Formación de lotes en la división de la cosa común

Formación de lotes en la división de la cosa común

No procede acordar la formación de lotes en la división de cosa común si no es aceptado por los copropietarios para extinguir el proindiviso.

Cuando existe un conjunto de bienes que pertenece en proindiviso a varias personas de forma que cada uno de los comuneros tiene un porcentaje indiviso en cada uno de los bienes (comunidad romana), el acuerdo para que se formen lotes y con ello proceder a la división de cosa común está supeditado al consentimiento de todos los condueños.

Basta que cualquiera de los copropietarios pida en el procedimiento judicial de división de cosa común la venta de los bienes en pública subasta para que así deba hacerse, por lo que la formación de lotes como manera para extinguir el proindiviso no procede.

Disolución del condominio mediante la venta en pública subasta

El artículo 404 del Código Civil dice:

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 11.12.2018:

«Cuando un bien es indivisible la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el bien pasa por acudir a la pública subasta, que es el medio de venderlo y repartir su precio ( art. 404 CC ).

La sala establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio la solución posible es la venta en pública subasta

Ejemplo de un procedimiento de división de cosa común con formación de lotes

a.- Cuatro familiares después de la partición de una herencia se han adjudicado varios inmuebles y fincas en proindiviso, ostentando cada uno el 25% de la propiedad de cada uno de los bienes de la herencia.

b.- Uno de los condueños no quiere seguir estando en comunidad con el resto de familiares y solicita mediante un procedimiento judicial de división de cosa común la extinción del condominio de todos los bienes proponiendo la formación de 4 lotes de valor similar para su adjudicación a cada uno de los copropietarios.

c.- Si cualquiera del resto de copropietarios no está de acuerdo con la formación de lotes como forma de llevar a cabo la división de la cosa común y pide la venta de todos los bienes en pública subasta, deberá de llevarse a cabo de este modo en el procedimiento judicial.

d.- La única forma de disolver el condominio de todos los bienes mediante la formación de lotes será si todos los copropietarios lo aceptan como medio de extinguir el condominio.

¿Cabe la formación de lotes para extinguir la comunidad hereditaria?

En el supuesto de que la herencia no se haya partido y cada heredero posee una cuota indivisa de la totalidad de los bienes de la herencia sin que se haya concretado su porcentaje en cada uno de los bienes (comunidad germánica), cabe la posibilidad de disolver el futuro condominio acudiendo a un procedimiento de división de herencia, en el que se nombre un contador partidor que valore los bienes y que proceda, si es posible, a la formación de lotes equilibrados.

El artículo 1061 del Código Civil establece:

“En la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie”.

Si se efectuara la partición de herencia entre los coherederos y éstos se adjudican los bienes en proindiviso, ya no cabe para extinguir el condominio mediante la formación de lotes salvo que todos lo acepten, bastando que uno solo pida la celebración de subasta para que sea la forma de proceder a la división de la cosa común.

Sentencias sobre la formación de lotes de bienes para extinguir los condominios

Veamos a continuación una serie de sentencias que establecen la imposibilidad de la formación de lotes para extinguir los pro indivisos de varios bienes cuando no existe consentimiento de todos los condueños como forma para disolver las distintos condominios.

Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª), sentencia de 24.06.2022

» la parte apelante sigue pretendiendo que la división se haga mediante la formación de lotes, y no mediante la venta en pública subasta de todos los bienes de la herencia.

Lo primero que hay que decir es que la división de cosa común no se resuelve mediante la formación de lotes como dice la parte apelante. La formación de lotes que pretende el apelante es una forma de salir de una comunidad de tipo germánico, como es la comunidad hereditaria, en la que cada heredero posee una cuota indivisa de la totalidad de los bienes de la herencia, y no una cuota indivisa sobre bienes determinados. Por esa razón, cualquier heredero puede recibir cualquier bien de la herencia en plena propiedad, convirtiendo su cuota abstracta en una cuota de dominio sobre un bien determinado. Sin embargo, en este caso no hay ninguna comunidad de tipo germánico porque los herederos hicieron la partición de la herencia de sus padres dejando todos los bienes en situación de indivisión, pasando a tener una cuota indivisa sobre cada uno de los bienes…

…La propia parte apelante está reconociendo la indivisibilidad de cada uno de los bienes que integran la herencia cuando está pensando en que cada uno de los bienes se adjudique a cada uno de los herederos, compensando con el dinero de la cuenta corriente el exceso de adjudicación.

