ex me echo y tenia comportamiento agresivo, pero al No Hacer denuncia , mi abogada dijo que eso no lo podíamos mencionar el día del
    Juicio por carecer de pruebas.
    Antes de la vista de divorcio yo me quede sin trabajo y estoy en el aprobado desde entonces. Quisiera saber si puedo hacer el inventario de activo y pasivo y liquidar ? Es decir , puedo obligarlo A vender el piso o subastarlo ?

    • Inmaculada Castillo

      Hola Gat,

      Si no habéis liquidado la sociedad de gananciales, se puede hacer sin problema, si bien, respecto al uso de la vivienda habrá que estar a lo que diga la sentencia. ¿ Le han dado un tiempo determinado para que pueda usar él la vivienda?

      Por otro lado, si tus circunstancias han cambiado, ya que como comentas, estás en paro, se podría ver la posibilidad de solicitar la modificación de la concesión del uso de la vivienda u otras medidas acordadas en la sentencia por otras que te puedan ser más favorables.

      Si quieres podemos hacerte un informe de manera más detallada sobre la situación que comentas, pero para ello deberíamos disponer de la sentencia de divorcio.
      https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  5. EmeCe

    Gracias, es una muy buena aportación y aclaración.
    Un saludo.

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