Finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda

La finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda sin que las partes hayan resuelto el contrato hace que entre en tácita reconducción.

Vamos a ver las consecuencias legales que tiene la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda cuando el inquilino continúa ocupando el inmueble..

Lo primero es explicar brevemente que son cada uno de los conceptos y regulación legal que existe en esta materia para que nos situemos frente a la cuestión que planteamos.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda:

Lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de ella vamos a determinar la ley aplicable.

 

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

CONTRATOS celebrados entre el 1-1-1995 y el  5-6-2013:

La duración del arrendamiento de vivienda será la que libremente hayan pactadfo las partes.

Si ésta fuera inferior a CINCO AÑOS (ejemplo: en el contrato se hace constar que la duración es de UN AÑO), llegado el día del vencimiento del contrato (transcurrido ese año) y si el inquilino quiere seguir, el contrato se  prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 5 años, permanecer en la vivienda hasta 5 años.

Es un derecho a favor del inquilino de permanecer en la vivienda hasta 5 AÑOS, con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.

EJEMPLO:

Si se firma un contrato de arrendamiento el 1/11/2012 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 5 años, es decir hasta el 31/10/2017).

Terminada esa duración de 5 años, si las partes NO DICEN NADA (no comunican que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de TRES AÑOS a voluntad del inquilino.

Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 5 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda. Si no dice nada y el inquuilino quiere seguir, el contrato se prorroga.

Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.

Como recoge la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en sentencia de 26.01.2010 sobre la interpretación del citado artículo 10 LAU:Finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda

“Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres.

Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10 , de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.”

RESUMEN:

En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 5 años (a su voluntad) o 3 años más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 LAU.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en TÁCITA RECONDUCCIÓN (que explicaremos lo que significa, más adelante).

 

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados a partir del 6-6-2013:

La duración del arrendamiento será también la que libremente hayan pactado las partes.

Si ésta fuera inferior a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato y si el inquilino quiere seguir con el arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 3 años, permanecer en la vivienda hasta 3 años.

Es un derecho a favor del inquilino de permanecer en la vivienda hasta 3 AÑOS, con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.

EJEMPLO:

Se firma un contrato de arrendamiento el 1/01/2016 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 3 años, es decir hasta el 31/12/2018).

Terminada esa duración de 3 años, el art. 10 LAU permite una prórroga de UN AÑO más.

Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Por tanto, en los contrato de arrendamiento de vivienda, celebrados a partir del  6-6-2013, el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 3 años (a su voluntad) y 1 año más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en TÁCITA RECONDUCCIÓN.

 

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:   “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…”

La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el pazo de la prórroga legal (TRES AÑOS contratos anteriores al 6-6-2013 y UN AÑO en los posteriores); si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 dias en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.

La tácita reconducción (según la Jurisprudencia) supone un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo artículo 1.581 del Código Civil:

  • Se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo.
  • Por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
  • Y por días cuando sea diario.

 

EJEMPLO:

Si en el contrato de arrendamiento se fijó una renta anual de 6.000 euros, a pagar mensualmente a razón de 500 euros/mes,  finalizada la prórroga legal (3 años o 1 año dependiendo de la fecha del contrato), transcurridos 15 dias en el uso de la vivienda por el inquilino, el contrato continuará por 1 año más (“al pactarse la renta anual”), y así sucesivamente.

RESUMIENDO:

A la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda la relación arrendaticia continuará si el inquilino permanece en el arrendamiento 15 dias con el asentimiento del arrendador. Esta situación arrendaticia supone una nuevo contrato entre las partes, cuya duración quedará determinada por lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.

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23 Responses to Finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda

  1. Manelic Abugat en 18 de abril, 2017 de 10:56

    Hay un grave error en este texto. En el caso de la prórroga legal de 3 años en los contratos anteriores al 6 de junio del 2013, es SOLAMENTE el arrendatario (inquilino) quien puede manifestar la voluntad de no prorrogar el contrato al final de cada anualidad (hasta llegar al máximo de tres). El arrendador (propietario) NO tiene esa potestad anual durante la prórroga, así lo establece el artículo 10 de la LAU:

    “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.”