Sin embargo, la adjudicación a uno de los condueños de una cosa indivisible está supeditada al consentimiento de todos los demás. Basta que cualquiera de los comuneros pida la venta del bien en pública subasta para que así deba hacerse. Si se impusiera a los demandantes la división en la forma que dice el apelante se estaría vulnerando el artículo 404 del Código Civil.»

Audiencia Provincial de Ávila (Sección 1ª), sentencia de 18.07.2022

» Por tanto, cuando no existe acuerdo entre los copropietarios, como consta en autos, se impone, en caso de indivisibilidad, la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños (…)».

La proyección de la anterior doctrina al caso que nos ocupa, en el que la cuestión controvertida que es objeto de resolución se funda en la ausencia de acuerdo de los condueños de cada inmueble para proceder a la división, ha de llevar, como hemos anticipado, a que la solución a la división del condominio de cada una de las plazas de garaje sea la venta en pública subasta de éstas, pues como sigue razonando la citada sentencia del Tribunal Supremo: «Naturalmente ello no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al otro partícipe de la parte proporcional que le corresponda en el precio de la adjudicación .«

Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª), sentencia de 7.10.2020:

» TERCERO: En el presente caso, se da la circunstancia de que la demanda se solicitó exclusivamente la división de la comunidad de bienes mediante la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sobre la base de ser los bienes indivisibles aisladamente considerados. La demandada no contestó a la demanda ni dedujo reconvención, y fue únicamente en la audiencia previa cuanto pretendió la aportación de informes periciales a efectos de que la división se realizara mediante la formación de lotes; tal prueba no fue admitida por entender la juzgadora que excedía del objeto del proceso al no haberse introducido en este oportunamente, en el momento de la contestación a la demanda, esa pretensión de división mediante lotes, decisión que fue confirmada en reposición y contra la que no se dirige el recurso de apelación, en que no se interesa la revocación de esa decisión y la retroacción de las actuaciones, ni se ha intentado la admisión de las pruebas rechazadas, solicitando el definitiva únicamente la desestimación de la demanda.

La decisión de la juzgadora de instancia fue correcta pues efectivamente, si la pretensión de la demandada era la división de la comunidad mediante lotes dada la indivisibilidad de cada bien, debió introducirla en el proceso en el momento procesal oportuno y no dejar decaer su derecho como hizo. Y sin constar pedida en el proceso por ninguna de las partes la formación de lotes como vía de división de la cosa común, ni practicada prueba sobre ello, ni trabado debate sobre los criterios de formación de los lotes y la forma de atribución a cada comunero, ni la procedencia en su cao del abono del exceso, es patente que resulta de todo punto improcedente, además de imposible, admitir tal forma de división, no quedando mas vía, obligada y necesaria, que la de la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños pues, como queda dicho, el demandante tiene en todo caso derecho a la terminación de la situación de indivisión.»

¿Qué maneras existen para extinguir el proindiviso de un bien?

Cuando un bien es propiedad de varias personas en un tanto por ciento, se dice que ese bien pertenece en pro indiviso a dichas personas.

Ejemplo: Una vivienda es propiedad de 2 personas y cada una de ellas tiene el 50% en proindiviso.

Si cualquiera de los copropietarios no quiere seguir en comunidad se puede extinguir el proindiviso de la siguientes maneras:

1.- Se puede acordar con el resto de copropietarios que uno de ellos se lo adjudique en su totalidad y que le abone al resto el precio conforme a su coeficiente de participación en la propiedad.

2.- Se puede acordar entre todos los copropietarios la venta del bien a un tercero y repartirse el precio conforme a su participación.

3.- Si el bien es divisible (una finca por ejemplo), se puede acordar la división en tantas partes como condueños haya y adjudicarse cada uno el pleno dominio de cada una de las partes.

4.- Si no existe acuerdo alguno entre los copropietarios, se puede iniciar una acción de división de cosa común para que el Juez disuelva el condominio y acuerde la venta del bien y reparto del precio obtenido entre los comuneros en función de su participación.

Francisco Sevilla Cáceres
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