Fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo

La fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo determinará la contribución a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble.

Es obligatoria la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo  que corresponda a cada piso o local en el conjunto de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Como ya explicamos en otros artículos, el Título constitutivo es el documento esencial en toda Comunidad de propietarios, pues a través del mismo se conocerá la descripción del edificio, los servicios e instalaciones comunes de que dispone, la descripción de los pisos y locales que forman parte del inmueble y las cuotas de participación.

El título constitutivo suele coincidir con la escritura notarial de división horizontal del edificio.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se establece la obligatoriedad, además de otras cuestiones, de la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.

EJEMPLO: El piso 4º letra C, que tiene una superficie útil de 90 metros cuadrados y que da a la fachada principal se le asigna una cuota de participación del 3,800; mientras tanto, al piso 2º letra H, que tiene una superficie de 70 metros cuadrados y que además es interior, se le asigna una cuota de participación del 2,100.

 

La fijación de la cuota de participación puede realizarse por:

1.-   El propietario o promotor del edificio, que suele ser la más habitual. Normalmente el promotor otorga la escritura de división horizontal del edificio y le va asignando a todos y cada uno de los elementos privativos (pisos, locales, trasteros, plaza de aparcamiento, etc.), una cuota de participación en el conjunto del edificio.

Para que los trasteros, buhardillas, etc., tengan independencia jurídica como la tienen los pisos y locales, deberán tener asignado una cuota de participación distinta e independiente al del piso o local, ya que ni no la tienen serán considerados un anejo de estos últimos.

2.-   Por acuerdo de todos los propietarios existentes. Ese acuerdo para establece la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo habrá de ser adoptado por unanimidad de todos los propietarios.

Fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo

3.-   Por laudo o por resolución judicial. Si el promotor no ha efectuado la fijación de las cuotas de participación ni los propietarios adoptan unánimemente el acuerdo de distribución de dichos coeficientes, sólo cabe la posibilidad de acudir al Juzgado o a árbitros (laudo) y que sean ellos los que procedan a establecer las cuotas. Si se acude al Juzgado, el procedimiento adecuado será el juicio ordinario.

 

Bases para la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo:

Para fijar la cuota de participación, se tendrán en cuenta varios parámetros, como son:

1.-  La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

2.-  Su situación y emplazamiento interior o exterior. (Esto incide sobre todo en los locales de negocio, pues no es lo mismo un local trasero que en la fachada principal).

3.- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes.

La conjugación de los dos últimos parámetros, emplazamiento y uso de elementos comunes, es lo que normalmente hace que dos pisos por ejemplo, o un piso y un local, con los mismos metros útiles no tengan asignada la misma cuota de participación en el Título constitutivo, no existiendo por mor de estos parámetros una regla matemática de que a igual número de metros, igual cuota de participación.

Está claro que no es lo mismo un piso de igual superficie útil a otro, pero que tienen muy distinta situación (uno es interior) y el otro es exterior, o tampoco sería justo que los locales de negocio con los mismos metros que un piso, tuviesen la misma cuota de participación cuando los primeros  no hacen uso de ciertas instalaciones generales como ascensores, limpieza de portales, calefacción, etcétera.

 

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia 21.05.2014:

«La superficie no es un dato que invariablemente determina la cuota de participación del piso o local. Como expresa el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , también habrá de tenerse en cuenta «su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

 

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia 4.02.2008:

«Es mayoritario el sentir de la doctrina científica y de la jurisprudencia en el sentido de considerar que el artículo 5 de la LPH contiene los criterios para la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, con carácter de derecho necesario (ius cogens), en cuanto que han de ser observados, so pena de incurrir en nulidad, y entre ellos, concretamente, los parámetros relativos a la superficie útil de cada piso o local, el emplazamiento interior o exterior, y su situación, mientras que el otro criterio, relativo al uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, por su mayor relatividad y falta de objetividad, abre paso al ejercicio de la autonomía de la voluntad. Al lado de estos criterios legales, sin embargo, el contenido del párrafo segundo del artículo 5º LPH no agota los criterios que pueden tenerse en consideración para llevar a cabo la distribución de los gastos de la comunidad, es decir, que el citado artículo no establece un numerus clausus de extremos a tener en cuenta.»

 

Otras cuestiones sobre la fijación de la cuota de participación en el título constitutivo

Uno de lo grandes problemas que surgen cuando algún propietario no está de acuerdo con la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo es la exigencia de la unanimidad para modificar cualquier cuestión atinente al citado Título, lo que en muy pocas ocasiones se consigue en las Comunidades de propietarios. En un próximo artículo hablaremos del procedimiento para modificar la cuota de participación.

La fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo determina generalmente  (y ahora explicaremos lo de generalmente) la participación en las cargas y beneficios, así como la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El artículo 9.1 e) de la LPH establece que son obligaciones de cada propietario: » e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

Esto viene a significar que la cuota de participación  fijada en el título para cada piso o local privativo es la que determina qué cantidad debe pagar a la Comunidad por gastos comunes. Pero como observáis, el artículo dice que también se contribuirá  conforme » a lo especialmente establecido«, significando esta alocución, que la Comunidad de propietarios puede establecer que la contribución a los gastos comunes no se haga conforme a la cuota de participación,  sino de otra manera, por ejemplo que todos los vecinos paguen los gastos comunes por igual, con independencia de que unos y otros tengan una cuota distinta de participación.

 

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4 Responses to Fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo

  1. Fernando Romo en 7 de mayo, 2014 de 8:47

    Buenos días:
    Mi pregunta es doble:
    1º ¿Es correcto que los bajos (viviendas)que no tengan entrada por el portal tengan una cuota de participacion cero? ¿en ese caso su voto tambien valdría cero, no?
    y 2º En relación al art. 9 LPH me gustaría que me aclarase cuales son los gastos comunes que se consideran susceptibles de individualización.

    • Francisco Sevilla Cáceres en 11 de mayo, 2014 de 19:44

      Hola Fernando:
      1.- Es imposible que los bajos tengan cuota cero de participación en los elementos comunes. En la escritura de división horizontal o Título constitutivo de Propiedad Horizontal, que es lo mismo (el Administadotr tiene o debe de tener una copia) aparecerán descritos todos los pisos y locales con su cuota de participación. Todos contiribuyen al sostenimiento del inmueble en ese porcentaje. Ahora bien, puede ser que en el Titulo consitutivo o en los Estatutos si es que los tuviese la Comunidad se exima del pago de algunos gastos a los bajos (ejemplo: mantenimiento de ascensor). Pero vuelvo a decirle, que sobre otro tipo de gastos que se puedan producir sobre el inmueble como tal (por ejemplo la fachada o los forjados) todos deben contribuir con arreglo a esa cuota de participación dispuesta en el Título constitutivo.
      2.- En cuanto a que gastos comunes se consideran susceptibles de individualización, habrá que estar de nuevo a lo que aparezca en el Título constitutivo o por acuerdo unáime acordado en alguna Junta (Es habitual que en los Estatutos de la Comunidad figuren por ejemplo los gastos de calefacción o agua en el supuesto de que tengan contadores individualizados).

  2. Saray vallecas en 22 de junio, 2018 de 10:49

    Hola en mi edificio hay local primer y segundo piso tenemos una cuota de participación de 33% pero la terraza la tienen asignada a derecho de vuelo y uso la que me vendio la casa y el local esto es legal que puedo hacer el primer y segundo piso no podemos subir ala terraza

    • Inmaculada Castillo en 28 de junio, 2018 de 15:41

      Hola Saray,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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