  2. Inquilino en 31 de mayo, 2017 de 14:04

    Una cosa que no quedUna cosa que no queda clara.
    ¿Se necesita hacer un _nuevo_ contrato de alquiler tras 3 años?
    ¿En otras palabras, al acabar esos 3 años se pude pactar un precio nuevo sin un _nuevo_ contrato (prorroga 1 año)?a clara

  3. Vicente en 9 de septiembre, 2017 de 11:32

    Contrato firmado en 2014. Si se ha pactado un plazo de cinco años en el contrato pero el arrendador quiere rescindirlo habiendo pasado tres años (sin alegar necesidad), ¿puede rescindirlo sin consecuencias negativas para él, o debe respetar los cinco años pactados? En caso de que sí pueda hacerlo, (con cuanto tiempo ha de comunicar al arrendatario que debe abandonar el inmueble?
    Muchas gracias

    • Inmaculada Castillo en 11 de septiembre, 2017 de 18:37

      Hola Vicente,

      He leído tu consulta y te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 para que te pueda dar una respuesta concreta y detallada sobre la cuestión que planteas.

      https://www.mundojuridico.info/consultas-juridicas-por-telefono/

      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  4. Yolanda en 20 de septiembre, 2017 de 10:38

    Buenos días, después de leer este post, me sigue quedando una duda.
    Yo tengo un contrato de alquiler con fecha 9/2014, este mes se han cumplido los tres años. El dueño del piso no nos ha dicho nada( sólo nos ha subido 100€) y nosotros queremos seguir de alquiler. Hemos pensado en hacer una prórroga del contrato, pero no se si podemos poner “renovamos cada año hasta llegar a los 3 años”.
    Esto se podría poner en la prorroga, es legal si las dos partes estamos de acuerdo?
    Gracias

  5. Sonia en 7 de octubre, 2017 de 2:54

    Buenas noches
    Firmé un contrato de alquiler el 1/09/2013 y se me a prorrogado un año más pero quiero irme antes de finalizar el año, ¿con avisar un mes de antelacion por escrito y burofax es suficiente? Espero vuestra ayuda, gracias¡!

    • Francisco Sevilla Cáceres en 9 de octubre, 2017 de 17:56

      Hola Sonia:
      Con los datos que tengo, te comento lo siguiente:
      1.- El contrato de arrendamiento es posterior a la reforma de junio de 2013.
      2.- La duracion, por ley, y a voluntad del inquilino es de 3 años, luego finalizó en septiembre de 2016.
      3.- Si llegado el vencimiento no se resuleve a instacias de cualquiera de las partes el contrato, por ley, se prorroga un año más, esto es hasta septiembre de 2017.
      4.- A partir de dicha fecha, salvo que las partes hubiesen firmado algun documento el contrato ha entrado en tácita reconducción por meses si la renta se pactó mensualmente.
      Como verás necesitaría leer el contrato para contestarte con seguridad y que me confirmaras algunas cuestiones.
      Te recordamos que en mundojuridico.info contestamos consultas por escrito a la vista de la documentación que nos remitis.
      Si estás interesado visita nuestros servicios jurídicos en el siguiente enlace: https://www.mundojuridico.info/informes-juridicos-online/
      También puedes llamarnos por telefono al 807 502 004 (extensión 1).
      Saludos

  6. david en 9 de octubre, 2017 de 13:04

    Buenos días,
    Tengo un contrato de alquiler de octubre de 2012, pasados los primeros 5 años, nos encontramos en la prorroga de 3 años más ya que no hubo notificación por ninguna de la partes. Ahora el arrendador me ha comunicado su intención de vender la vivienda y me surge la siguiente cuestión:

    ¿se subrogaría y mantendría las condiciones de precio y duración ( 3 años) o si por lo contrario el nuevo propietario podría rescindir el contrato previo aviso de 1 mes?

    Me surge la duda ya que he leído que en los contratos de alquiler firmados antes de junio de 2013, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización de los cinco años, que es la duración máxima que se permite con sus respectivas prorrogas.
    Si el alquiler se hubiera pactado por una duración mayor, ha de respetarse hasta la quinta anualidad, pero eso sí, el vendedor deberá indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año de contrato que le reste por cumplir hasta la finalización del contrato.

    Gracias por la ayuda

  7. FRAN en 23 de octubre, 2017 de 12:30

    Hola. Respecto a reclamar la vivienda al inquilino por necesidad del arrendador para fijar su domicilio permanente… se puedo instar dicho desalojo (pasado el primer año de contrato ) en el transcurso de cualquier tipo de prórroga ? forzosa – necesaria ? Es un contrato de alquiler de 1 año (transcurrido ya), han prorrogado dos años más y ahora están en el último año o prórroga necesaria. Llevan 3 años y medio, con la Ley nueva. Puedo instar el desalojo en el transcurso de esta última prórroga… o debo esperar a que finalice ?

