Garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento

¿ Se extiende la garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento de vivienda?

Antes de nada recordamos que significa la tácita reconducción en un arrendamiento.

Cuando vence el plazo anual de la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda previsto en el art. 10 Ley Arrendamientos Urbanos, si el arrendatario sigue ocupando la vivienda con la voluntad del arrendador, el contrato entra en lo que se denomina tácita reconducción.

La tácita reconducción supone un NUEVO CONTRATO, un NUEVO ARRENDAMIENTO, con idéntico contenido obligacional que el anterior, salvo en cuanto a su duración que será el mismo plazo pactado para la renta, según el art. 1.581 del Código Civil, es decir si la renta se pactó por un año el contrato en tácita reconducción durará un año, si se pactó la renta por meses el contrato en tácita reconducción tendrá una duración mensual y si se pactó la renta por días será diaria.

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Partiendo de lo anterior, es decir, finalizada la duración del arrendamiento, y en su caso de la prórroga legal, el contrato se encuentra en tácita reconducción. Pues bien, si en el contrato primitivo figuraba un avalista o fiador, la pregunta que hacemos es la siguiente:

¿ Se extiende la garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento ?

1º.- Si en el contrato se hizo constar expresamente esta posibilidad, consideramos  que SÍ se extiende la garantía del avalista mientras permanezca el contrato en tácita reconducción.

El artículo 1255 Código Civil dispone:

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

2º.- Si no se pactó nada al respecto en el contrato de arrendamiento, NO se extiende la garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento. Los preceptos en los que se funda dicha respuesta serían los siguientes:

Artículo 1207 Código Civil:

“Cuando la obligación principal se extinga por efecto de la novación, sólo podrán subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento.”

Artículo 1567 Código Civil:

“En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.”

Artículo 1827 Código Civil:

“La fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

Si fuere simple o indefinida, comprenderá no sólo la obligación principal, sino todos sus accesorios, incluso los gastos del juicio, entendiéndose, respecto de éstos, que no responderá sino de los que se hayan devengado después que haya sido requerido el fiador para el pago.”

Artículo 1851 Código Civil:

“La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.”

Garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento. SENTENCIAS

Audiencia Provincial de Cádiz (Sección2ª), sentencia de 25.05.2011:

“Entendemos que en nuestro caso, por los términos de la cláusula, es operativo el efecto extintivo de las obligaciones accesorias, más aún cuando ya había transcurrido un período de prórroga por tácita reconducción y estaba próximo a finalizar el segundo, sin que conste que el fiador hubiere dado su consentimiento.

Por ello sostenemos que la fianza quedó extinguida a la finalización del contrato, implicando la tácita reconducción una nueva relación arrendaticia distinta de la anterior, y puesto que la fianza no se presume sino que ha de ser expresa, entendemos que de haberse querido que continuara llegado el contrato a su término, en la nueva relación, así se habría debido expresar, lo que no consta, teniéndose presente que los períodos de renta reclamados son en tiempo en que operaba la prórroga del contrato.

La fianza, como garantía del arrendamiento, se extingue en el momento en el que el inquilino ha renovado voluntariamente el contrato, sometiéndose a una tácita reconducción sin el consentimiento de la fiadora.”

Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia de 28.01.2009:

“Conforme a lo expuesto, las obligaciones de la fiadora tenían que mantenerse durante los ocho años de posible duración del contrato de arrendamiento, con arreglo a las previsiones establecidas en este último.

Es así que la vigencia del contrato de arrendamiento más allá de los ocho años, en virtud de la tácita reconducción, viene a materializar el presupuesto de hecho previsto en el citado art. 1.851 Código Civil, por tratarse de una prolongación del contrato, equivalente a una prórroga concedida al deudor por el acreedor, habida cuenta de la facultad que asistía a este último para impedir la actuación del instituto de la tácita reconducción, provocando la extinción de la relación arrendaticia mediante el oportuno requerimiento al arrendatario en los términos del art. 1.566 CC. Habiéndose producido la renovación del contrato de arrendamiento sin el consentimiento de la fiadora. Por lo que procede actuar la consecuencia jurídica establecida en el precepto legal (art. 1.851 CC), produciéndose la extinción de la fianza.

La fianza prestada por tercero se extiende al período pactado, pero no a la tácita reconducción“.

CONCLUSIÓN:

Salvo que se haya pactado expresamente en el contrato, NO se extiende la garantía del avalista durante la tácita reconducción del arrendamiento.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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