Impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago
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Impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago

La regla general es que se prohibe la impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas.

La regla general es que cualquier vecino moroso no podrá proceder a la impugnación de acuerdos de la comunidad sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Ahora bien, esta regla general tiene una excepción, que viene recogida en el artículo 18.2 LPH, al establecer: » Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.«

Por tanto, cuando el acuerdo de la Junta de propietarios que se pretenda impugnar verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación dispuestas en el Título constitutivo de la Comunidad, los propietarios estarán legitimados para la impugnación judicial del acuerdo aunque no se encuentren al corriente en el pago.

Esta excepción, se ha visto ampliada por el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de octubre de 2013, al considerar legitimado al propietario moroso para impugnar judicialmente los acuerdos de la Junta de propietarios cuando el acuerdo modifique el sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.

Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22.11.2013 sobre la impugnación de acuerdos:

Planteamiento del asunto:

1.- Unos vecinos impugnan el acuerdo de la Comunidad que consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos «bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas».

2.- Los vecinos impugnantes tenían deudas con la Comunidad, si bien consideraban que dicho acuerdo suponía una alteración del sistema de participación, que no requiere para su impugnación estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la Comunidad.

¿Cómo resuelve el Tribunal Supremo?

1.-  El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».Impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago

En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

2.-  En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9 e) de la LPH prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

3.-  Cuando el art. 18.2 de la LPH excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal  sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

4.-  Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establezcan derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

5.-  El acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos «bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas«. Este acuerdo supone una alteración del sistema de participaciónen los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema «especialmente establecido» en esas juntas anteriores.

Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

El Tribunal Supremo fija la siguiente doctrina jurisrprudencial:

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.

No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia.

Comentarios

  1. Jesús m.

    Buenas tardes. En mi comunidad llevamos sin leer ni repartir entre los propietarios el acta de la reunión anterior 3 años al menos y se aprueban gastos y decisiones permitiendo votar a quienes no están al día de cuotas. Creo Q es totalmente ilegal, que puedo hacer? He intentado Q lo arreglemos pero no hay forma y he terminado, desesperado por dejar de pagar. Q puedo hacer legalmente? Gracias

  2. carmen

    El 28 de octubre fue la junta y es la segunda vez que pido explicaciones sobre el 0,353 que nos falta para sumar 100 y que son una cocheras segregadas que no pagan nada y la regularización del reparto de gastos mancomunes con el portal 6 que se independizó de los 5 portales restantes sin inscribir las dos comunidades como mancomunidad y sin detallar que porcentaje les corresponde en los gastos mancomunes y lo que es peor en que gastos van a contribuir.

    Desde el año 2002 ponen una cantidad fija anual de un presupuesto que ha subido un 42% desde el año 2002 y para colmo revisando las cuentas nos deben 5.000€ de varios años que han ido dejando a deber y que la administradora no ha regularizado.
    Todos los años en reparaciones pone de 7000€ a 8000€ , un 15% del presupuesto anual sin especificar en que lo vamos a gastar y que esta incluido en la cuota mensual .No se considera derrama.En estos gastos la comunidad del portal 6 nunca ha contribuido incluso la cuota anual que pasaban por limpieza era menor que lo que correspondía , este año por insistirle tanto al presidente se ha recalculado y ha subido 772€ mas anuales sigue siendo menos . En el presupuesto el ingreso del bloque 6 la reparte por coeficiente (no por cuota de participación) a la cuota de los 5 bloques y locales de la comunidad principal reduciendo la aportación, para no variar la cuotas de cada vivienda ha incrementado el presupuesto en 772€ quedándose las cuotas mensuales igual que todos los años.No hay manera de pagar lo que realmente corresponde todos pagamos de mas y luego lo gasta en lo que quiere , terrazas,abrillantado,recalo,tejados etc.Lo peor de todo es que los presupuestos se aprueban por una mayoría que no ha mirado las cuentas ni les importa .El presidente y los vocales no conocen la ley de DH algunos vocales no son propietarios y otros son analfabetos .Se puede hacer algo con todo esto? me puedo negar a pagar esos 8.000€ por no decir donde se gastará?

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