  8. Patricia en 9 de noviembre, 2017 de 17:37

    He firmado un contrato en Enero de 2015 en el que se fijaba su duración hasta Diciembre de 2017. El propietario quiere aumentar el precio del alquiler en 100€ para poder renovarlo otro año mas. ¿Tiene derecho a hacerlo? Por lo que he leido en la ley de arrendamientos urbanos entiendo que no puede subir el precio mas que el IPC al no haber transcurrido los tres años obligatorios de contrato, ¿estoy en lo cierto?

    Gracias

    • Patricia en 9 de noviembre, 2017 de 18:26

      Perdon queria decir que empezó en Enero de 2016.

  9. Mariana en 23 de noviembre, 2017 de 7:29

    Hola Tengo un contrato del 2010 el inquilino ha estado los 5 años y tres mas por prorrogas anuales , le manifeste mi deseo de finalizar el contrato por telefono y
    por burofax que NO ha querido recojer en correos, que tengo que hacer ahora ? que pasa si no se marcha?
    Gracias espero vuestra respuesta

  10. Eva en 10 de enero, 2018 de 19:01

    Hola,
    Mi contrato acaba el 8/02. Era un contrato firmado antes de junio de 2013, de un año de duración hasta cinco. El 8/01 la propietaria me ha preguntado por mensaje si estoy interesada en renovar, ella también, pero que hay que revisar renta. Aún no sé cuanto puede subirme,ni si es necesario nuevo contrato (gastos agencia, fianza?) ya que estaría dentro de los tres de prórroga? Ojalá podáis informarme, ya que estoy un poco justa de tiempo. Gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot en 12 de enero, 2018 de 11:24

      Hola Eva, he leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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      Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info

  11. Adela en 18 de enero, 2018 de 16:21

    Me gustaría saber si finalizado mi contrato de arrendamiento de tres años y no habiéndome avisado legalmente con un mes de que no quiere prorrogar el contrato más.tengo derecho a prórroga de un año mas de contrato y al mismo precioo?.

    • Inmaculada Castillo en 19 de enero, 2018 de 9:57

      Hola Adela,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  12. Lauri en 18 de enero, 2018 de 21:44

    Hola, el próximo 31 marzo 2018 finalizaran mis 5 años de arrendamiento. No quiero dejar el piso y no creo que el propietario quiera ponerme fuera. Entonces digamos que me quedo el tiempo de la prorroga legal 3 años mas. Bien. Primero : tiene derecho el arrendador a subirme el alquiler mas del % IPC ? Y secundo : si mi novio se viene a vivir conmigo, tiene derecho el propietario a subirme el precio de alquiler? Porque en su finca de 4 pisos amueblados iguales, los solteros pagamos 50€ que las parejas. Me vendría bien vuestra luz, cordialmente. Lauri.

    • Inmaculada Castillo en 19 de enero, 2018 de 9:55

      Hola Lauri,
      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  13. Pedro Juan en 22 de enero, 2018 de 14:09

    Hola buenos días, tengo alquilado un piso con fecha anterior a la entrada en vigor de la nueva ley de arrendamiento por una duración de 5 años , dentro de 3 meses finaliza el contrato, en el caso de firmar una renovación de un año, ¿el inquilino tiene derecho a 2 años mas? o depende si yo le firmo dichas renovaciónes . gracias

    • Maria Jose Arcas Sariot en 22 de enero, 2018 de 19:32

      Hola Pedro, he leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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  14. alejandro avila en 31 de enero, 2018 de 11:51

    Cuando entramos en tácita reconducción, ejemplo a fecha de hoy, 31 enero de 2018, en el caso de un contrato celebrado 15 de diciembre de 2013, con renta anual pactada, transcurridos los tres años iniciales en diciembre de 2016 y la prórroga legal de un año en diciembre de 2017, entendemos que el contrato nuevo es por 12 meses por haberse pactado una renta anual pagadera por meses. ¿ con cuánto preaviso puede desistir el inquilino? ¿Hay que permanecer un mínimo de seis meses como pone el contrato para el primer año ya que las condiciones del contrato firmado son las que se aplican para este supuesto nuevo contrato? ¿o basta con un mes de preaviso?

    • Inmaculada Castillo en 6 de febrero, 2018 de 8:36

      Hola Alejandro,

      He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.

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